商辦上半年成交174億元 比金融海嘯還慘

商仲統計,上半年台灣商用不動產交易額僅新台幣174億元,年減高達6成,比2008金融海嘯時的261億元還少。高力國際表示,上半年主要是外資和壽險業觀望,下半年可望傳佳音。

高力國際今天發布第2季台灣商用不動產市場交易概況。第1季交易總額62億元,第2季重回百億元,達112億元,合計174億元,比去年上半年434億元年減6成,僅勝過2015年上半年的116億元。

第2季商用不產交易額112億元中,廠辦類73億元,占65%,零售22億元,占20%,辦公室16.7億元占15%;其中單筆交易金額超過5億元的商用不動產交易共有7筆,僅元大商銀以9.3億元向尚志資產開發買進北市復興南路的大同大樓為店面外,其餘6筆均為廠辦類型交易。

但是土地交易部分,第1季220億元,第2季191億元,均優於去年第1季的128億元和第2季的154億元;高力國際指出,今年第2季的191億元低於首季,主要是缺乏大型交易,所幸連續兩季的成交金額分別超越去年同期。

高力國際董事總經理劉學龍表示,上半年的台灣大型不動產交易金額比2008年金融海嘯時還少,主要是外資觀望及壽險業連兩季沒有交易;不過第 3季起進入除權息旺季,加上下半年壽險業者可出手購入好標地,預計第3季可望陸續傳出商用不動產成交的佳音。

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商仲:商辦市場價格續跌 租賃熱買賣冷

依據信義全球資產最新統計,北市商辦售價延續2016年下跌的趨勢,各商圈2017年第1季價格多呈小幅下修,因此平均售價跌至83.3萬元,而租金方面則微幅上漲至2,125元,毛租金資本化率在售價跌、租金漲的情況下,上升至2.45%,空置率部分則下降到6.23%,又以信義世貿、松江南京商圈去化表現最佳。

信義全球資產經理王維宏分析,不動產市場延續去年價格下修的趨勢,商辦價格持續下跌,市場交易仍以自用買方為主,但降價成交的案件量不多,價格只能算是盤整修正,多數商圈僅微跌,只有單價較高的信義世貿商圈、敦南商圈跌幅較明顯。

在整體經濟情勢轉好的情況下,企業對擴編、搬遷的需求可望增加,且在央行未提高利率的情況下,不動產市場仍有一定支撐,分析2017年維持緩跌盤整的情勢,交易量可能溫和成長。

從買賣交易來看,各級辦公室價格仍下修,總體平均為83.3萬元,從商圈來看,信義世貿商圈由於單價最高,所以調整幅度也較大,由99.1萬元下跌至97萬元,下跌2.17%,其餘各商圈修正幅度較小,僅能算是盤整修正,而目前年化毛租金資本化率較高的區域則是站前西門商圈及敦北民生商圈,站前西門商圈主要是價格基期低,近來商圈熱度又提高,毛租金資本化率2.81%是個商圈中最高的,敦北民生商圈則是因租金行情較高,因此租金資本化率也達到2.58%,排名第二。

反觀租賃市場表現,平均租金呈現微漲,A+級辦公室上漲至2,958元,A級辦公1,869元,B級辦公1,490元,以區域來看,信義世貿商圈價格仍上揚,目前平均為2,894元,目前空置率為9.28%,信義世貿商圈內主要大樓如101,租金已站穩3,000元大關,高樓層甚至有3,800元的交易,預估在南山廣場完工釋出前,信義世貿商圈空置率下降、租金上升的趨勢仍能持續,另外,復興南京商圈的本季表現也相對佳,租金上漲1.14%,空置率也下降回到10%以下水準。

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北市商辦租金微增 信義世貿商圈坐穩寶座

以最新實價行情來看,去年第4季整體台北市商辦行情,約每坪月租金2,118元,較前季增加0.1%。商仲業者表示,目前各大商用辦公室租金行情,以信義世貿商圈平均每坪月租金2,882元居冠,其次為敦南商圈的每坪月租金2,055元,顯示台北市商辦聚落仍以成熟金融商圈為發展主軸。

信義全球資產代理二部執行協理周中德表示,目前敦化南、北路一帶,以及南京復興、松江南京等舊有的商辦商圈,辦公室租金行情均緊追在信義計畫區商圈之後,平均每坪租金行情分別落在2,055元、1,882元、1,772元、1,731元,相較於每坪月租金2,882元的信義世貿商圈,這些發展成熟的舊有辦公大樓商圈,因在地多年的企業有一定黏著度,可支撐區域辦公室行情在一定水準之上。

若以空置率來看,舊有金融商圈因企業進駐率有一定比重,因此空置率波動不大。

以敦南商圈來說,去年第4季空置率為4%,敦北民生商圈則是3%。至於南京復興商圈在宏盛金融中心辦公室逐漸去化後,空置率已降至10.1%,另外,像松江南京辦公商圈去年第4季空置率,也維持在10.2%、變動不大。

信義全球資產經理王維宏指出,除了信義計畫區外,多數台北市商辦均面臨屋齡老舊問題,若未來商圈附近擁有商辦大樓的新增供給,會吸引企業出現一波汰舊換新的辦公室承租潮,有利於接下來敦北民生、南京復興商圈新完工大樓,持續保持高租金表現,可望成為商圈租金行情續揚的領頭羊。

