大台北年輕人搬到哪? 數據顯示往「鬼城」移動

根據內政部統計,新北市淡水區家庭人口已降至每戶僅2.29人,僅次於平溪區的2.05人,是大台北主要行政區中,家庭人口最少的行政區。

天時地利不動產總經理張欣民表示,此數據顯示淡海新市鎮已成大台北年輕人移民熱區,在單身、頂客族或只有一個小孩的夫妻大量進住下,拉低了淡水家庭人口數。

他預料此一趨勢短期內不會改變,淡海新市鎮1、2字頭房價,可望持續吸引年輕人移入,小宅看好,目前雖然空屋多,機能較差,被形容是「鬼城」,但大量年輕人聚居,商圈發展潛力大,長線看好。

受少子化、頂客族、單親家庭增多等因素影響,國內家庭人口數逐年減少,2009年全國平均跌破三人至2.96人,去年底進一步下滑至2.74人。

台北市早在2000年,家庭平均人口就已低於三人,新北市則在2004年少於三人。過去十多年來,雙北市年年下滑,至去年12月底,北市下降至每戶平均2.57人,新北市也僅2.61人。

數據顯示,過去大台北以中山區家戶人口最少,一直到2010年,由汐止以2.39人取代中山區,成為大台北家戶人口最少的主要行政區。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,汐止近北市東區,早年房價只有東區三分之一,吸引許多在東區、內科上班的小家庭移居當地,家戶平均人口因此比大台北套房大本營中山區還少。

根據內政部資料,汐止近年家庭人口數仍持續減少,去年底已降至2.3人,不過,淡水區降速更快,前年追上汐止,去年底,更降至2.29人,成為大台北家戶人口最少的主要行政區。

同樣是擁有大型重畫區的新北市北大特區、林口新市鎮,家戶人口減少就較不明顯,林口每戶家庭2.55人,高於新店、中永和;北大所在的三峽區、樹林區平均人口也達2.72人、2.79人。

張欣民分析,林口、北大特區也是近年大台北移民熱區,但兩地移民中,有不少兩代或三代同堂,家戶人口數因此不像淡水劇烈下滑。

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舊的硬撐盤新的頻破盤 大台北這四區房價倒掛最慘

市調顯示,大台北房價倒掛現象愈來愈普遍,其中又以汐止、板橋江翠、淡海新市鎮、桃園青埔最明顯。

房價倒掛是指中古屋賣價,比預售、新成屋還高。住展雜誌企研室經理何世昌表示,會出現這種情況,主要是歷經兩年多房市低迷,建商普遍認知必須讓利,但中古屋主多不認輸,即使賣不掉,也不願降價。

何世昌表示,目前大台北有四個地區房價倒掛最為明顯,不少中古屋要價比預售屋高了一個字頭。

汐止方面,指標中古大樓如甲山林天廈,之前實價資料最高成交到五字頭,目前屋主上網求售,要價一坪也多要四、五十萬元。

但是汐止推案市場近兩年在激烈價格戰下,原先開價五字頭的建案,已都降到四字頭,成交甚至三字頭,其中在樟樹灣地區預計新推出的建案,低樓層甚至傳出將下殺至二字頭。

板橋江翠地區房價倒掛也十分明顯,當地中古電梯屋主仍不少人堅持要賣到一坪50萬元以上,但當地新建案受江翠重畫區建案全開四字衝擊,成交多跟進到四字頭,而且預售降價衝擊效應已從江子翠地區擴大到新埔地區,有新埔建案現也在江翠重畫區打出四字頭廣告搶客。

淡海新市鎮目前不少屋主轉售,一坪仍要20萬元以上,何世昌表示,目前淡海新市鎮,即便G5站附近也有建案殺到一坪不到二十萬,屋主賣價明顯比建商還要高。桃園青埔地區屋主要價多要一坪20多萬元,但當地部分建案已下殺到一字頭。

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機捷通了! 投資客來了! 青埔房市活了

3月買賣移轉件數出爐,桃園表現亮眼,較上月大增56%。房仲業表示,主要是機捷通車帶動青埔房市,交易量較先前增加一倍,桃園交易量連帶被拉升。

業者說,目前青埔買盤仍以自住為主,但許久不見的投資置產客也出現,還多了不少包租公買家。

台灣房屋青埔直營店副總彭成貴表示,青埔房市早醞釀回升,主要是房價回檔已到自住客能接受的滿足點,機場捷運3月通車後,則一舉引燃買氣。

他說,青埔房價最高時,電梯住宅一坪多要30萬元上下,約在28至32萬之間,但目前5年內新成屋平均房價每坪約22~25萬元,跌幅超過兩成,房價已回到2011年起漲點。

