內湖商辦租售捷運利多 南軟 內科商辦看漲5%

 

隨著交通建設逐漸完成,加上低租金、完整大坪數優勢,內湖內湖商辦租售科技園區及南港軟體園區內湖商辦租售商辦逐漸受到矚目。商仲業預測,內湖線捷運通車後,將帶動內湖商辦租售廠辦及南港商辦租金5%以上漲幅。

內湖線日前完成試車,預計明年6月30日通車,內湖廠辦內湖商辦租售及南軟商辦市場景氣隨交通建設緩步升溫;此外,現階段信義計劃區重點商辦每坪月租接近內科廠辦內湖商辦租售2倍、南港商辦2.5倍,包括台灣高鐵及IBM等知名公司,已確定遷入南軟園區。據悉,將移入南軟的台灣高鐵,會安排交通車接送員工,其他公司有可能因循此例,降低交通問題。

 

 

 

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每坪上看2000元

信義房屋商業仲介部執行協理林彥宏分析︰「隨明年中內湖線通車可直通松山機場,一日生活圈將從台北拉到蘇州、上海等地,因而帶動科技公司回流設立總部,內湖捷運周邊辦公大樓遂成為最佳投資標的。」林彥宏預估,內湖線通車後,周邊內湖商辦租售廠辦租金與房價可望上漲5%以上,內湖商辦租售廠辦月租金每坪上看2000元,租金水準直逼敦南商圈。 

不少外資鎖定完整辦公大樓,欲量身訂作企業總部,內湖廠辦內湖商辦租售行情從去年每坪30萬元逼近至今45萬元,包括外資、壽險紛卡位,買內湖商辦租售廠辦出租被視為「穩賺不賠」的投資。近來新光人壽斥資30億元買下第8棟商辦,外傳是位陽光街的大眾電腦大樓,市場預估,若售後回租報酬率可接近5%。 

南軟園區第3期已取得使用執照,預計9月16日啟用;南港世貿展覽館已在3月開館,加上南港車站3鐵共構將在年底完工,南港軟體園區內雙鐵於2010年完成,大幅帶動南港地區發展。 

負責南軟租賃的世正開發國際業務處處長田亮表示,台北商辦圈中,南軟科技聚落效應最為突出。他透露:「園區裡公司一起合作時,常常直接約在樓下咖啡廳談就好了,超方便。」 

 

 

 

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內湖商辦租售華固:內湖商辦陸資表高度興趣

 

華固建設(2548)在台北市內湖區興建的3棟內湖商辦租售「V Park」將於今年8月完工,多方人馬有興趣購入。董事長鍾榮昌表示,陸資表達高度興趣,並期盼兩岸投保協定儘快簽定。

 

華固建設從今年起啟動 5 年新台幣 600 億元推案量的中長期營運策略,其中今年主要的營收來自正在興建的內湖商辦租售「 V Park 」,預計 4 月底、5 月初拆鷹架,8月完工;3 棟大樓佔地 3800 坪,內湖商辦租售銷售坪數 2.1 萬坪,總銷約130億元。

 

鍾榮昌指出,包括國內多家壽險公司在內的多方人馬有意購入這3棟商辦大樓,甚至陸資也表達高度興趣,從去年即開始接觸華固,希望能買下整棟內湖商辦租售,供未來陸資企業在台灣設立辦公室之用,以形成聚落。

 

鍾榮昌說,陸資從去年開始接觸洽談購買事宜,但遇到總統大選前暫停,顯然擔心選情影響洽購事宜,馬總統贏得大選後,陸資恢復洽談內湖商辦租售熱度。

 

他強調,雙方都非常希望兩岸能儘快洽簽投資保障協定,不論陸資到台灣,或是台商赴大陸投資都有法律保障,如此才能加速台灣的經濟活絡。

 

雖然多方人馬有意購入這 3 棟內湖商辦租售,不過華固也不排除分層出售或出租;他說,分層出租後,最後可以帶租約完整地售樓予壽險業者,反而符合壽險業者希望穩定收益的需求。

內湖商辦租售宜進斥4.5億搶進內湖商辦

 