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中小型商辦 今年交易量料增3成

歷經去年房市低迷,房市交易價量都不如以往,買方多持觀望態度,商仲業者指出,商辦市場而言,即使是房市不佳的情況下,大型整棟商辦仍釋出不多,成交相對少,但若是中小型物件,在市場觀望後,價格盤整加上資金慢慢回流,看好今年商辦交易回穩,可望比去年成長2~3成。

商辦市場交易,除了壽險業者投資物件為主力,宏大國際資產總經理陳益盛表示,像是股票上市公司獲利,趁股價高點變現買樓自用或收租、或投資開發公司尋找市中心有再開發價值的舊大樓、都是常見的商辦交易模式。然而景氣震盪,營運不佳的企業,釋出資產處分變現或售後回租、企業併購等,也都時有所聞。

過去1年企業對商辦物件多以租代買,「需求活絡使商辦租金微漲,買價又下修,相對拉升報酬率,大多的商辦物件,普遍都可滿足壽險業報酬2.345%的投資門檻。」第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出,今年截至2月底,市場交易總價達3億元以上的大型物件雖只有4筆,成交金額共56億元,部分觀望已久的買方談到能接受的價格,就會出手,賣方則有「讓利拼成交」趨勢。

大型商辦物件釋出量雖有限,但在中小企業的商辦市場,陳益盛認為,買方有需求,資金也漸到位,看好今年上半年商辦交易回穩,且全年交易量有機會較去年成長2~3成,至於價格,則必須看地段及建築規劃,屬個案表現,其餘則繼續價格盤整,除非有重大建設話題,才有機會穩住價格。

去年許多壽險業者興起西進買商辦的風氣,積極到倫敦買商辦,丁玟甄提到,因為英鎊匯率跌,壽險業者多暫緩海外投資,降低風險,改在國內獵地自行興建開發,往一條龍開發的方向走。

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20170304/37571629/

商辦「典範交易模式」有5種

商辦價格下修,收益率提升,商辦仍是許多投資方鎖定的標的,跟據宏大國際資產的投資顧問經歷發現,有幾項是常見的市場交易模式,除了壽險業是經常性的投資本業以外,其他的交易類型與時機多與產業的興、衰有直接關聯。

宏大國際資產指出,商辦類的交易模式主要有以下幾大類型及趨勢,第1、壽險公司法定投資報酬率規定為2.345%,已符合市場商辦投報行情,投資高穩定收益型不動產一直是壽險公司投資不動產主軸。第2、上市公司獲利或利用股價高點,變現買樓供自用或收租。

第3、建商購買精華地段舊大樓;第4、景氣低迷或營運不佳企業,做資產處分變現或售後回租;第5、企業併購衍生之交易。宏大國際資產總經理陳益盛表示,以上除了第1項是壽險業資金永遠都在進行投資之外,其他幾項的交易則與產業的輪動、消長有直接或間接關係。

以2016年的案例來說,慧洋海運2015年營收破百億後,在去年購買敦南華票大樓預計重建為企業總部,旭隼科技2016年EPS高達18元,滿手資金也購買了內湖大樓供關係企業使用。至於去年最大交易案高雄的漢來新世界中心,賣方國揚建設除了逢高出脫之外,也是為將來的獵地備足銀彈。

至於一般中小企業的商辦交易市場,陳益盛認為在歷經去年1年的觀望後,買家在今年不論需求或資金都已呈現逐步到位的情形下,預估上半年陸續會交易逐步回穩,全年交易量有機會較去年成長2至3成,價格則視個案表現,看區位、路段好壞及建築規畫優劣而定,有重大建設題材的可望站穩價格,其他的應呈現微幅下修的現象。

https://news.housefun.com.tw/news/article/145069155838.html

投資冷清 北市商辦跌價幅度擴大

世邦魏理仕發佈2016年Q4「台北市辦公室市場觀點」指出,由於不動產市場前景不明,投資人抱持謹慎觀望態度,Q4全台商辦投資市場交易冷清,台北市僅有一筆大型成交案例,顯示市場上機會有限。2017年總體經濟可望緩步回溫,企業聘僱需求維持穩定成長,台北市商辦租賃市場將穩定上升,租金也將維持目前微成長力道,不過,商辦投資市場開價修正情形預期將更顯著,帶動平均收益率微幅上升趨勢。

世邦魏理仕表示,近年來投資市場成交量低,部份賣方已開始降低開價,貼近市場行情水準。進一步觀察台北市商辦市場,2016年Q4唯一交易案-躍馬貳號斥資52億買下整棟辦公大樓,世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶認為,該標地鄰近信義計劃區,且為單一所有權人,是台北市中心近年罕見的投資機會, 加上開價已調整,是促成交易成功的主因。

投資人對商辦租賃維持保守策略,世邦魏理仕表示,租賃需求來自於辦公室升級增加,租戶遷往A辦新據點,尤其是高科技公司、媒體及電信產業最為明顯;台北市商辦房東租金開價維持先前水準,議價空間小,實際行情僅微幅成長,A辦、B辦平均租金分別為每坪2,630元、1,747元,平均收益率為2.4%,維持前3季相同水平。

另一方面,2016年Q4台北市A辦受惠辦公室升級需求增加,季內淨去化量上升至5,796坪,反觀B辦因數家企業遷往A辦或減少承租面積,去化量為負685坪。相較於商辦市場,台北市廠辦交易活動熱絡,在內湖科技園區及南港軟體園區,都看到包括壽險業者及其他法人進場取得廠辦物業的蹤跡。

http://estate.ltn.com.tw/article/2488