商辦上半年成交174億元 比金融海嘯還慘

商仲統計,上半年台灣商用不動產交易額僅新台幣174億元,年減高達6成,比2008金融海嘯時的261億元還少。高力國際表示,上半年主要是外資和壽險業觀望,下半年可望傳佳音。

高力國際今天發布第2季台灣商用不動產市場交易概況。第1季交易總額62億元,第2季重回百億元,達112億元,合計174億元,比去年上半年434億元年減6成,僅勝過2015年上半年的116億元。

第2季商用不產交易額112億元中,廠辦類73億元,占65%,零售22億元,占20%,辦公室16.7億元占15%;其中單筆交易金額超過5億元的商用不動產交易共有7筆,僅元大商銀以9.3億元向尚志資產開發買進北市復興南路的大同大樓為店面外,其餘6筆均為廠辦類型交易。

但是土地交易部分,第1季220億元,第2季191億元,均優於去年第1季的128億元和第2季的154億元;高力國際指出,今年第2季的191億元低於首季,主要是缺乏大型交易,所幸連續兩季的成交金額分別超越去年同期。

高力國際董事總經理劉學龍表示,上半年的台灣大型不動產交易金額比2008年金融海嘯時還少,主要是外資觀望及壽險業連兩季沒有交易;不過第 3季起進入除權息旺季,加上下半年壽險業者可出手購入好標地,預計第3季可望陸續傳出商用不動產成交的佳音。

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建商縮議價 民眾不看屋 小陽春快GG了

最新市調顯示,建商縮議價,民眾不看屋,5月看屋人潮較4月減少一成以上,成交也下滑,預售燈號已降到黃藍燈下限,小陽春已快消失,房市恐又回冷宮。

住展雜誌今天發布5月預售屋燈號,雖維持黃藍燈,但總分降至32.1分,距谷底藍燈32分只一步之遙。

北台灣5月新推預售案約300餘億元,較4月略減,成屋案則大幅增加,單一案量逾10億以上的指標案包括北投「美樹」、中和「福璽‧景安」、新莊「遠雄國匯」等,新增戶數為今年來單月第二高。

建商推案熱度不減,但銷售表現不佳,5月來客組數較4月減少逾一成,成交量也下滑,新竹、宜蘭、基隆等地區人氣衰退最明顯。

由於看屋人潮退燒,業者也不再全力強銷,5月建案廣告批數降至約1.96萬批,較4月減少約18%

住展雜誌企研室經理何世昌表示,5月市況下滑,主要是3月以來的一波小陽春,讓建商信心回升,部份建案縮小議價空間,甚至調漲成交價,不少讓利案也以趨近不二價方式銷售,讓消費者又開始觀望。

何世昌說,房市自3月以來已連續三個月黃藍燈,為近年少見的水準。但議價空間急速收斂,背離目前買方需求,也直接導致人氣與買氣的衰退,情況若持續,房市恐怕又回到低谷。

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房市冷淡租屋族多 10縣市建物買賣負成長

去年房價再創新高,民眾購屋意願不高,也反映在建物買氣不佳上。根據內政部統計處今年三月出版的104年不動產服務業經營概況調查報告,近兩年全台建物買賣均呈現負成長的有10個縣市,六都中就占了五都;相較之下,愈來愈多人選擇租屋,104年較前一年增加5048件,但月租金方也增加3000元。

內政部統計指出,觀察各縣市建物買賣棟數的變化,新北市、台北市、台中市、高雄市、桃園市、新竹縣等10縣市,104、105年均負成長;104年正成長、105年負成長,有台南市、新竹市、嘉義縣等10縣市;全台唯有基隆市,104年負成長、105年正成長。

根據內政部「104年不動產服務業經營概況調查摘要分析」,104年不動產服務業買入不動產1584件,賣出則有1萬1953件,賣多於買。不動產買入案件所在地區,以桃竹苗地區722件最多,約占45.6%,賣出則以高屏地區8177件最多,約占68.4%。

不動產租賃方面,內政部調查指出,104年成交總件數為8萬5055件,平均每件月租金收入4萬9000元。

前一年相較,增加5048件,平均每件出租的月租金收入增加3000元。不動產租賃以北北基地區4萬5077件最多,約占53%。

對「有殼一族」而言,房貸是另一項沈重負擔。內政部統計105年第2季房價貸款負擔率,全國平均值為37.14%,台中市38.68%,新北市51.81%、台北市62.39%較全國平均值高。內政部指出,貸款負擔率50%以上表示房價「負擔能力過低」,40%至50%「偏低」,30%至40%「略低」,低於30%才是「可合理負擔」範圍。