看好內湖捷運通車效益,將帶動台北市內湖商辦租售市場的需求,國內加工絲大廠宜進(1457)年初開始就透過子公司億東纖維陸續出手購買內湖商辦租售大樓,其中內湖長虹建設的那斯達克(NASDAQ)商辦大樓宜進就搶下3戶,斥資4.47億元;宜進表示,看好未來兩岸商務交流及陸資來台等需求,將會持續物色內湖商辦租售標的。

 

 

宜進2007年出售松江路「宜進大樓」後採取售後回租方式續租辦公室,今年開始,積極物色標的打算將集團億東纖維、億進實業等一起搬家,宜進主管說:「年初即透過子公司億東纖維買進內湖商辦租售那斯達克大樓,3戶共斥資約4.47億元,目前規劃1戶將自用,其餘打算出租賺取租金,公司將會持續物色新標的。」 

 

 

看好兩岸商務需求

長虹建設那斯達克內湖商辦租售,今年農曆年後完工,近期陸續交屋,按照目前內湖瑞光路605號的商辦租金行情,每坪約在1400~1500元左右,舉宜進其中1戶320坪、每坪購買價43萬元估算,租金投資報酬率將近4%。

據了解,宜進今年以來積極尋找內湖商辦租售投資標的,除那斯達克商辦大樓外,目前已在台北市內湖路、基隆路上購買幾戶內湖商辦租售,加計那斯達克已投入約7~8億元,不動產投資企圖心強烈。

北市內湖廠辦買賣商辦上季空置率 降至6.68%

 

據商仲業者公布的台北市內湖廠辦買賣商辦市場第2季「總體檢」顯示,第2季平均空置率為6.68%,較上季下降0.23%,去化明顯。售價方面,北市內湖廠辦買賣商辦價因短期內無重大利多釋出,且上半年賣家抬價過快,未來上漲動力有限,惟直接受惠三通的敦北民生、復興南京商圈,應是下半年內湖廠辦買賣商辦租金跟售價增幅最大的區域。 

信義商仲執行協理林彥宏指出,上半年商辦大型交易量萎縮,加上外資縮手,購買者主要為國內壽險公司及企業自用,總計上半年A級大樓空置率5.07%,較上季減少0.63%,B級大樓空置率6.56%,較上季減少0.07%,去化速度仍算快。 

林彥宏分析,原本預期的外資並未在第2季有明顯動作,使北市商辦及內湖廠辦內湖廠辦買賣市場冷清,廠辦內湖廠辦買賣報酬率已普遍低於4%,買氣萎縮,短期內市場價缺乏上漲動力。林彥宏也說,5月底亞太會館流標,顯示買方未全面看漲,6月下旬已有賣家對售價鬆口,下半年市場回檔,報酬率可望小幅回升至4%。 

 

 

敦北商圈空置率最低

鄰松山機場的辦公商圈,在直航效應下,第2季均有不錯表現,如敦北民生商圈、復興南京商圈等,空置率下降、租金上揚,敦北民生商圈目前仍為北市眾多內湖廠辦買賣商辦圈中空置率最低者(約3.58%)。林彥宏預測,第3季發展端看直航及陸客來台政策落實程度,中長期後直航效應會愈見明顯。

此外,信義計劃區因101大樓帶頭起漲,許多鄰近商辦跟進,續租業者租金調幅顯著,部分大型租戶萌生搬家念頭,加上內湖內湖廠辦買賣及南港以租金優勢引誘,未來可能出現遷移潮。仲量聯行總經理趙正義分析,下半年台北市商辦內湖廠辦買賣可能是「搬家的市場」,而非銷售為主流的市場。

內湖廠辦買賣外資獵樓今年第3宗 大馬基匯公司買東京科技總部大樓 35億插旗內湖

 

又見外資登台獵樓。商仲業者昨(12)日透露,近日有來自馬來西亞的基匯公司砸下約35億元,買進位於台北市內湖堤頂大道上的東京科技總部。

這已是今年以來第3宗外資來台獵內湖廠辦買賣樓,而且首度插旗內湖,顯見台灣房市如內湖廠辦買賣仍受看好。

昨日傳出基匯公司買進內湖廠辦「東京科技總部」後將採售後回租,投報率約有3%,相中的是穩定的投報率與長線的內湖廠辦買賣資產增值,未來還有意繼續獵內湖廠辦買賣樓。東京企業總部是地上12樓、地下5樓的廠辦,樓地板面積約5,112.25坪,拆算1樓每坪單價約110萬元、2樓以上每坪約55.8萬元,在內湖屬偏高。

