內湖商辦租售北市商辦市場夯 內湖交易最熱絡

 

台北市商業辦公室市場交易熱,內湖區今年內湖商辦租售交易量大增,占台北市中小型辦公大樓總成交比例高達24%,其次是本土企業置產首選大安區佔20%,信義區、中山區、松山區則有兩岸直航商機及陸資企業、外商銀行增加設點等利多加持,交易量維持在1成以上。

 

■ 內湖商辦租售交易熱 大安信義投資潛力佳

 

  內湖區受惠於內科園區大型總部群聚效應、及較低內湖商辦租售租金帶動,有外商總部及科技大廠進駐內湖商辦租售,本土自用買家陸續在此新增多處辦公場所,廠辦交易量是近年來最熱絡的一年,今年公司登記家數也是北市各行政區增加最多,台北市商業處統計,截至11月底止,內湖區今年就已增加610家公司。

 

  大安區敦南辦公商圈則擁有最佳交通便利性及商業機能成熟度,吸金力強、增值空間大,置產買家不惜重金加碼拓點。信義計劃區、敦北商圈、南京松江商圈等A級辦公商圈的黃金地段,都是外商銀行、陸資企業、本土中小企業備受看好的投資區域。

內湖廠辦買賣大內科廠辦行情 坐5望6

 

大內科」內湖廠辦買賣行情在交通建設完善、「松山機場概念」效應醱酵、游資轉進布局下,廠辦大樓行情「坐5望6」,瑞光路沿線也站穩每坪60萬元大關,可望成為全台灣企業總部大樓設置「密度」最高的熱門戰區。

 「大內科內湖廠辦買賣」愈來愈炙手可熱,不但中電大手筆打造未來的企業總部大樓,可成、友勁等電子業也企業總部大樓設置在內湖,長虹建設也規劃在堤頂大道打造未來的企業總部大樓。

 

 華固建設董事長鍾榮昌表示,內湖交通建設爆發力驚人,資產價值看漲,華固未來推案重心將轉向商辦,在原來三陽工業內湖廠3,800坪土地旁將推出總銷100億元的複合型商用大樓,已通過「台北好好看」,會是內湖五期重劃區最大的開發案。目前,已有外資法人積極洽購內湖廠辦買賣。

 

 三陽工業原本在內湖有2塊土地,其中新民路、占地1.2萬坪的工3土地,將與美孚建設合建;另一塊3,800坪土地則一度被外資北科興業買下,北科興業再賣給華固。

 

 最近,多家企業紛紛啟動在內湖設立企業總部大樓計畫,使得「大內科」行情蠢蠢欲動,除瑞光路地價攀上每坪200萬元大關、舊宗跳空漲停到每坪100萬元外,廠辦大樓內湖廠辦買賣行情也超夯,3年大概漲了1倍。

 

 超營實業董事長楊仁鈞表示,瑞光路廠辦行情已至少每坪50萬到60萬元,大馬路上更站穩「6字頭」;舊宗段則普遍有每坪35萬、36萬元的行情,大馬路旁更躍升到38萬到43萬元,追上文德段,讓西湖、舊宗、文德3大區塊的內湖廠辦買賣行情,重新「洗牌」。

 

 楊仁鈞表示,據統計「大內科」年產值至少2兆多元、超越竹科園區,設立企業總部的家數至少2,700多家。最近,又有可成設立企業總部大樓、友勁則買下「柏林科技大樓」計畫近日進駐當企業總部,都著眼於長期看好內科的環境和未來。

內湖商辦租售壽險獵樓 富邦71億買內湖商辦

 

富邦人壽昨(27)日公告,以70.9億元向長虹建設買下內湖西湖段商辦大樓,2樓以上內湖商辦租售每坪買價約65萬多元。富邦金控總經理龔天行表示,這棟大樓10月即可完工,取得使用執照並開始招租,預計內湖商辦租售年租金報酬率可達2%以上。

 

國泰人壽昨天也取得董事會授權,有多項正在評估、洽談的大台北地區不動產投資案,預估授權金額近百億元,國壽發言人林昭廷表示,投資標的不便透露,但國壽不會去買或競標素地,主要還是鎖定優質商辦大樓。