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新成屋降價 衝擊中古屋

房市進入反轉,觀察近三、四年預售、新成屋推出破盤價搶市的區域,周邊中古屋銷售儼然進入冰凍狀態,房產專家指出,以去年江翠北側重劃區的「江翠One」來說,新案推出後,周邊成屋交易量瞬間腰斬逼近五成,顯示在大降價案釋出,周邊房市交易也受到衝擊。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,房市從2013、2014年進入反轉,市場上破盤價的預售、新成屋案也越來越多,以去年江翠北側重劃區來說,首案「江翠One」祭出4字頭入住板橋的策略下,讓周邊每坪單價5、6字頭成屋市場受強烈衝擊。

徐佳馨分析,該案4字頭效益影響周邊成屋市場買盤,據了解去年周邊店頭的內部成交量瞬間逼近腰斬,消費者在新案釋出後,也對區域價格認知全然改觀、重新定義,買賣雙方價格認知差距擴大至少二成以上,周邊買氣進入停滯狀態。

至於新莊副都心重劃區部分,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,房市多頭時,整體每坪成交行情還能見到5、6字頭,不過這波房市反轉,區域已出現3字頭交易。

不過,陳炳辰指出,在「皇翔御花園」祭出3字頭破盤價後,對區域市場不見得是壞事,代表已有建案姿態放軟。

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商仲:商辦市場價格續跌 租賃熱買賣冷

依據信義全球資產最新統計,北市商辦售價延續2016年下跌的趨勢,各商圈2017年第1季價格多呈小幅下修,因此平均售價跌至83.3萬元,而租金方面則微幅上漲至2,125元,毛租金資本化率在售價跌、租金漲的情況下,上升至2.45%,空置率部分則下降到6.23%,又以信義世貿、松江南京商圈去化表現最佳。

信義全球資產經理王維宏分析,不動產市場延續去年價格下修的趨勢,商辦價格持續下跌,市場交易仍以自用買方為主,但降價成交的案件量不多,價格只能算是盤整修正,多數商圈僅微跌,只有單價較高的信義世貿商圈、敦南商圈跌幅較明顯。

在整體經濟情勢轉好的情況下,企業對擴編、搬遷的需求可望增加,且在央行未提高利率的情況下,不動產市場仍有一定支撐,分析2017年維持緩跌盤整的情勢,交易量可能溫和成長。

從買賣交易來看,各級辦公室價格仍下修,總體平均為83.3萬元,從商圈來看,信義世貿商圈由於單價最高,所以調整幅度也較大,由99.1萬元下跌至97萬元,下跌2.17%,其餘各商圈修正幅度較小,僅能算是盤整修正,而目前年化毛租金資本化率較高的區域則是站前西門商圈及敦北民生商圈,站前西門商圈主要是價格基期低,近來商圈熱度又提高,毛租金資本化率2.81%是個商圈中最高的,敦北民生商圈則是因租金行情較高,因此租金資本化率也達到2.58%,排名第二。

反觀租賃市場表現,平均租金呈現微漲,A+級辦公室上漲至2,958元,A級辦公1,869元,B級辦公1,490元,以區域來看,信義世貿商圈價格仍上揚,目前平均為2,894元,目前空置率為9.28%,信義世貿商圈內主要大樓如101,租金已站穩3,000元大關,高樓層甚至有3,800元的交易,預估在南山廣場完工釋出前,信義世貿商圈空置率下降、租金上升的趨勢仍能持續,另外,復興南京商圈的本季表現也相對佳,租金上漲1.14%,空置率也下降回到10%以下水準。

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大台北年輕人搬到哪? 數據顯示往「鬼城」移動

根據內政部統計,新北市淡水區家庭人口已降至每戶僅2.29人,僅次於平溪區的2.05人,是大台北主要行政區中,家庭人口最少的行政區。

天時地利不動產總經理張欣民表示,此數據顯示淡海新市鎮已成大台北年輕人移民熱區,在單身、頂客族或只有一個小孩的夫妻大量進住下,拉低了淡水家庭人口數。

他預料此一趨勢短期內不會改變,淡海新市鎮1、2字頭房價,可望持續吸引年輕人移入,小宅看好,目前雖然空屋多,機能較差,被形容是「鬼城」,但大量年輕人聚居,商圈發展潛力大,長線看好。