台灣房屋智庫經理江怡慧說,二字頭房價、有捷運、有高鐵,不只吸引桃園在地人進駐,不少原本考慮在林口購屋置產的台北人,也轉進青埔。

彭成貴指出,整體房市反轉下滑後,青埔已很長一段時間沒有投資客身影,但近期也出現不少民眾來店詢問捷運站周邊,帶租約的一、二房投資性產品,只要價格合理,往往短時間就能成交。

他說,投資人重現青埔,主要是當地近機場,許多在機場工作的機師、員工,機場物流園區、華泰名品城或機捷人員在當地租屋,出租容易,租況穩定。

當地兩房租金約1.2~1.5萬元,以總價750~850萬元來算,投報率僅約2%,彭成貴表示,投報率雖不亮眼,但多數投資人認為當地房價在相對低檔,後續還有不少題材,潛力可期,以租養房仍然划算。

青埔地區未來題材,包括橫山書法公園、華泰名品城第三期擴建計畫,擴建內容包括水族館、電影院及飯店等設施、冠德A19站開發案、桃園市立美術館以及航空城世貿中心等開發案。

江怡慧表示,目前自住型買方偏好選擇總價帶在1200~1600萬元、3~4房+1車位的產品,至於投資置產,則鎖定低總價、負擔輕的捷運宅為主,整體來說,中低總價產品都有不錯買氣。

她表示,機捷通了,帶動青埔特區買氣與詢問度,但目前應該只是開端,隨重大建設陸續動工與進駐,預料會持續增強不少購買者的意願與信心,青埔特區房價應已打底,再下探空間有限,不過短期上漲也不易。

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店面月租每坪1.87萬 士林夜市實價新高

根據實價揭露資料顯示,士林夜市鬧區的大東路上有戶店面實價揭露,22.51坪的店面月租42萬元,換算每坪月租金1.87萬元,創下實價士林夜市租金單價的新高,目前應由彩妝店承租,去年9月創下每坪近1.8萬元高價的文林路店面,也由日系藥妝店承租,士林夜市的實價單價前兩強則分別由彩妝店與藥妝店承租。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,觀察近年熱門商圈的業者替代狀況,藥妝與彩妝店是相對承租能力較強,包括士林夜市、站前商圈與東區商圈等,都有知名的藥妝或彩妝店高價承租的紀錄,且不少都是國際品牌進駐,而熱門商圈的空置店面數量本來就很有限,換租後往往租金水準也都相當驚人。

此次實價揭露的的大東路1~30號店面租賃案,交易時間是2017年的2月,22.51坪的1樓店面月租42萬元,每坪租金為1.87萬元,目前應是由彩妝業者承租,每坪1.87萬元的租金也是士林夜市的實價最高價。

去年9月文林路1~30號的租賃實價,租金第1-3年每月118萬,第4-6年每月121.5萬,第7-10年每月125.9萬。實價揭露每坪成交租金達1.8萬元,由於承租範圍含地下室部分,實際上1樓的租金行情可能比登載的更高,目前由日系品牌的藥妝業者承租。

雖然士林夜市鬧區店面的租金仍高,不過並非整個商圈的租金行情持續看漲,受到陸客減少與個別產業與店家經營差距,商圈內的確出現一些空置狀況,因此北市熱門國際觀光商圈的精華店面仍維持強勢,但高漲的租金與店家經營的困難度與競爭增加狀況下,商圈內的店面也有強弱勢之差別。

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房價落底沒? 看看身邊有沒有這些變化

房市反轉進入第三年,很多人仍在等房價落底、不再下跌再進場。怎樣才知房價落底?專業人士說,除了看房價數據,從生活周遭一些小變化,也可以看出房價是不是已經落底。

首先可以看大型房產廣告看板。住展雜誌企研室經理何世昌表示,房市景氣下滑後,這兩年各地看板大量出現二、三字頭、超低價、震撼、讓利、破盤等字眼。但哪天,當新推案廣告看板不再出現這些字眼,轉為增值、好宅、地標或建設題材,代表案場來客持續性地增多,業者感受到景氣好轉,對房價不再讓步。
第二,注意路上或社區,帶看房子有沒有增多。大家房屋企研室主任郎美囡說,通常馬路邊、社區中,一人手上拿資料,對著兩、三人解說,或是一群人對著某間房子指來指去,就是房仲在帶看。這兩年買氣差,很少看到房仲帶看身影,但如果發現三天兩頭就有人在帶看,代表買氣回流,是房價止跌重要訊號。