 

長虹原委託戴德梁行預計8月以80億元底價,辦理公開標售「長虹新凱旋」,但富邦昨天提前出手,以70.9億元價格,硬在開標前搶購「長虹新凱旋」科技大樓,全案宣告火速拍板成交。

 

法人估計,長虹處份「長虹新凱旋」粗估處分獲利至少24億至28億元,甚至上看30億至35億元,可為長虹賺進1個股本。

 

富邦人壽表示,內湖西湖段、瑞光路沿線去年底內湖商辦租售空置率僅4.4%,是內湖商辦租售最搶手的商辦地段,內湖商辦租售每坪租金站穩1,200元,2樓以上標準層每坪沒有60多萬元,絕對買不到,先前The One大樓出售還達一坪70萬元。

 

包括這次買入的新大樓,富邦人壽已在內湖擁有4棟大樓,包括99年向新壽買入的漢諾威大樓、95年買入的華邦電子大樓,及安泰人壽原有的歐風傢俱所在的大樓,富邦人壽應已在內湖投資內湖商辦租售近150億元的不動產。

 

3大壽險公司仍以新壽在內湖布局最多,擁有11棟商辦及一塊在建素地,總投資金額272億元以上;國壽則擁有5棟大樓及一筆在興建中的舊宗路商辦,內湖商辦租售總投資金額120億元左右。

 

近來國壽頻頻獵地,但主要是鎖定台北市精華路段,如敦化南北路沿線、忠孝東路沿線、信義計畫區、南京東路等,目前仍在爭取買下太子敦南大樓,完成敦化南路第10棟商辦的布局。

 

昨天富邦人壽以70.9億元買下內湖大樓,今年不動產投資金額已超越所有壽險公司,暫居今年第一名,富邦人壽手中還有上百億元可投資不動產額度;國壽今年已買入近59億元,昨日董事會授權後,近期也可望再有進帳,國壽手中已授權的不動產投資額度應逾400億元。

內湖廠辦租售內科廠辦交易續熱絡

 

內湖科技園區整棟內湖廠辦租售持續熱絡,近2個月又有2棟內湖廠辦轉手買賣,總成交金額達16.45億元,包括研華科技買下達永「金矽谷」13期的在建大樓,成交金額為7.45億元,而去年以7.2億元轉手過的友立資訊大樓,上月又以總價9億元賣給國內某教育文化業者,今年4~5月內湖廠辦買賣交易金額將近25億元。

 

前景看好

年底安泰人壽取得聯合科技大樓、南山人壽取得宏碁大樓後,今年第1季,內湖就未傳出整棟廠辦交易轉手的消息,不過4月時,工業電腦廠商研華科技買下內湖陽光街的達永金矽谷13期在建大樓。 

達永建設副理黃錦瑩表示,達永金矽谷13期成交價每坪約25萬元,符合區域行情,從去年到今年內湖廠辦租售價格平均上漲約15%,但包括舊宗段、西湖段土地都呈現飆漲,房價上揚僅是反映土地、建材成本增加。 

 

 

友立大樓近捷運站

而去年才以7.2億元轉手過的友立資訊大樓,上個月也由某文化教育業者以9億元買下,1年就漲價1.8億元。經手此宗買賣的房仲業者瑞光不動產總經理蔡毓燐表示,買方購下後將以長期收租為主,雖然大樓屋齡約6年,但地點佳靠近施工中的捷運站出口,預估2年後捷運內湖線就將通車,買方看好後市仍有獲利空間,目前1樓每月租金達138萬元,足以支付房貸利息支出,成交後出租投資報酬率約5%。 

 

上半年成交計25億

除2棟大樓買賣成交外,同樣位於內湖陽光街的達永金矽谷11期,從去年底至今也順利銷售9成,今年上半年內湖廠辦租售買賣成交金額將近25億元,原本租賃供過於求的辦公室,今年開始逐漸去化。 

蔡毓燐表示,亞太經貿廣場中間整棟出租給華寶電子,IC設計大廠聯發科近來也租下「大帝國」3000坪當成辦公室,加上其他小型貿易公司也有租賃一些辦公室,上半年總共就消化了約1.5萬坪的樓地板面積。 