據悉,基匯公司其實是屬於亞太區的私募基金基匯資本(GAW CAPITAL),總部設在香港,已創辦約7年,向來關注亞太區的房地產,其創辦人是吳繼煒、吳繼泰兄弟。

基匯公司自5年前就開始評估台灣房市,有意購買,特別對內湖廠辦買賣有興趣,但從內湖廠辦買賣每坪30多萬元看到50多萬元,一直沒有出手,近來研判再不買會更貴,於是砸下35億元買樓。

據瞭解,東京企業總部大樓前一手業主是威啟公司與大娛國際,2008年以30.5億元跟遠雄人壽購買,事隔4年,再以約35億元賣給基匯,獲利約4.5億元。

內湖廠辦租售內湖廠辦超熱 未動工就賣光

 

內湖廠辦租售不動產市場熱絡,一天成交兩件大案。皇鼎建設昨(22)日以9.8億元賣出內湖廠辦「太陽科技廣場」C棟,買方是力晶半導體子公司的力仁電子、仁典投資,每坪單價29餘萬元,在區域行情算中價位。但目前本案尚未動工,創下內湖廠辦市場整棟廠辦尚未動工,就銷售一空的罕見案例。 

 

華固建設昨天也斥資7.05億元,以每坪單價高達185萬元,買下內湖五期重劃區住宅土地,打破今年7月台北市政府土地標售寫下每坪118萬元的紀錄,站上內湖廠辦租售地價新高。 

 

太陽科技廣場是皇鼎與日商太陽誘電合建,基地4,500坪,將興建A、B 、C三棟大樓,總銷售案量40億元。目前A、B兩棟正在興建,力仁電子昨天買下的C棟,預計明年10月動工、2010年5月完工,會按照力仁的需求量身打造。 

 

皇鼎建設經理鄭紀辰表示,太陽科技廣場屬於內湖西湖段,區域廠辦行情內湖廠辦租售每坪都已喊到35萬元以上,力仁電子以每坪不到30萬元購買,實際並不貴。 

 

至於皇鼎的處分利益,由於牽涉地主分回金額,目前尚未估算出來。 

 

第一太平戴維斯總經理朱幸兒說,內科電子業的企業總部,由於有特殊的自用需求,包括神達、明基、宏碁、普立爾等,大都是購地自建,若純粹為投資收益型不動產,買方多半要看到一定程度的建築物才敢出手,因此很多內湖廠辦租售要到全部完工才賣得完,如里昂證券、新光人壽,都是這兩年向建商買興建中廠辦的案例。 

 

朱幸兒表示,太陽科技廣場C棟尚未動工就賣掉,在內湖是第一個案例,過去台北市只有信義路、安和路口的前宏遠證券大樓等少數建案有此情形,顯見內科園區內湖廠辦租售廠辦已出現整棟大樓預售的市場。 

 

華固建設總經理洪嘉昇說,這次買下內湖五期379.78坪土地,主因地主已辦好「容積移轉」,每坪容積率達360%,售價才會較行情高出五成;但華固已與旁邊一塊500餘坪土地談好合建,可以降低部分土地成本,換算下來地價還算合理。 

 

洪嘉昇說,本案基地是五期重劃區內稀有的住宅區土地,預計明年第二季公開、總銷金額約25億元,內湖廠辦租售產品定位為中大坪數高級住宅,每坪開價應會接近60萬元。 

 

永慶房屋協理王財旺分析,五期重劃區土地行情已超過118萬元,按照行情與華固購地成本,當地房價站上每坪內湖廠辦租售50萬元已是最低的入門價。

內湖廠辦買賣內湖廠辦交易冷 低價搶租

 