數據方面,市場上現有不少房價統計資訊,包括台北市住宅價格指數、信義房價指數、國泰房地產指數等,吉家網董事長李同榮表示,房市不像股市,漲跌時間會拉比較長,要看房價是不是止跌,至少需看三季,連續三季房價不再下跌,就代表房價可能已經落底。

另外,近兩年房價下修,主要由預售市場下殺帶動,預售屋價量能否回升,是房價是否止跌關鍵。代銷業者表示,觀察預售市場情況,可看住展風向球,住展風向球分成藍燈、黃藍、綠燈、黃紅、紅燈,依過去房市空頭時經驗,當風向球由黃藍燈快轉為綠燈時,分數約在37~42分之間,房價就會止跌。

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租屋悲歌 民調:近六成房東成本轉嫁房客

民調指出,近六成房東想把房地稅增稅、房屋租賃新制所增加的成本,轉嫁給房客,近期打算調高租金。

全國不動產針對政府近來推出的各項租屋市場改革,進行網路問卷調查,發現近六成、58%房東表示,會將因政策增加的成本轉嫁給房客,提高房租,另有逾五成租屋族表示,已感受到租金調漲。

全國不動產企研室主任張瀞勻表示,租賃新制今年一月上路,規定房東不能再限制房客遷入戶籍、申報租金扣抵綜合所得稅,目前來看,雖然保障了租屋族,但房東也順勢漲租,苦果仍由租屋族承擔。

根據全國不動產在3月6日至12日所進行的調查,近期有調高租金打算的房東,占比高達六成,其中三成五表示,漲租原因是為了反映政府調高房地持有稅,約兩成表示,為了反映房客申報租金扣抵所得稅。

另有3.8%房東說,因為房客遷入戶籍,因此要調漲租金。

另外針對租屋族,54%受訪者表示房租上揚,目前房租占薪資多在二成左右,約5分之1薪水繳給房東。

全國不動產總經理石吉平分析,近期租金上漲有三大主因,一是購屋民眾普遍看跌房價,進而轉向租屋,求過於供,導致租金上揚。二是目前正值交屋潮,許多新屋無法轉售,進入租屋市場,拉高整體行情,第三,租賃新制上路,租稅成本增加,房東轉嫁給房客。

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購屋停看聽 買房三要素

常常有人問我,現在買房地產好嗎?我總是問對方,你是要自住還是要投資。自住因為有居住需求,隨時都是進場的時機;如果是投資,因為投資工具有房地產、股票、定存、基金等許多選擇、許多管道,便需要細細思量、好好評估,做比較後才做決定。

購買房地產首先要考慮的第一個重點是「地段」。地段考量的原因眾多,有人基於孩子就學,如果選在學校附近,未來6到9年不必開車接送;有人考慮生活機能,選擇市場、購物中心附近;有人考慮就醫,因為年紀的關係,離醫療機構近一點可省去很多麻煩;有人考慮交通便利,上班族每天通勤時間對生活影響非常重大。有人考慮將來的增值潛力,不動產往往是一個人財富累積最重要的項目,如果買的地段有展望性、有重大交通建設規劃,將來轉手可以獲利數倍。

第二個重點是「產品」,房地產產品主要有公寓大樓、透天別墅、集合住宅、商辦空間、套房等,產品因著建築成本與客戶取向的不同,價格差異非常大。以公寓大樓來說,高樓層由於安全結構、防震係數有所不同,成本相較低樓層高;有些大樓引進綠建築環保建材;有些大樓主打多樣化的公共設施,但功能越強、設施越多,建築成本越高,維護成本也越高;有些大樓標榜專業化管理團隊,優質的秘書、完善的保全功能分攤到每一戶上,管理費都非常可觀;有些則提供貼心設計服務,附上輕裝修及部分家電,如天花板、層板燈、鞋櫃、烘碗機、免治馬桶、電動曬衣架等,減少購屋後的裝潢、採買時間,可以更快速搬家入住。然而,所有的產品優點都要平均分攤在成本裡面,並反映在售價上面。