受少子化、頂客族、單親家庭增多等因素影響,國內家庭人口數逐年減少,2009年全國平均跌破三人至2.96人,去年底進一步下滑至2.74人。

台北市早在2000年,家庭平均人口就已低於三人,新北市則在2004年少於三人。過去十多年來,雙北市年年下滑,至去年12月底,北市下降至每戶平均2.57人,新北市也僅2.61人。

數據顯示,過去大台北以中山區家戶人口最少,一直到2010年,由汐止以2.39人取代中山區,成為大台北家戶人口最少的主要行政區。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,汐止近北市東區,早年房價只有東區三分之一,吸引許多在東區、內科上班的小家庭移居當地,家戶平均人口因此比大台北套房大本營中山區還少。

根據內政部資料,汐止近年家庭人口數仍持續減少,去年底已降至2.3人,不過,淡水區降速更快,前年追上汐止,去年底,更降至2.29人,成為大台北家戶人口最少的主要行政區。

同樣是擁有大型重畫區的新北市北大特區、林口新市鎮,家戶人口減少就較不明顯,林口每戶家庭2.55人,高於新店、中永和;北大所在的三峽區、樹林區平均人口也達2.72人、2.79人。

張欣民分析,林口、北大特區也是近年大台北移民熱區,但兩地移民中,有不少兩代或三代同堂,家戶人口數因此不像淡水劇烈下滑。

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舊的硬撐盤新的頻破盤 大台北這四區房價倒掛最慘

市調顯示,大台北房價倒掛現象愈來愈普遍,其中又以汐止、板橋江翠、淡海新市鎮、桃園青埔最明顯。

房價倒掛是指中古屋賣價,比預售、新成屋還高。住展雜誌企研室經理何世昌表示,會出現這種情況,主要是歷經兩年多房市低迷,建商普遍認知必須讓利,但中古屋主多不認輸,即使賣不掉,也不願降價。

何世昌表示,目前大台北有四個地區房價倒掛最為明顯,不少中古屋要價比預售屋高了一個字頭。

汐止方面,指標中古大樓如甲山林天廈,之前實價資料最高成交到五字頭,目前屋主上網求售,要價一坪也多要四、五十萬元。

但是汐止推案市場近兩年在激烈價格戰下,原先開價五字頭的建案,已都降到四字頭,成交甚至三字頭,其中在樟樹灣地區預計新推出的建案,低樓層甚至傳出將下殺至二字頭。

板橋江翠地區房價倒掛也十分明顯,當地中古電梯屋主仍不少人堅持要賣到一坪50萬元以上,但當地新建案受江翠重畫區建案全開四字衝擊,成交多跟進到四字頭,而且預售降價衝擊效應已從江子翠地區擴大到新埔地區,有新埔建案現也在江翠重畫區打出四字頭廣告搶客。

淡海新市鎮目前不少屋主轉售,一坪仍要20萬元以上,何世昌表示,目前淡海新市鎮,即便G5站附近也有建案殺到一坪不到二十萬,屋主賣價明顯比建商還要高。桃園青埔地區屋主要價多要一坪20多萬元,但當地部分建案已下殺到一字頭。

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機捷通了! 投資客來了! 青埔房市活了

3月買賣移轉件數出爐,桃園表現亮眼,較上月大增56%。房仲業表示,主要是機捷通車帶動青埔房市,交易量較先前增加一倍,桃園交易量連帶被拉升。

業者說,目前青埔買盤仍以自住為主,但許久不見的投資置產客也出現,還多了不少包租公買家。

台灣房屋青埔直營店副總彭成貴表示,青埔房市早醞釀回升,主要是房價回檔已到自住客能接受的滿足點,機場捷運3月通車後,則一舉引燃買氣。

他說,青埔房價最高時,電梯住宅一坪多要30萬元上下,約在28至32萬之間,但目前5年內新成屋平均房價每坪約22~25萬元,跌幅超過兩成,房價已回到2011年起漲點。

台灣房屋智庫經理江怡慧說,二字頭房價、有捷運、有高鐵,不只吸引桃園在地人進駐,不少原本考慮在林口購屋置產的台北人,也轉進青埔。

彭成貴指出,整體房市反轉下滑後,青埔已很長一段時間沒有投資客身影,但近期也出現不少民眾來店詢問捷運站周邊,帶租約的一、二房投資性產品,只要價格合理,往往短時間就能成交。

他說,投資人重現青埔,主要是當地近機場,許多在機場工作的機師、員工,機場物流園區、華泰名品城或機捷人員在當地租屋,出租容易,租況穩定。

當地兩房租金約1.2~1.5萬元,以總價750~850萬元來算,投報率僅約2%,彭成貴表示,投報率雖不亮眼,但多數投資人認為當地房價在相對低檔,後續還有不少題材,潛力可期,以租養房仍然划算。