內湖廠辦買賣價格頻飆新高,但租金始終拉不高,內湖廠辦買賣投報率被壓縮,偏愛「收益型不動產」的壽險業者,紛大嘆難尋投報率3%以上的內湖廠辦,商仲業者分析,內湖廠辦買賣持續釋出新建廠辦,供給量大,雖有不少企業棄租市區商辦、轉進內湖廠辦,但因選擇性多,若又遇上老地主本身持有辦公室,常會低價搶租,造成內湖廠辦買賣「價格破壞」的亂象,都讓內湖廠辦的租金低檔盤旋,目前整體大內科區塊,空置率甚至高達26%。

 

自今年5月17日,富邦人壽買下新壽擁有的漢諾威大樓之後,內湖廠辦買賣的交易就陷入僵局,4個多月來,內湖廠辦買賣僅成交3個小案子,成交金額在4億元至27億元,且買方是緯創、友勁等科技公司購入自用,以往壽險業者動輒砸下30、40億元,大手筆收購內湖廠辦盛況,如今已不復見。

 

全球資產管理公司主任王維宏分析,市場上仍認為內湖廠辦買賣有前景,因此出售的人少,而現階段要出售的標的,多是無承租方的新大樓,對於偏愛「收益型不動產」的壽險業者來說,買下後還要想辦法出租,投資報酬有風險,因此紛打退堂鼓。

 

另如租賃條件不佳、屋主底價開太高,皆是導致內湖廠辦買賣乏人出手的原因。例如8月初內湖五期1,838坪土地流標,因底價27億5,850萬元過高(土地每坪底價150萬元,高出行情135萬元),且工商混合區土地只能用於廠辦、不能蓋住宅,未來蓋成廠辦大樓,加計土地、建築等成本後,出售價格約每坪47萬元至50萬元,遠高出當地行情每坪35萬元,因此流標收場。

 

也有屋主雖提出「售後回租」的條件,看似可享穩定收租效益,但租賃條件不夠優,屋主售後回租、卻只願承租3年時間很短,若不幸臨時解約,又要另尋承租方,因此仍有風險,壽險業者不輕易出手。

 

此外,內湖廠辦買賣的建造品質、機電設備皆稱得上A辦水準,但租金約每坪1,200元偏低,卻是C辦水準,王維宏指出,內湖廠辦持續開發新大樓,滿租的速度不及建蓋的速度,供給過大就會造成租金低檔盤旋,連帶拉高空置率。

買內湖辦公室內湖廠辦租金報酬跌破5%

 

持續觀望

根據高力國際統計,今年第1及第2季買內湖辦公室內湖廠辦租金及總供給量都呈現持平,但因售價有明顯漲幅,導致第2季租金報酬率下降至4.76%。 

今年上半年外資對於內湖科技園區買內湖辦公室廠辦都抱持觀望態度,沒任何投資動作,但由於台北市內缺乏投資標的,內湖科技園區買內湖辦公室廠辦仍能吸引國內外小額投資客的關注。 

 

 

下半年漲勢將趨緩

高力國際工業代理部經理洪煥哲表示,上半年由於賣家期待「景氣馬上好」的心態提早反映,廠辦平均售價提高,供給量維持高檔,加上沒有「大戶」進場,所以買內湖辦公室租金議價空間很大,租金漲幅追不上售價,第2季的租金報酬率跌破5%。

瑞光不動產總經理蔡毓燐也說,今年上半年實際成交很淡,廠辦平均售價在2~4月間一口氣漲了15%,到了5月間買氣退潮,市場交易出現瓶頸。 

 

 

捷運通車租金漲5%

對於內科廠辦買內湖辦公室下半年售價走勢,蔡毓燐及洪煥哲都不表樂觀。洪煥哲認為,下半年買賣雙方對價錢的預期落差仍持續,售價上漲速度將趨緩。

蔡毓燐則進一步預測賣方會下修售價,但下修情況不會立即顯現,價格回檔速度將比住宅來得慢。

至於明年捷運內湖線通車之後的內湖廠辦買內湖辦公室市場,蔡毓燐以及洪煥哲皆預測通車後,將會帶動租金漲勢,以內湖路、西湖路段以及洲子街的周邊區域買內湖辦公室將受惠最大。

洪煥哲分析,目前內湖廠辦的平均月租金每坪介於1200~1300元間,現階段已有許多屋主將租金水準拉到1400~1500元間,預料將等捷運通車後才能達到;蔡毓燐則預估,明年捷運通車後,租金將有5%以上漲幅。 

