長虹內湖廠辦 64億賣給中華郵政

長虹建設昨日公告,台北市內湖區「長虹新世紀企業總部」整棟廠辦大樓以64.2億元與中華郵政完成買賣議價,可望於近期簽約,若該案完成交易,將為今年以來最高金額的商用不動產交易案。

據了解,該大樓全棟租給企業使用,租金收益率近3%,比一般定存利率高,對滿手資金的中華郵政而言,投資效益不錯。

商仲業者指出,下半年以來大型商用交易頻傳,日前有外資以55.8億元向和禧建設購入「台北戀館」;現在長虹內湖廠辦案又被中華郵政以64.2億元完成議價,顯示出國內商用不動產市場在大咖買方進場尋找具穩定收益,今年全年大型不動產交易量有機會突破500億元大關。

長虹指出,該大樓位於內湖區洲子街,土地面積925.7坪,建物包括235個坡道平面車位在內,總面積為9,423.8坪。據了解,該廠辦大樓完工近一年,目前除一樓外已接近滿租,平均租金每坪逾1,600元,租金收益率近3%,先前開價約70億元求售,有不少買方洽談,最後由中華郵政出手取得,將做為收益型資產。

該案為長虹在2011年9月從法拍市場以約21.9億元取得,換算土地單價每坪約236萬元,當時溢價率將近七成。

長虹財務長陳茂慶表示,該案為完成議價依法公告,但目前尚未確定簽約時程,處分利益、交屋時程及認列時程,則需簽約完成後才能估算。

「長虹新世紀企業總部」若順利成交,其64.2億元的交易規模,將成為今年以來商用不動產市場單一交易金額最高的交易案件。

宏大國際資產總經理陳益盛指出,國內資金充沛,仍有壽險等相關業者積極物色地段佳、具穩定收益之標的。

捷運站人流消長 商圈洗牌

捷運站人潮向來為影響店面身價的主要因素,台北捷運108個捷運站,有42個站連續三年月均進出人次正成長,但也有七站連三年衰退。房仲業者分析,新站點、新商圈讓捷運商圈重新洗牌,新增人潮亦帶動店面市場升溫。

統計近年大台北各捷運站(不含機捷)平均單月進站加出站人次,台北交通樞鈕的台北車站今年前八月平均每月有955萬人次進出居冠,西門、市政府站分別以450萬、358萬人次居二、三名。觀察今年平均單月人次年增率,受惠機捷通車產生新人流的北門、三重站年增率約32%、28%居前二名,受惠高鐵通車的南港站人流也成長15%。

長期趨勢來看,北捷共有42捷運站連續三年月均進出人次持續正成長,人潮續增捷運站大致可分為三類,一為近年完工通車的捷運站如松山線的松山、南京三民、台北小巨蛋,與信義線的大安森林公園、信義安和等站;二為新交通題材大量帶動人潮成長的北門、三重、南港等站;三為因商圈成長帶動舊有捷運站人流增加,以南港辦公商圈成形的南港軟體園區、觀光持續蓬勃發展的西門站最具代表性。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,店面市場「人潮即錢潮」,捷運人流有助周邊店面行情升溫,又以新交通題材如機場捷運、雙鐵共構等帶動人潮流量增加最明顯,不少也有一些因新交通轉運題材使舊站被取代使人流減少,如永寧站因為頂埔站通車,近二年進出人次即不如2015年,被南港站取代的昆陽站人流也明顯逐年減少。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,大台北交通便利,捷運對商圈效益趨緩,並非每站都有商業效應。商圈形成除了交通便利,如就業市場、住宅密度、大型商城規劃、區域性消費等因素,才有足夠的消費力支撐商圈店家穩定經營。尤其新興住宅區,還需要一定時間的養成,才能形成區域生活圈。

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台北市六成房產不用2000萬 市郊區公寓成交夯

據實價揭露統計顯示,台北市總價2000萬元以內的交易比重高達六成,顯示低總價的產品是當前買盤購屋的主力之一。以行政區觀察,交易量前五名分別為中山區、北投區、內湖區、文山區與萬華區。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示,台北市平均房價是全台最高的區域,因此能買到實惠的房產,是多數買方的期待,唯區域房價行情有所不同,以一般電梯住宅、公寓與套房統計觀察,各區熱門的建築形態交易也有差異,以中山區而言,購得房產型態最多的是套房,佔41%、若以北投區、內湖區與文山區來看,則是公寓佔44%至51%居多。觀察前五名行政區交易的平均房價,中山區是唯一進榜的市中心,平均房價58.9萬,其他四個行政區的均價則是每坪約43.9萬至49.3萬之間。

