租金漲到一年3200萬? 西門町老字號餐廳暫停營業

北市西門町知名老字號餐廳門卡迪咖啡近日貼出「暫停營業,進行內部改裝工程」公告,網友盛傳是因為房東想比照隔壁NIKE租金行情,大漲租金到一年3200萬元,因此撐不下去,在網路上引發熱烈討論。

不過記者電話查証,員工說,網傳3200萬元太誇張了,至於是暫停營業,還是不再開了,員工說,老闆說暫定兩個月後重新開張,但是否如期開張,也不確定。

「門卡迪咖啡」位於成都路,在網路擁有大批粉絲的經典卡通與遊戲收藏家張哲生,近日經過發現大門深鎖,門上貼了一張印著「暫停營業,進行內部改裝工程」的公告,慨嘆「沒想到這一天還是來了」。

他在臉書貼文說,店長表示,因為隔壁三層樓透天店,今年初被運動品牌NIKE以年租金3700萬元向北市府租下,所以門卡迪的房東決定跟著調漲房租,這使得不堪負荷租金的他們只得改變營業模式,才能繼續生存下去。

張哲生說,在暫停營業之前,門卡迪已經解散了甜點團隊,在百貨公司販售甜點的櫃位也全部撤掉了 ,並且大幅縮減廚師陣容,未來將轉型成只剩下一樓店面的餐酒館。他發現門卡迪的臉書專頁已經關閉,真心希望他們只是暫時歇業。

此一消息在網路上引起網友熱烈討論,有網友傳出房東要跟進漲租到一年3200萬元,有人對一年3200萬元持疑,認為太高了,有人回應,不要懷疑,西門町的房租就是那麼誇張。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,近年不少國際品牌看上西門町觀光人潮,競相以高租金卡位。例如去年11月服飾品牌 H&M 於捷運西門站6號出口前的新世界大樓設立1500坪的亞洲最大旗艦店,一度傳出月租金近千萬元,在門卡迪咖啡旁的三層樓透天店,也被運動品牌 NIKE 以年租金3700萬元(月租金約為308萬元)向北市府標得。

她表示,西門町一級店面屢創高價,讓租金持續飆升,多數屋主在合約到期時便趁機漲租,不少老店即使有很好口碑,穩定客源,但付租能力不夠,往往也只好另覓他處營業。

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店面月租每坪1.87萬 士林夜市實價新高

根據實價揭露資料顯示,士林夜市鬧區的大東路上有戶店面實價揭露,22.51坪的店面月租42萬元,換算每坪月租金1.87萬元,創下實價士林夜市租金單價的新高,目前應由彩妝店承租,去年9月創下每坪近1.8萬元高價的文林路店面,也由日系藥妝店承租,士林夜市的實價單價前兩強則分別由彩妝店與藥妝店承租。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,觀察近年熱門商圈的業者替代狀況,藥妝與彩妝店是相對承租能力較強,包括士林夜市、站前商圈與東區商圈等,都有知名的藥妝或彩妝店高價承租的紀錄,且不少都是國際品牌進駐,而熱門商圈的空置店面數量本來就很有限,換租後往往租金水準也都相當驚人。

此次實價揭露的的大東路1~30號店面租賃案,交易時間是2017年的2月,22.51坪的1樓店面月租42萬元,每坪租金為1.87萬元,目前應是由彩妝業者承租,每坪1.87萬元的租金也是士林夜市的實價最高價。

去年9月文林路1~30號的租賃實價,租金第1-3年每月118萬,第4-6年每月121.5萬,第7-10年每月125.9萬。實價揭露每坪成交租金達1.8萬元,由於承租範圍含地下室部分,實際上1樓的租金行情可能比登載的更高,目前由日系品牌的藥妝業者承租。

雖然士林夜市鬧區店面的租金仍高,不過並非整個商圈的租金行情持續看漲,受到陸客減少與個別產業與店家經營差距,商圈內的確出現一些空置狀況,因此北市熱門國際觀光商圈的精華店面仍維持強勢,但高漲的租金與店家經營的困難度與競爭增加狀況下,商圈內的店面也有強弱勢之差別。