而內湖科技園區目前租金行情最低的舊宗段,土地內湖廠辦租售買賣反而最為熱烈,仲量聯行總經理趙正義表示,從去年開始區塊完整的大面積土地都已被特定人士先卡位,剩下都是小面積須要整合的土地,雖然內湖廠辦租售土地行情不斷升高,但內科未來2年供給量大的辦公室對於租賃市場仍存有隱憂。

內湖商辦租售捷運利多 南軟 內科商辦看漲5%

 

隨著交通建設逐漸完成,加上低租金、完整大坪數優勢,內湖內湖商辦租售科技園區及南港軟體園區內湖商辦租售商辦逐漸受到矚目。商仲業預測,內湖線捷運通車後,將帶動內湖商辦租售廠辦及南港商辦租金5%以上漲幅。

內湖線日前完成試車,預計明年6月30日通車,內湖廠辦內湖商辦租售及南軟商辦市場景氣隨交通建設緩步升溫;此外,現階段信義計劃區重點商辦每坪月租接近內科廠辦內湖商辦租售2倍、南港商辦2.5倍,包括台灣高鐵及IBM等知名公司,已確定遷入南軟園區。據悉,將移入南軟的台灣高鐵,會安排交通車接送員工,其他公司有可能因循此例,降低交通問題。

每坪上看2000元

信義房屋商業仲介部執行協理林彥宏分析︰「隨明年中內湖線通車可直通松山機場,一日生活圈將從台北拉到蘇州、上海等地,因而帶動科技公司回流設立總部,內湖捷運周邊辦公大樓遂成為最佳投資標的。」林彥宏預估,內湖線通車後,周邊內湖商辦租售廠辦租金與房價可望上漲5%以上,內湖商辦租售廠辦月租金每坪上看2000元,租金水準直逼敦南商圈。 

不少外資鎖定完整辦公大樓,欲量身訂作企業總部,內湖廠辦內湖商辦租售行情從去年每坪30萬元逼近至今45萬元,包括外資、壽險紛卡位,買內湖商辦租售廠辦出租被視為「穩賺不賠」的投資。近來新光人壽斥資30億元買下第8棟商辦,外傳是位陽光街的大眾電腦大樓,市場預估,若售後回租報酬率可接近5%。 

南軟園區第3期已取得使用執照,預計9月16日啟用;南港世貿展覽館已在3月開館,加上南港車站3鐵共構將在年底完工,南港軟體園區內雙鐵於2010年完成,大幅帶動南港地區發展。 

負責南軟租賃的世正開發國際業務處處長田亮表示,台北商辦圈中,南軟科技聚落效應最為突出。他透露:「園區裡公司一起合作時,常常直接約在樓下咖啡廳談就好了,超方便。」 

內湖廠辦買賣內湖廠辦熱銷 華固新春好樂

 

華固(2548)鳴出今年科技廠辦大樓市場新春第一炮,位於潭美段的「華固V5」廠辦大樓全棟總銷20.4億元,昨(26)日宣告銷售一空,毛利率達4成以上,平均每坪內湖廠辦買賣成交行情約42萬元,相對於潭美段堪稱內湖廠辦買賣區域天價,為華固第1季營收和獲利,添利多。

 華固建設總經理洪嘉昇表示,華固深耕內湖廠辦多年一直看好區內發展,位於潭美段的「華固V5」近期已陸續銷售,至昨日止又被國內傳產業的法人,以內湖廠辦買賣9.8,858億元的價格,買下其中7個樓層、約2,166坪,使得全棟總銷20.4億元,已統統銷售一空。接下來華固在內湖五期還有「華固V Park」,洪嘉昇表示,該案為華固有史以來開發規模最大的一項科技廠辦園區開發案,占地達3,800坪,總銷估計120億元,應被視為華固跨足內湖廠辦買賣市場的代表作,也將採內湖廠辦買賣全棟銷售。

 

 洪嘉昇表示,已宣告完銷的「華固V5」估計可望在今年底交屋,依完工比例法認列營收和獲利,最快1月底後可陸續認列入帳。

 