另外也要提到建蔽率和容積率,兩塊一樣大小的基地,建蔽、容積越少代表將來生活品質越高,因為可建築的面積少,可居住人口較少,綠地也較多。台中市七期雖然是公認最有增值潛力的地段,但因早期申請執照時有獎勵容積移轉條例,使得建商購買大量容積,導致七期高樓林立宛如水泥叢林。而台中市單元二、單元三自辦重劃區,因為法規上嚴格限制,建蔽容積大約是50:120、50:140,綠覆率高、生活品質提升,但能蓋的面積相當有限,每坪售價自然反映出來。因此在選擇房地產產品時,不要被花俏的產品特色迷惑,冷靜釐清哪些是自己需要的,哪些又是多餘的,才能避免不必要的花費。

最後一個重點是「價格」。如何買到好的地段、好的產品、相對價位低,是非常重要,購買價格低代表立足點比別人優,未來增值空間比別人高。價格選擇有賴購屋大眾多做功課,到附近區域多做比較,看至少20個案再做決定的選擇就會是不錯的結果。另外建設公司的口碑非常重要,可以上網搜尋消費大眾的評語、建商有無消費糾紛、民刑事案件等,另外也可向親友多打聽,如果以前的客戶還會對建商讚譽有加,甚至願意介紹親朋好友購買,就代表這家建商是值得信賴的。總而言之,購買房地產是一生中投資理財最重要的行爲之一。寧可不急、不徐,理性判斷,並以自身的財務能力為依據,才能做出一個最好的抉擇!

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北市跨一區房價減一半 文山成購屋熱門

北市房價下修,不少北市民眾以跨區購屋,取代外移外縣市。房仲業統計,北市相鄰行政區,以文山區和大安區價差最多,文山區也成北市跨區購屋最熱門地區。

以成屋來說,根據實價資料,大安區去年平均成交價一坪86.5萬元,文山區一坪43.7萬元,只有一半價格,等於在大安區買一坪,在文山區可以買兩坪。

預售屋方面,根據住展雜誌市調,大安區今年2月平均推案要價一坪133萬元,文山區僅58.6萬元,還不到一半價格。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,前幾年台北市不僅市中心房價飆漲,市郊也漲聲隆隆,許多有購屋需求的北市民眾直接外移到新北或基隆,或是更遠的桃園地區。

但這兩年房市轉為買方市場,屋主心態鬆動,議價容易,想買房的北市民眾不再第一時間就往外跑,而是先看看郊區有沒有符合需求,價格適合的房子,其中文山區房價相對便宜,許多人列為購屋第一考量。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,文山區有山有水,文教氣息濃厚,不只台北市民眾購屋會優先考慮,由於房價比鄰近的新店市中心區還便宜,也是許多外縣市民眾進駐台北市的第一站,近來買氣回穩不少。

住商不動產景美捷運店長張重昇表示,文山區房市長期以來一直以自住為主,投資客較少,這也是房價基期低主因,由於之前漲幅平緩,因此2014年北市房市明顯反轉後,房價下修多約5~10%,相對緩和。

張重昇表示,文山區目前有三個區段較熱門,一是捷運景美站到萬隆站一帶,這一帶由於較靠近公館,機能成熟,很受中產上班族喜愛。區域電梯大樓先前多要六字頭以上,實價資料新屋則成交到八、九字頭,不過目前回檔,公寓四字頭可買到,中古電梯也多在50至60萬元上下。

另一熱區是興隆路三段萬芳醫院站一帶,當地公園綠地多,實價資料,房價四、五字頭,也頗受台北市中心民眾移居青睞。第三熱區則是木柵路、木新路一帶,目前大樓房價成交也多在四、五字頭。

張重昇表示,文山區外來買方多為中產階級,考量上班,熱門物件以接近捷運站為主,除了捷運萬隆站、景美站、萬芳醫院站外,文湖線上的辛亥站、木柵站詢問度也不低。另外政大二期重畫區,則頗受喜愛山明水秀的買方青睞,自成一個格局。

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財政部這項解釋 好多夫妻可省稅數百萬元

財政部近日針對夫妻贈與、售屋課稅作出放寬解釋,房仲業試算,先前贈與房產的夫妻,若土地價值3000萬,日後原價出售,可省下400~900萬元的稅金,1000萬的土地,也可節省300萬元。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,土增稅有自用住宅10%優惠,但一生一次,由於夫妻贈與免稅,因此不少夫妻,先生如已用過一生一次,會把房子過戶到太太名下,以便出售時再用一次以節稅。