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北市店面熱區 轉回市中心

房仲業統計去年北市實價店面交易資料,前四名都是市中心行政區,其中又以晴光商圈、條通商圈、東區巷內、市府站周邊交易最熱。

永慶房產集團經理謝志傑表示,統計顯示,去年店面交易熱區有移回市中心趨勢,顯示成熟的商圈、人潮多且穩定的精華區域,仍是吸引投資人進場置產的首選。

永慶房產近日統計實價登錄資料台北市各行政區去年店面成交件數,截至去年10月底,以中山區交易56件最多,其次為大安、信義及松山區,合計占比占全市近6成。

進一步分析各行政區熱區,中山區去年交易店面主要分布在中山北路二段、農安街的晴光商圈,以及中山北路一段、林森北路一帶的條通商圈。

大安區的店面以捷運忠孝復興站及忠孝敦化站之間的巷弄型店面為主,信義區的店面則多集中在捷運市政府站周邊,忠孝東路四段及永吉路周邊的巷弄間。

謝志傑分析,台北市在市中心房價已有一段明顯跌幅之後,投資店面的風向有返回精華區的趨勢,2015年店面交易內湖、士林都擠進前五,但去年大多成交在市中心區。

除了投資熱區轉向外,西門商圈也值得關注。2015年店面最高單價前三名都士林區一手包辦,但2016年最高單價店面則是坐落在西門商圈,為西門商圈中華路一段的一間服飾店,屋齡約44年,以每坪成交390萬元拿下冠軍,其次為東區敦化南路一段所成交的店面,每坪354.7萬元。

謝志傑表示,西門商圈是台北市發展較早的商圈,儘管屋況普遍較老,但商圈店面密集且連續、商品種類多元,吸引許多國內外旅客到訪,使該區店面交易價格成為台北市近一年的領頭羊。

謝志傑提醒,投資店面應考量商圈發展成熟度及未來的潛力值,在陸客縮減的趨勢下,受日、韓等他國自由行遊客青睞的區域有可能崛起,可多加注意。他表示,當前貸款利率仍偏低的情形下,只要地段存有優勢,投報率合理,購置店面仍可帶來穩定的租金收益。

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東區新樂園! 巷仔內好收租

陸客減少,景氣不佳,東區一線店面空置升高,租金下滑,成交冷清,但巷內店面接手仍強。實價資料,過去一年東區就有14筆巷內店面交易,顯示不少投資人相中巷店,積極進場。

其中,位於SOGO百貨後方、復興南路巷子裡的一間嬰兒用品店,去年12月交易,約61坪,總價1.7億,一坪278萬元,擠入去年北市店面交易單價前十名。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,東區大馬路一線店面原本炙手可熱,但近年價格飆高,租金卻因空置增加而下滑,投報率偏低,房價也下跌,近來求售物件,除非屋主明顯讓價,否則幾乎無人聞問。

反觀商圈內巷弄店面就不同,雖然租金行情較低,租收較少,但售價比一線店面便宜很多,且招租容易,租金投報率可穩定維持在2.5%~3%的水準,只要有物件釋出,往往就有買家青睞。

根據實價資料,去年東區包括復興南路一段107巷、135巷、忠孝東路216巷、205巷以及敦化南路、光復南路等巷弄,都有店面交易,成交行情在一坪200~250萬元之間。

郎美囡表示,東區一線店面最高成交單價一坪778萬元,目前行情雖下滑,但屋主要價一坪仍多要四、五百萬元以上,東區一線店面租金雖可達1、2萬元,但招租不易,扣掉空租期,租金報酬率偏低。

她分析,巷內店面投報相對穩定,以SOGO百貨後方店面來說,當地單坪租金約5000~8000元,對商家來說,負擔較輕,招租容易許多,換算投報也可達2.5%~3%的水準。

郎美囡指出,經濟雖不景氣,市場上游資依舊充沛,可長期收租的熱門商圈店面,仍是長期置產客戶最青睞的投資標的,尤其是總價、單價較低的巷弄店面,由於投報率較優,更是投資人追逐的標的。

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