財政部這項解釋 好多夫妻可省稅數百萬元

財政部近日針對夫妻贈與、售屋課稅作出放寬解釋,房仲業試算,先前贈與房產的夫妻,若土地價值3000萬,日後原價出售,可省下400~900萬元的稅金,1000萬的土地,也可節省300萬元。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,土增稅有自用住宅10%優惠,但一生一次,由於夫妻贈與免稅,因此不少夫妻,先生如已用過一生一次,會把房子過戶到太太名下,以便出售時再用一次以節稅。

但在房地合一稅實施後,曾經這樣贈與的夫妻,省了土增稅,卻得面臨驚人資本利得稅。

原因是財政部認為贈與的房產,受贈者並未付出成本,日後把房子賣掉,只允許用公告現值作為取得成本扣除。用實際售價計算獲利,卻以公告現值作為成本,相減之後,課稅金額相當驚人。

這也是房地合一稅上路後,父母贈與房產給子女件數大減的主因,因為已失去贈與節稅效果。

不過財政部近日最新公告的解釋令,針對夫妻贈與部分「網開一面」,明顯放寬。

根據財政部公告,夫或妻如果在2015年12月31日之前購入不動產,並在2016年房地合一上路後,才進行配偶間贈與,然後出售,只要夫妻共同持有時間滿二年以上,放寬可以適用舊制,也就是沒有房地合一稅,等於土地交易不用繳資本利得稅。

如果夫妻間贈與後轉售,適用房地合一稅,也可以以當初買進的價格,作為取得成本,而非以遠低於市價的土地公告現值當作成本,這點也可以省下許多稅金。

信義房屋試算,如果先生在2012年以3000萬元買入土地(2016年土地公告現值1000萬),2016年贈與給太太,太太在2017年以原價3000萬轉售他人,若在解釋前,可能被認定須課徵房地合一稅,以3000萬減1000萬,獲利達2000萬,可能得面臨400萬的資本利得稅。

但在財政部新解釋令之後,因為夫妻持有超過兩年以上,直接適用舊制,沒有房地合一稅的問題,且土地免繳所得稅。

另外如果先生2016年3月以3000萬買入土地(2016年土地公告現值1000萬),2016年4月贈與給太太,太太2017年2月以原價3000萬售出,適用房地合一新制,若是解釋前按土地公告現值做為成本課稅,1年內短期轉期出售需課徵45%,稅金高達900萬元。新的解釋可採當初取得市價認定,沒有獲利不用繳稅。

http://house.udn.com/house/story/5916/2347814

今年度北市老屋健檢 3月15日起開跑

為協助民眾瞭解、改善建築物的結構安全,臺北市政府自3月15日起推動今年度老屋健檢計畫。經健檢結果須補強或拆除重建的建築物,民眾除可依建築法自行合意辦理補強或重建外,另得依循都市更新等程序,申請補助建築物整建維護補強或拆除重建,以降低民眾負擔。

建管處表示,凡1999年12月31日以前設計建造的建築物(全市約10萬4,967棟)均可申請老屋健檢。老屋健檢的「初評」費用,每件8,000元,由市府全額補助(至預算用罄)。不過,整棟建築物已進行都市更新程序(業經核定都市更新事業概要或計畫者),或經公告列管的高氯離子混凝土建築物(俗稱海砂屋),或已申請建造執照者,市府均不予補助。

老屋健檢的申請方式,以棟為單位,符合資格的建築物,所有權人、公寓大廈管理負責人、管理委員會都可提出申請。如果公寓大廈沒有成立管理組織,可由二分之一以上的區分所有權人同意,並推派代表,填妥申請表格,檢附所需文件申請。

民眾申請老屋健檢,可於臺北市建築管理工程處網站「老屋健檢」宣導專區下載相關申請書表,於正常上班時間,備齊相關文件,逕至建管處使用科服務櫃台申辦,也可採郵寄方式申請(信封註明「臺北市老屋健檢案件申請」,寄送「臺北市建築管理工程處」,地址:臺北市市府路1號南區1樓。經建管處查核符合申請規定者,將轉送至申請人擇選的健檢機構辦理耐震能力評估事宜。

目前可受理執行之「健檢機構」,除經都市發展局指定計有臺北市建築師公會、台北市土木技師公會、台北市結構工程工業技師公會及中華民國建築技術學會等四家,申請人可自行擇一指定。健檢機構於收受派案後,將指派具開業建築師、土木或結構技師資格的專業技術人員至現場進行勘評。