青埔地區未來題材,包括橫山書法公園、華泰名品城第三期擴建計畫,擴建內容包括水族館、電影院及飯店等設施、冠德A19站開發案、桃園市立美術館以及航空城世貿中心等開發案。

江怡慧表示,目前自住型買方偏好選擇總價帶在1200~1600萬元、3~4房+1車位的產品,至於投資置產,則鎖定低總價、負擔輕的捷運宅為主,整體來說,中低總價產品都有不錯買氣。

她表示,機捷通了,帶動青埔特區買氣與詢問度,但目前應該只是開端,隨重大建設陸續動工與進駐,預料會持續增強不少購買者的意願與信心,青埔特區房價應已打底,再下探空間有限,不過短期上漲也不易。

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店面月租每坪1.87萬 士林夜市實價新高

根據實價揭露資料顯示,士林夜市鬧區的大東路上有戶店面實價揭露,22.51坪的店面月租42萬元,換算每坪月租金1.87萬元,創下實價士林夜市租金單價的新高,目前應由彩妝店承租,去年9月創下每坪近1.8萬元高價的文林路店面,也由日系藥妝店承租,士林夜市的實價單價前兩強則分別由彩妝店與藥妝店承租。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,觀察近年熱門商圈的業者替代狀況,藥妝與彩妝店是相對承租能力較強,包括士林夜市、站前商圈與東區商圈等,都有知名的藥妝或彩妝店高價承租的紀錄,且不少都是國際品牌進駐,而熱門商圈的空置店面數量本來就很有限,換租後往往租金水準也都相當驚人。

此次實價揭露的的大東路1~30號店面租賃案,交易時間是2017年的2月,22.51坪的1樓店面月租42萬元,每坪租金為1.87萬元,目前應是由彩妝業者承租,每坪1.87萬元的租金也是士林夜市的實價最高價。

去年9月文林路1~30號的租賃實價,租金第1-3年每月118萬,第4-6年每月121.5萬,第7-10年每月125.9萬。實價揭露每坪成交租金達1.8萬元,由於承租範圍含地下室部分,實際上1樓的租金行情可能比登載的更高,目前由日系品牌的藥妝業者承租。

雖然士林夜市鬧區店面的租金仍高,不過並非整個商圈的租金行情持續看漲,受到陸客減少與個別產業與店家經營差距,商圈內的確出現一些空置狀況,因此北市熱門國際觀光商圈的精華店面仍維持強勢,但高漲的租金與店家經營的困難度與競爭增加狀況下,商圈內的店面也有強弱勢之差別。

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房價落底沒? 看看身邊有沒有這些變化

房市反轉進入第三年,很多人仍在等房價落底、不再下跌再進場。怎樣才知房價落底?專業人士說,除了看房價數據,從生活周遭一些小變化,也可以看出房價是不是已經落底。

首先可以看大型房產廣告看板。住展雜誌企研室經理何世昌表示,房市景氣下滑後,這兩年各地看板大量出現二、三字頭、超低價、震撼、讓利、破盤等字眼。但哪天,當新推案廣告看板不再出現這些字眼,轉為增值、好宅、地標或建設題材,代表案場來客持續性地增多,業者感受到景氣好轉,對房價不再讓步。
第二,注意路上或社區,帶看房子有沒有增多。大家房屋企研室主任郎美囡說,通常馬路邊、社區中,一人手上拿資料,對著兩、三人解說,或是一群人對著某間房子指來指去,就是房仲在帶看。這兩年買氣差,很少看到房仲帶看身影,但如果發現三天兩頭就有人在帶看,代表買氣回流,是房價止跌重要訊號。

數據方面,市場上現有不少房價統計資訊,包括台北市住宅價格指數、信義房價指數、國泰房地產指數等,吉家網董事長李同榮表示,房市不像股市,漲跌時間會拉比較長,要看房價是不是止跌,至少需看三季,連續三季房價不再下跌,就代表房價可能已經落底。

另外,近兩年房價下修,主要由預售市場下殺帶動,預售屋價量能否回升,是房價是否止跌關鍵。代銷業者表示,觀察預售市場情況,可看住展風向球,住展風向球分成藍燈、黃藍、綠燈、黃紅、紅燈,依過去房市空頭時經驗,當風向球由黃藍燈快轉為綠燈時,分數約在37~42分之間,房價就會止跌。

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