但在房地合一稅實施後,曾經這樣贈與的夫妻,省了土增稅,卻得面臨驚人資本利得稅。

原因是財政部認為贈與的房產,受贈者並未付出成本,日後把房子賣掉,只允許用公告現值作為取得成本扣除。用實際售價計算獲利,卻以公告現值作為成本,相減之後,課稅金額相當驚人。

這也是房地合一稅上路後,父母贈與房產給子女件數大減的主因,因為已失去贈與節稅效果。

不過財政部近日最新公告的解釋令,針對夫妻贈與部分「網開一面」,明顯放寬。

根據財政部公告,夫或妻如果在2015年12月31日之前購入不動產,並在2016年房地合一上路後,才進行配偶間贈與,然後出售,只要夫妻共同持有時間滿二年以上,放寬可以適用舊制,也就是沒有房地合一稅,等於土地交易不用繳資本利得稅。

如果夫妻間贈與後轉售,適用房地合一稅,也可以以當初買進的價格,作為取得成本,而非以遠低於市價的土地公告現值當作成本,這點也可以省下許多稅金。

信義房屋試算,如果先生在2012年以3000萬元買入土地(2016年土地公告現值1000萬),2016年贈與給太太,太太在2017年以原價3000萬轉售他人,若在解釋前,可能被認定須課徵房地合一稅,以3000萬減1000萬,獲利達2000萬,可能得面臨400萬的資本利得稅。

但在財政部新解釋令之後,因為夫妻持有超過兩年以上,直接適用舊制,沒有房地合一稅的問題,且土地免繳所得稅。

另外如果先生2016年3月以3000萬買入土地(2016年土地公告現值1000萬),2016年4月贈與給太太,太太2017年2月以原價3000萬售出,適用房地合一新制,若是解釋前按土地公告現值做為成本課稅,1年內短期轉期出售需課徵45%,稅金高達900萬元。新的解釋可採當初取得市價認定,沒有獲利不用繳稅。

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今年度北市老屋健檢 3月15日起開跑

為協助民眾瞭解、改善建築物的結構安全,臺北市政府自3月15日起推動今年度老屋健檢計畫。經健檢結果須補強或拆除重建的建築物,民眾除可依建築法自行合意辦理補強或重建外,另得依循都市更新等程序,申請補助建築物整建維護補強或拆除重建,以降低民眾負擔。

建管處表示,凡1999年12月31日以前設計建造的建築物(全市約10萬4,967棟)均可申請老屋健檢。老屋健檢的「初評」費用,每件8,000元,由市府全額補助(至預算用罄)。不過,整棟建築物已進行都市更新程序(業經核定都市更新事業概要或計畫者),或經公告列管的高氯離子混凝土建築物(俗稱海砂屋),或已申請建造執照者,市府均不予補助。

老屋健檢的申請方式,以棟為單位,符合資格的建築物,所有權人、公寓大廈管理負責人、管理委員會都可提出申請。如果公寓大廈沒有成立管理組織,可由二分之一以上的區分所有權人同意,並推派代表,填妥申請表格,檢附所需文件申請。

民眾申請老屋健檢,可於臺北市建築管理工程處網站「老屋健檢」宣導專區下載相關申請書表,於正常上班時間,備齊相關文件,逕至建管處使用科服務櫃台申辦,也可採郵寄方式申請(信封註明「臺北市老屋健檢案件申請」,寄送「臺北市建築管理工程處」,地址:臺北市市府路1號南區1樓。經建管處查核符合申請規定者,將轉送至申請人擇選的健檢機構辦理耐震能力評估事宜。

目前可受理執行之「健檢機構」,除經都市發展局指定計有臺北市建築師公會、台北市土木技師公會、台北市結構工程工業技師公會及中華民國建築技術學會等四家,申請人可自行擇一指定。健檢機構於收受派案後,將指派具開業建築師、土木或結構技師資格的專業技術人員至現場進行勘評。

建築物經老屋健檢結果為耐震安全有疑慮,得以申請老屋健檢「詳評」;其「詳評」金額補助比例為45%,其補助上限60萬元,藉以提高民眾申請「詳評」之意願。

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