 

 

外資尚未出手投資

雖然商仲業者多看好外資進駐內湖廠辦買內湖辦公室,但截至上半年為止,外資尚未出現任何投資。洪煥哲說,外資普遍認為內科是優質的買內湖辦公室商辦環境,但對於外資的期待,內科的報酬率略為偏低,未來得看買內湖辦公室租金漲幅多大,是否能有效提升報酬率,預料下半年買家仍然以本地投資客及廠商為主力。

內湖辦公室買賣新壽買內湖廠辦 最看好西湖段

 

有「台北聖荷西」之稱的內湖科技園區,由於區塊發展漸形完整,吸引知名公司相繼進駐或投資內湖辦公室買賣廠辦標的。堤頂大道多為外資租戶聚集,瑞光路段主要以本土知名科技企業總部承租;像新光人壽所購買內湖辦公室買賣廠辦投資標的則皆為中等知名度、穩健報酬率類型。

 

 

本來每坪衝1500元

內科廠辦內湖辦公室買賣中以瑞光路、堤頂大道及內湖路一段為企業承租戶最愛,瑞光路為貫穿內科精華路段,沿線多國內知名企業總部,如仁寶、明?、光寶、台達電等;內湖路拜捷運將通車之賜,吸引本土企業進駐;堤頂大道具河岸景觀與大樓挑高設計氣勢,成外資首選,今年將完工的內湖辦公室買賣普訊大樓,成為眾多外資詢問標的。 

進駐率高吸引不少壽險業者投資廠辦,以新光人壽最具代表性,目前新壽在內湖內湖辦公室買賣擁有7棟廠辦,5棟位西湖段,2棟位文德段,平均租金報酬率4%。第一太平戴維斯研究顯示,捷運內湖線通車後,廠辦月租金將站上每坪1500元。 

新光人壽副總經理吳章偉表示,內湖辦公室買賣不動產投資走穩健保守路線。第一太平戴維斯市場研究及顧問諮詢部經理陳憶茹分析,新壽不會把建築外觀及知名度視為首要條件,以出租為優先,從新壽布局可看出內湖辦公室買賣西湖段成長看好。 

內湖廠辦買賣內科廠辦推案仍熱 開價高

 

台北市區完整內湖廠辦買賣商辦大樓標的所剩無幾,近來崛起的內湖科技園區則釋出多起整棟內湖廠辦買賣廠辦案,吸引鎖定完整內湖廠辦買賣辦公大樓買家的目光,除了多棟成屋廠辦待價而沽外,根鼎、遠雄(5522)、鴻總等,建商更搶推內湖廠辦買賣廠辦預售案。商仲業者分析,近來諸多內科園區利多消息拉抬,售價持續走高,下半年買賣雙方多持續觀望。

近日包括大眾電腦大樓、倫敦科技企業總部大樓、台灣網版企業大樓、洪氏英大樓在內等的內湖廠辦買賣廠辦都傳出售,其中遠雄人壽所屬的倫敦科技企業總部大樓詢問者眾,但市場普遍認為開價偏高;大眾電腦大樓則是傳言中新光人壽鎖定的內湖內湖廠辦買賣廠辦區的第8棟目標,但目前為止,售價仍未談攏。 

內科園區內湖廠辦買賣除了成屋廠辦外,預售廠辦也相當熱絡,包括根鼎建設的「根鼎泰晤士」、長虹建設的「Suntech City」等。超營實業總經理楊仁鈞說:「近日內太多內科的利多消息,所以賣方的期待心態愈來愈高,包括成屋、預售價格都偏高。」楊仁鈞表示,以現在的市況很少買家會出手整棟標的,所以有可能採取把多個買家「綁作伙」談1棟內湖廠辦買賣廠辦標的方式,成交可能性比較高。 

 

 

預測下半年買氣減

瑞光不動產總經理蔡毓燐表示,隨著捷運開通的日期逼近,賣方對於高價就咬得更緊,間接壓縮內湖廠辦買賣產品的報酬率,加上買方無意追價,所以預測下半年內湖廠辦買賣廠辦的買氣可能趨緩。