謝志傑分析,交易量最多的行政區為中山區,主要受惠林森北路周邊多是商業用地,不僅商業服務活動繁榮,也促進老舊房屋改建成小坪數的社區大樓,成為低總價客群購屋的首選熱區之一。中山區捷運網絡縱橫其間,加上區內有南西百貨商圈、中山北路商圈、林森北路商圈等,還有南京東路、民生東路與松江路等辦公商圈,匯集生活消費與就業工作等需求,區內住宅產品多樣且總價高低皆有釋出,因此成為台北市交易量的常勝軍。

北投、內湖與文山三區2000萬以內的住宅型態,以公寓交易相對多,謝志傑表示,公寓可使用的坪數較實在,主要房型規劃以三房為主,符合一般家庭的居住需求,其房價普遍也較大樓便宜一成以上,加上大樓公設比重普遍約30%,因此同樣室內使用坪數的總價可能比大樓型住宅多出四成左右的價差。雖然公寓屋齡較老舊,需要爬樓梯,但對於低總價預算的一般家庭而言,反而是最適合的房產標的。觀察北投、內湖與文山三區的公寓平均房價表現,介於每坪約40.7萬至42.9萬之間,價差小且房價不易波動,是吸引購屋者買進台北市的方式之一。

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租金漲到一年3200萬? 西門町老字號餐廳暫停營業

北市西門町知名老字號餐廳門卡迪咖啡近日貼出「暫停營業,進行內部改裝工程」公告,網友盛傳是因為房東想比照隔壁NIKE租金行情,大漲租金到一年3200萬元,因此撐不下去,在網路上引發熱烈討論。

不過記者電話查証,員工說,網傳3200萬元太誇張了,至於是暫停營業,還是不再開了,員工說,老闆說暫定兩個月後重新開張,但是否如期開張,也不確定。

「門卡迪咖啡」位於成都路,在網路擁有大批粉絲的經典卡通與遊戲收藏家張哲生,近日經過發現大門深鎖,門上貼了一張印著「暫停營業,進行內部改裝工程」的公告,慨嘆「沒想到這一天還是來了」。

他在臉書貼文說,店長表示,因為隔壁三層樓透天店,今年初被運動品牌NIKE以年租金3700萬元向北市府租下,所以門卡迪的房東決定跟著調漲房租,這使得不堪負荷租金的他們只得改變營業模式,才能繼續生存下去。

張哲生說,在暫停營業之前,門卡迪已經解散了甜點團隊,在百貨公司販售甜點的櫃位也全部撤掉了 ,並且大幅縮減廚師陣容,未來將轉型成只剩下一樓店面的餐酒館。他發現門卡迪的臉書專頁已經關閉,真心希望他們只是暫時歇業。

此一消息在網路上引起網友熱烈討論,有網友傳出房東要跟進漲租到一年3200萬元,有人對一年3200萬元持疑,認為太高了,有人回應,不要懷疑,西門町的房租就是那麼誇張。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,近年不少國際品牌看上西門町觀光人潮,競相以高租金卡位。例如去年11月服飾品牌 H&M 於捷運西門站6號出口前的新世界大樓設立1500坪的亞洲最大旗艦店,一度傳出月租金近千萬元,在門卡迪咖啡旁的三層樓透天店,也被運動品牌 NIKE 以年租金3700萬元(月租金約為308萬元)向北市府標得。

她表示,西門町一級店面屢創高價,讓租金持續飆升,多數屋主在合約到期時便趁機漲租,不少老店即使有很好口碑,穩定客源,但付租能力不夠,往往也只好另覓他處營業。

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北市房市量價上揚 大樓止跌、公寓續漲

為提供更完整透明的不動產市場資訊,台北市地政局分析最近一期的實價登錄量價動態及住宅價格指數,今年8月建物買賣登記件數及交易總金額,皆比前一個月及去年同期上揚。最近一期的實價登錄也顯示,量價都上漲,標準住宅總價1354萬元,單價每坪49.79萬元,呈現大樓止跌公寓續漲。

北市地政局統計,今年8月建物買賣登記件數1318件,較7月增加20件,增幅1.54%,較去年同期增加74件,增幅5.95%。不動產經紀業執業中家數為999家,較去年同期1020家減少21家,減幅2.06%。

另統計最新一期的5月實價登錄量價動態,全市交易量共1001件,較4月增加42件,增幅4.38%,較去年同期減少9.25%。交易總金額246.63億元,較4月增加28.29億元,增幅12.96%,較去年同期也增加1.19億。住宅價格指數108.2,較4月上漲1.25%,較去年同期下跌0.96%。