 此外,日前華固第一件大陸成都房地產開發案也正式獲經濟部投審會通過,今年可望推出,總銷約30億元,預期今年也是華固即將啟動的「登陸年」。

內湖廠辦買賣取景好地點 內科租售需求仍強

 

近來一支網路爆紅的廣告在台北市內湖科學園區取景。房仲業者表示,內科園區大樓新穎、街道整齊,吸引不少廣告取景;目前科技業無薪假並未影響內科廠商,內湖廠辦買賣租賃及買賣需求仍強。

 

信義房屋關係企業全球資產管理公司專案經理王維宏表示,內科園區經過十幾年的發展,目前年產值新台幣2兆元以上,登記廠商逾4000 家,就業人口逾9萬人。

 

因為內科園區是新興重劃區,加上時尚的廠辦大樓林立,外觀整齊摩登的辦公環境與街景,吸引不少都會偶像劇或廣告到內科或大直等地區拍攝,包括瑞光路、堤頂大道等地標路段是熱門景點外,精英電腦、東京企業總部、亞太經貿廣場、約客國際等廠辦大樓,也都是取景的好地點。

 

王維宏指出,內科對於科技、金融業等具有群聚效益,連帶內湖廠辦買賣空置率改善與房價也逐漸攀升,從2007年開始,壽險業積極佈局內科廠辦大樓,以新光人壽動作最積極,買進八棟廠辦內湖廠辦買賣,金額約270億元,其他如國泰人壽、富邦人壽、中國人壽等壽險公司亦內湖廠辦買賣買進廠辦大樓,累計交易金額約達418億元。

 

王維宏說,目前內科平均租金每坪約1000元到1200元,空置率約11.6%,鄰近捷運站的西湖段空置率僅7.4%,甚至低於市中心區的辦公商圈,由於園區少有科技廠商的生產線,因此目前科技業的無薪假並未影響內科園區的廠商,內湖廠辦買賣租賃及買賣需求仍然強勁。

內湖廠辦租售內湖廠辦 連3月成交掛零

 

內湖整棟廠辦內湖廠辦租售交易統計

 

 

 北市內湖整棟廠辦大樓的交易冷清,以往各派人馬瘋狂搶進,如今因投報率被壓縮,7月至今「零交易」;土地因價格漲幅驚人、買方縮手,近期僅國泰人壽以13.58億元,買下內湖五期潭美段936.57坪土地,未來可建造商辦大樓。

 

內湖廠辦租售價格頻飆新高,但租金始終拉不高,投報率被壓縮,目前可締造逾3%租金收益的內湖廠辦,市場上難尋。

 

 除此之外,全球資產管理公司主任王維宏認為,內湖持續釋出新建廠辦,供給量大,雖然有不少企業棄租市區商辦、轉進內湖廠辦租售,但因選擇多,又遇上老地主本身持有辦公室,常會低價搶租,造成「價格破壞」的現象,因此月租金維持在1,200元低檔盤旋。

 

 自從今年5月17日富邦人壽買下新光人壽所擁有的漢諾威大樓之後,內湖廠辦的交易就陷入僵局,6、7月份,僅僅成交3棟內湖小型廠辦,成交金額約在4億元至27億元,且買方是緯創(6/18)、友勁(7/12)等科技公司購入自用,以往壽險業者大手筆收購內湖廠辦租售的盛況,如今已不復見。

 

 至於內湖的土地內湖廠辦租售交易,則因開價過高,常造成流標。昨(5)日台灣金服第1次拍賣前上市公司雅新實業位於內湖新湖三路的總部大樓,土地面積1,685.19坪,建物坪數3,606.3坪(內含225個停車位),拍賣底價21億6,392萬元,因債務人提出異議而停拍。

 

 該物件換算土地單價每坪128.4萬元,建物每坪約63.37萬元(扣除225個車位、每個車位價值150萬元計算),土地及建物開價,皆創下了舊宗段的標售新高。

 

 台灣房屋不動產研究中心執行長邱太?表示,今年7月底,國內最大照明設備廠中國電器以4.06億元取得內湖舊宗路405坪土地時,取得土地價格每坪突破100萬元,創下舊宗段素地的天價,舊宗段土地價格3年來翻漲逾1倍。

 