建築物經老屋健檢結果為耐震安全有疑慮,得以申請老屋健檢「詳評」;其「詳評」金額補助比例為45%,其補助上限60萬元,藉以提高民眾申請「詳評」之意願。

http://house.udn.com/house/story/5886/2340759

簡約主義 小預算換大空間

根據國際時尚產業潮流趨勢預測權威WGSN(Worth Global Style Network)透過2017春夏國際時裝周預測,2017年居家及室內設計風格潮流將會回歸「簡約主義」。

信義居家服務中心表示,讓空間回歸最純粹面貌去除不必要的裝飾,以最簡單的手法來設計,呈現材質本身的質感,透過物品及陳設的簡化,達到空間簡約的表現。

每年時尚界的盛事「春夏國際服裝時尚展」,都引導未來的流行趨勢,而居家設計也呼應著服裝設計的潮流,無論是WGSN Lifestyle & Interiors或得利全球美學中心,都不約而同地指出2017年的居家設計趨勢將走向「簡約主義」。

在空間設計及居家風格上又如何呈現簡約主義?以信義居家設計案例來看,大多數的主要訴求為空間明亮好整理,收納機能也要加強。信義居家服務中心建議,民眾應先了解自家房子概況,從必要項目做起,確實控管支出,用小小的預算,也能打造舒適小窩。

中空櫃 隔視線又透光
首先在客廳及玄關區部分,若不希望進門即見客廳,可使用中間透空的櫃體搭配夾紗玻璃,適度阻隔視線,也讓玄關整個明亮了起來;書房兼客房部分,若原本屋況外觀牆面是斜的,設計師可利用天花板的大樑及牆面本身的斜度設計一個衣櫃及雙層書櫃,充分作為收納運用。

信義居家服務中心曾雪梨建議,初次進行裝潢DIY的設計新手也不用擔心,可以從牆面粉刷、貼壁紙、安裝窗簾開始嘗試,至於木工、疊磚、砌牆、埋設管線等,還是交付專業工班施作較妥當。曾雪梨說,屋主事先做功課很重要,喜歡什麼風格、建材,要具備哪些功能等,最好列出清單甚至照片,作為設計施工的依據,就可以在設計時明確提出需求以及更有效的考量。

組合櫃 填滿畸零空間
特力屋公關王思涵建議,居家空間若要呈現簡約風格,可以善用組合式配件,量身打造最適家具,將畸零空間填好填滿。如傳統櫥櫃體積大、隔層固定,收納種類有限,可善加運用壁掛配件增加收納空間,以特力屋獨賣的WALLTECH壁面收納系列,只要在牆面上鎖定直立桿,便可自由加掛各種收納器具,適合放置常用工具、衣物,方便取用,最高承重可達100公斤,牆面有多大,收納空間就有多大。

王思涵說,固定於牆面的櫥櫃常因牆角、樑柱或窗戶位置限制,許多畸零空間被浪費,調整彈性也較低,利用可靈活拆裝的組合式層架,像玩樂高般組裝出適合空間及使用需求的家具,保留變化彈性,日後搬移、調整組合都方便,適合小家庭或租屋族。她推薦特力屋獨賣美國設計品牌HOME ZONE鍍鎳層架,易於拆解組合,可隨意增加掛勾、側邊網架等周邊配件,表面為砂鎳烤漆,耐磨抗鏽蝕,耐用性高。

玄關部分,若讓來客的鞋子散落玄關既不美觀又失禮節,不妨汰舊換新玄關鞋櫃,在既有的鞋量外預留來客空間,平時可以放預備拖鞋,來客只需將自有鞋與預備拖鞋一換一,進出動線更流暢。若空間有限,則可利用鞋架將鞋上下交疊置放,層架上下空間填好填滿,增加原有櫃體雙倍空間。建議挑選鞋櫃須考量透氣性,避免鞋子悶在櫃中產生難聞氣味或是濕氣無法散去而發霉。

用壁掛 衛浴廚房收納
衛浴空間收納整齊與否不僅是視覺問題,更影響方便性與安全性。

增加衛浴配件時常有不宜鑽孔的困擾,而浴室光滑的磁磚牆正是適合吸盤的材質,且可任意變更位置,建議挑選具有專利吸盤技術的衛浴收納配件,安裝簡便,且可以耐重達數公斤,靈活運用有限的浴室空間。

此外,餐具廚具收納也須兼顧好清潔與易取用,流理台收納架常占去檯面空間。王思涵建議,可以壁掛方式收納醬料、鍋鏟、刀具等用品。

商辦大樓不可供住宅使用

商辦大樓不得作為住宅用途,但因住宅區與商業區的土地差價可以到每坪十萬元左右,有不少建商因此在商業區興建辦公大樓,再經二次施工後,當成住宅賣給消費者,消費者若買到這種有瑕疵的住宅,可以要求售屋者負起「物之瑕疵擔保責任」,但是,如買受人於契約成立時已知有瑕疵之情形,售屋者即不用負責。