全市住宅價格呈現止跌帶動微升,但短中長期趨勢仍膠著。觀察大樓與公寓價格表現,大樓月線止跌回升,但季線及半年線仍小幅下跌,短中長期價格動能仍疲弱。公寓月線、季線持續上揚,半年線回升,整體趨勢相對較強。

北市12行政區建物買賣登記棟數,8月份中山區位居第一名,松山區、大同區、南港區居於交易案量後段。8月份各行政區建物買賣登記棟數與上月相比,除大安區衰退,士林區持平,其餘皆呈現成長現象。

各行政區交易案件型態部分,各行政區均以住宅大樓為主流,其中中山區以102件位居第一。公寓由北投區40件奪冠,套房則由中山區以36件續居第一。商廠辦以內湖區10件居首;店面由大同區及文山區同以3件並列首位。

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買屋別被騙了!低公設比有玄機 雨遮不計價卸心防

近來不少建案以「低公設比」吸客,專業人士表示,有些是利用雨遮可登記不計價,大做雨遮,玩數字遊戲,讓購屋人以為撿到便宜,其實未必划算,反而可能買貴了。

專家表示,目前雨遮仍是可登記不能計價,新制不登記不計價要到明年1月才上路,且只規範新申請建照的建物,預料未來幾年市場仍會有建案利用雨遮降低公設比,民眾購屋時宜多留意。 

住展雜誌企研室經理何世昌表示,不少民眾把公設視為虛坪,公設比越高,代表虛坪越多,因此大多偏好低公設比的房子,不少建案也以低公設比吸引民眾上門看屋買屋。

他說,目前建案公設比多在32%以上,不少超過四成。公設比高低可調整,有些低公設比建案,是建商透過規畫,減少休閒設施,屋突,梯間,管理室,機電室面積,或自行吸收部分公設面積,這類低公設比建案,確實有較大使用空間。

但也有少部分低公設比建案是將雨遮坪數做大後的數字效果,室內實坪並未增加。

主要是大樓建案公設比的計算方式,是「公設坪數/建物總坪數(公設+主建物+附屬建物)X100%」,附屬建物即包含陽台、雨遮等,換言之,雨遮面積增多,總坪數隨之變大,算式中的分母增加,公設比自然就會降低。

以一間權狀總坪數30坪房子,公設即共有部分若9坪,公設比就是30%,但如果建案規畫3坪雨遮,分子公設坪數不變,但分母總坪數增加到33坪,公設比就會降到27%。

購屋人看到雨遮面積太大,也許會提出質疑,但只要銷售人員告訴購屋人雨遮不計價,購屋人往往就會卸下心防,以為房子真的便宜,實際上只是數字降低,室內實坪並未增加。

何世昌表示,公設比可以動的手腳太多,民眾切記勿太迷信公設比表面數字,而要深入暸解有什麼公共設施、房屋實際可用的坪數到底有多少,才不會買到假降價的房子。

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賣屋理由別再這樣講 專家:過時、太假了

買方問為什麼要把房子賣掉,怎麼回答?開業地政士、萬能科技大學營建科技系兼任講師王春木表示,不少人仍會說「因為要移民」,他建議不要再說,因為過時了、太假了。
王春木在臉書貼文說,「要移民」、「換工作」是二十幾年前他剛入不動產這行業,最流行的賣屋理由,由於接觸的賣方都這麼說,讓他有種好像大家都要移民的感覺。

有前輩跟他說,賣房子在國人的心態上是一件不光彩的行為,在古代賣家產、田產,等於是混不下去的同義詞,如果混得好,應該是光耀門楣,而不是離鄉背井,這可能跟以前交通不方便,生活圈小有關係。

他說,賣方真正的動機,一般是不會知道的,賣方總不能說,缺錢急著賣吧,這樣會給買方殺價的好理由。

還有一種情況,也會讓買方躊躇不前,就是賣方明明看起來就很有錢,或是很有才能,幹嘛要賣房子?是不是房子不好,還是有甚麼問題,就好比股市,大戶看空,散戶就不敢進場了。

王春木說,早期很多建設公司買地,都用人頭買,一方面是稅務上的考量,可以節稅,一方面若景氣不好,可以趁機出脫,但若登記在建設公司名下,買方會想,賣方自己把自己的原料賣出,應該是看壞景氣,就不容易出售了。

王春木表示,出售的動機,是會影響價格的,如何編一個合理的出售動機,是很重要的一件事,但不要再說,因為要移民,過時了、太假了。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,現在屋主賣屋除了缺錢,大多是看跌房價,基於停損考量,但怕買方藉此殺價,大多會以換大一點,好一點房子,換電梯住宅等為由,以移民作為賣屋理由,現在比較少。