 若用近3個月舊宗段土地成交行情推估,雅新總部大樓土地單價每坪128.4萬元,已超出區域行情1成5,邱太?認為,舊宗段的土地開價過高,內湖廠辦租售市場接受度仍待觀察。

 

 山水資產管理公司執行副總經理丁建生指出,雅新總部的第1拍底價就創下新高,就算是2拍打8折後,土地每坪仍高達102.72萬元,他估計,雅新總部廠辦未來再復拍時,可能要到第3拍、價格更低時,才有機會順利拍定。

內湖商辦租售宜進斥4.5億搶進內湖商辦

 

看好內湖捷運通車效益,將帶動台北市內湖商辦租售市場的需求,國內加工絲大廠宜進(1457)年初開始就透過子公司億東纖維陸續出手購買內湖商辦租售大樓,其中內湖長虹建設的那斯達克(NASDAQ)商辦大樓宜進就搶下3戶,斥資4.47億元;宜進表示,看好未來兩岸商務交流及陸資來台等需求,將會持續物色內湖商辦租售標的。

 

宜進2007年出售松江路「宜進大樓」後採取售後回租方式續租辦公室,今年開始,積極物色標的打算將集團億東纖維、億進實業等一起搬家,宜進主管說:「年初即透過子公司億東纖維買進內湖商辦租售那斯達克大樓,3戶共斥資約4.47億元,目前規劃1戶將自用,其餘打算出租賺取租金,公司將會持續物色新標的。」 

 

 

看好兩岸商務需求

長虹建設那斯達克內湖商辦租售,今年農曆年後完工,近期陸續交屋,按照目前內湖瑞光路605號的商辦租金行情,每坪約在1400~1500元左右,舉宜進其中1戶320坪、每坪購買價43萬元估算,租金投資報酬率將近4%。

據了解,宜進今年以來積極尋找內湖商辦租售投資標的,除那斯達克商辦大樓外,目前已在台北市內湖路、基隆路上購買幾戶內湖商辦租售,加計那斯達克已投入約7~8億元,不動產投資企圖心強烈。

內湖廠辦租售內科廠辦房價漲17% 租金行情變化不大

 

在商辦大樓行情炙手可熱的帶動下,連帶讓「廠辦」的身價跟著「搶搶滾」。根據房仲業者調查發現,去(100)年內科廠辦內湖廠辦租售每坪平均約45.2萬,年漲幅達17%,在房地產市場普遍「看空」態勢下,內湖廠辦租售衝出亮眼佳績。

 

根據台北市商業處統計,截至去年11月為止,內湖區辦公家數共計1萬2,289家,較前年同期增加805家,平均每月新增67家,廠商家數成長量大幅領先台北市其他各區,間接拉抬內湖廠辦租售內科廠辦的不動產行情。

 

綜觀去年內湖科學園區的商辦市場,受惠於寀蘴國際大樓、三陽內科舊廠案新大樓、B&Q特力屋內湖大樓、倚天大樓、元太谷廠辦大樓等的交易「貢獻」,累計成交金額高達2百億,讓內科廠辦行情跟著看漲。根據永慶資產管理調查顯示,去年內科廠每坪平均為45.2萬,和前(99)年每坪38.6萬相比,漲幅達17%。

 

永慶資產管理協理黃增福表示,內湖科學園區交通、生活機能良好,加上內湖廠辦租售廠租相對較台北市其他地區來得便宜,因此吸引不少研發設計、服務和行銷等相關產業鏈爭相進駐,不僅大幅提升房價行情,空置率也從9.2%降至8.7%。

 

雖然交易行情竄升,不過其內湖廠辦租售租金卻未因此跟著飆漲,去年第四季平均租金每坪約1,108元,和第三季租金1,102元相比,差距變化不大。。黃增福解釋,為留住承租客戶,避免空置率上升,內科區部分業主紛紛採取「租金不變」換續約的策略,甚至「降低租金」留住「老客戶」。

 

展望今(101)年,黃增福認為,上半年將延續去年的觀望心態,預估市場交易量成長幅度有限;不過下半年在經濟緩步回升的帶動下,可望使內科廠辦內湖廠辦租售的成交價格隨之逐步回穩,甚至向上攀升。