高姓男子前年經由房仲公司居間仲介,購買劉姓男子位於台北市內湖五期重劃區內領袖社區大樓的一棟房子作為住宅,總價近四千萬元,雙方已辦畢所有權移轉登記,高並支付仲介費三十九萬元予房仲。

主要用途為「商業用」

高男指控這棟房子是商辦大樓不可供住宅使用,且室內有二點二九坪原為公用部分之公共廁所挪作室內面積供私人使用,經台北市都發局先後發函,表示違法及裁處罰鍰。但售屋的劉姓男子卻隱瞞此事,房仲公司也未善盡調查及誠實告知義務,害他受有商辦區價差及違法二次施工恐遭拆除的損害,提告要求劉及房仲損害賠償。

劉則抗辯,買賣契約已記載不動產之主要用途為「商業用」,也載有「買方確悉本標的物主要用途非住家用」,高男自行評估利弊及風險後仍表示願意購買,且於上開文件簽名確認,其對於不動產為商業用途而非住宅用、公共廁所挪為室內面積等情事,業已知悉,他並沒有隱瞞。

台灣高等法院傳訊房仲邱女證稱,她有跟高姓買家說這是商辦區,裡面有供住宅使用但不合法,那個社區現況很多人當住宅使用,她並未告知高商業區的房子當住宅使用是合法的。

買家事先業已知悉

法院認為,雙方的不動產買賣契約文件,包括買賣契約及附件之標的物現況說明書、建物現況確認表、不動產說明書、分區單筆查詢結果等,都記載不動產之主要用途為商業用,高姓買家並在上面簽名,顯示高確悉標的物主要用途非住家用。

台北市都發局於四年前就發函建商,重申本市內湖五期重劃區內特定專用區不得做住宅使用,「如經查獲有二次施工之情事,將依建築法進行查處」;都發局並發函「領袖社區管理委員會」指該社區建築物,未經核准擅自變更各層共用部分之廁所等空間,要求依原核准圖說恢復原狀;足証高買的房子是有瑕疵。

但法院指出,高姓買家於訂立買賣契約時,已由仲介人員及買賣相關文件知悉不動產所在區域之使用分區為商業區,實際上雖有供住宅使用但不合法,而仍願與劉姓屋主訂立買賣契約,則不動產縱有瑕疵,依民法規定,劉不負瑕疵擔保責任,判決高敗訴。

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安全家居 火災避難 千萬別躲浴室

繼2017年2月初桃園市發生1起火災因民眾躲在浴室內而死亡2人之案件,台北市於2月12日早上同樣因火災時民眾躲至浴室造成1人死亡。台北市政府消防局表示,這些事件除了凸顯安裝住警器,提高應變及逃生時間之重要性外,民眾火場避難逃生觀念及行動的正確性亦相當重要。

台北市政府消防局統計分析近10年台北市死亡案件,民眾死亡位置以倒臥於臥室為最高佔51.2%,其次為倒臥於客廳佔12.8%,第3位為倒臥於浴室10.5%。其中倒臥於浴室之案件,起火處所均非浴室,而是民眾因避難逃生而躲於浴室,反而造成憾事。

消防局指出,一般浴室的門為排氣一定會留通風口和縫隙,無法阻絕濃煙,其次,浴室門板大部分為木門或塑膠門,無防火功能,塑膠門一接觸火源就燒熔了,加上一般浴室無設置對外窗口,新鮮空氣無法流通,反而危及避難者的生命安全。

消防局強調,當發現房間外起火,且已有大量濃煙無法逃生時,應立即關閉房門,避免濃煙竄入,並以衣物或棉被將門縫塞住;若房間內有對外開口,應將開口打開,同時向119報案,並說明受困位置等待救援。

民眾在面對高溫、高熱、濃煙密佈的火災現場,往往會驚惶失措,因此平日應勘查逃生避難動線、確認有無兩個出口,熟記「火災『關門』保命法」,讓正確觀念保護自己和家人的生命安全。

台北市政府消防局為了讓民眾認識災害及瞭解預防災害的方法,已編訂「台北防災立即go」防災手冊,以手繪漫畫搭配淺顯易懂的文字,讓生硬的防災知識充滿「文青風」,民眾可至「台北市防災資訊網」www.eoc.gov.taipei或「台北市政府消防局」網站www.119.gov.taipei瀏覽或手機安裝「台北市行動防災App」下載「台北防災立即go」電子書,將防災知識隨身帶著走。

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