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桃捷綠線年底發包 串連三鶯線

桃園通勤型捷運綠線將在年底發包,拚明年初動工,新北捷運三鶯線與桃園捷運綠線間的延伸路段也已通過可行性評估,將串連鶯歌、八德生活圈,桃園將邁入捷運時代。

桃園捷運綠線工程經費共982.64億,9月上網招標,八德區有5個捷運站,沿途經八德區擴大都市計畫區、六號生活圈、介壽路二段、一段,連接捷運三鶯線;往北延伸到桃園鐵路地下化軌道、桃園藝文特區,一路到蘆竹南崁、大園區航空城,與機場捷運A16橫山站、A11坑口站相接,將新北、桃園、機場生活圈串連。

市長鄭文燦昨天至八德介壽路、銀和街口視察捷運綠線G04站點,此處是綠線與三鶯線交會的重要轉運站。鄭文燦說,捷運三鶯線鳳鳴站到捷運綠線G04站間4公里的延伸路段可行性評估已經通過,交通部8月底將派員現勘,將串連新北、桃園生活圈。

鄭文燦說,屆時將規劃兩棟聯合開發大樓,G04站鄰近保一總隊大湳營區,將轉型大湳森林公園,而大湳水上樂園朝大湳埤塘生態公園轉型,捷運沿線將多出2個重要景點。

桃園市有27家觀光工廠,去年參訪約360萬人次,鄭文燦說,位於八德的巧克力共和國1年就有百萬人次參訪,正好位在捷運綠線G03站,周遭有東和鋼鐵、PChome物流中心,將研議規劃設置文創園區和電商中心,未來八德可望成為觀光重鎮。

市府捷運工程處表示,第1階段先完成機場捷運A11坑口站至八德段G01站,青埔支線G14站到G18站則配合桃園航空城計畫,先進行區段徵收取得用地後再施工。

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回市區買老屋好潮? 六都成交屋齡均增加

房仲統計實價交易資料,今年上半年六都平均成交屋齡都較去年增加1~2年,台北市平均成交屋齡21.6年,六都最老,高雄17年居次,台中16年第三。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析,關鍵原因應該在房價全面下修,購屋族重返市區所致。市區機能強,生活便利,但新屋房價仍高,老屋價格相對便宜,又有使用坪數較實的優勢,成為買方購屋主要選擇,平均成交屋齡也因此提高。

太平洋房屋統計實價資料近五年成交物件屋齡,六都中,除了桃園外,今年平均成交屋齡均創五年來新高。台北市五年來增加了4.5年最多,其次是台中市及新北市,分別增加了4.4年和3.2年,桃園市、台南市和高雄市的成交屋齡較為穩定,微幅波動,小增1年多。

太平洋房屋副總經理章克勤表示,台北市平均成交屋齡本就是六都中最老的,從近五年數據觀察,還有越來越老的趨勢。

他分析,台北市精華素地釋出少,對口袋深的置產族來說,只要物件的地段好,屋齡高也沒關係,趁此時低價入市,長期持有說不定還有都更的機會。至於以自住為主的首購族,雖希望屋齡越低越好,但屋齡越低,房價越高,在有限的預算下,首購族只能轉往價格較低的老屋入手,平均成交屋齡才會逐年上升。

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商辦上半年成交174億元 比金融海嘯還慘

商仲統計,上半年台灣商用不動產交易額僅新台幣174億元,年減高達6成,比2008金融海嘯時的261億元還少。高力國際表示,上半年主要是外資和壽險業觀望,下半年可望傳佳音。

高力國際今天發布第2季台灣商用不動產市場交易概況。第1季交易總額62億元,第2季重回百億元,達112億元,合計174億元,比去年上半年434億元年減6成,僅勝過2015年上半年的116億元。

第2季商用不產交易額112億元中,廠辦類73億元,占65%,零售22億元,占20%,辦公室16.7億元占15%;其中單筆交易金額超過5億元的商用不動產交易共有7筆,僅元大商銀以9.3億元向尚志資產開發買進北市復興南路的大同大樓為店面外,其餘6筆均為廠辦類型交易。

但是土地交易部分,第1季220億元,第2季191億元,均優於去年第1季的128億元和第2季的154億元;高力國際指出,今年第2季的191億元低於首季,主要是缺乏大型交易,所幸連續兩季的成交金額分別超越去年同期。

高力國際董事總經理劉學龍表示,上半年的台灣大型不動產交易金額比2008年金融海嘯時還少,主要是外資觀望及壽險業連兩季沒有交易;不過第 3季起進入除權息旺季,加上下半年壽險業者可出手購入好標地,預計第3季可望陸續傳出商用不動產成交的佳音。

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