內湖商辦租售三通帶動廠辦、商辦需求預期

 

建商搶建廠辦、內湖商辦租售

 

2003年SARS過後,台灣房地產景氣從谷底回升,住宅預售案的銷售快,建商能快速回本及獲利,使得蓋商業大樓的案子少之又少,加上國泰及新光兩大地主,不輕易釋出辦公大樓物件,甚至還伺機搶進,使得台北市好的商辦大樓的供給量有限。 

 

不過,有鑑於內湖科學園區的內湖商辦租售廠辦大樓,成為外資搶進的標的,且未來陸資來台設企業辦事處的種種需求,包括遠雄、華固、鄉林、興富發,及台中建商豐邑建設、大城建設及順天建設等建商,都準備投入內湖商辦租售市場。 

 

 

遠雄企業董事長趙藤雄表示,遠雄在汐止新台五線上的「U Tom」,有15000多坪基地、25萬多坪建坪,預計規劃為具有休閒、養生、健康,並結合數位科技的先進廠辦內湖商辦租售,可望在今年底動工興建。 

 

華固建設自從去年將內湖「A+ Center」賣給新光人壽後,也看好內湖的廠辦內湖商辦租售,副總經理劉若梅表示,最近有在整合2塊土地。 

 

鄉林建設董事長賴正鎰則表示,原本要蓋豪宅的「士林官邸」案,目前已經朝著蓋企業辦公大樓設計,將作為鄉林未來的企業總部,此外,北京萬通地產董事局主席馮侖也答應投資興建,作為萬通來台的營運據點。 

 

而有鑑於台中在兩岸三通的優越地理位置,興富發董事長鄭欽天在2006年,花13億元,購進位於台中港路與黎明路口遭法拍的不良債權,並花了6億元進行重新改裝與整修,且邀請世邦魏理仕公司提出專業諮詢與顧問,完工後重新以「RICH19」對外招商。據派駐台中的特助劉東嶽表示,19樓高的商辦,除保留2單位作為興富發台中辦公室外,目前有3層樓已有壽險、科技業入駐,而月租金每坪的平均單價在750元間,比兩年前的5、600元高,至於高樓層月租金約1000~1200元。 

 

此外,興富發原本打算在台中港路與大榮東街,大城建設打算在台中七期邊的文心南路各興建商辦大樓案,現都因台中的住宅建案銷售較快,大城建設董事長賴源釗表示,會視520後的兩岸三通開放速度的快與慢,再決定推何種商品。黃湘怡蛋糕店

內湖廠辦買賣宏普賣內湖廠辦 大賺6.8億

 

內湖廠辦買賣交投熱絡,連預售廠辦都成為市場搶手貨。宏普建設昨(15)日以15.8億元出售內湖文德段廠辦大樓給某家連接器公司,由於土地取得成本低,此交易2樓以上每坪售價32萬元,獲利率高達七成五,刷新近年來內湖廠辦交易獲利最高紀錄。

 

宏普昨晚公告,處分位於台北市內湖區文德段132及132-4等二筆地號上的預售全棟廠辦大樓。內湖廠辦買賣成交金額15.8億元,處分利益約6.8億元。

 

宏普建設發言人林素玲昨晚表示,這棟廠辦地上7層、地下2層,位於內湖瑞光路,目前才剛完成地基,預計明年第三季交屋,總樓地板面積約4,200坪,以總成交金額15.8億元換算,內湖廠辦買賣每坪單價約32萬元,算是符合區域行情。她表示,由於買方不願透露身分,因此不便公布名字,但未來該公司將自用為企業總部。

 

由於台北市待售的整棟辦公大樓缺貨,這兩年內湖廠辦買賣市場出現非常多預售階段就成交的案例,包括前年底里昂證券買下亞太經貿廣場,去年華固建設將「A+ Center」賣給新光人壽,以及皇鼎建設的「太陽科技園區」整棟賣給力仁電子、訊連科技,都以不錯的價錢成交。

 

看好兩岸三通後台北市商辦市場的發展,不少投資人近來積極加碼。據房仲業者統計,今年第一季台北市商辦的成交案件,較去年第四季大幅成長近六成,其中,又以大坪數辦公室最受投資人青睞。

內湖商辦租售多空交戰 內科商辦租金投報最佳

 

央行24日宣佈升息半碼,確立台灣整體景氣復甦態勢,儘管第2季商用不動產市場處於買賣熱租賃冷的景況,但隨著ECFA簽定在即,市場仍看好未來產業的擴張需求,全球資產管理公司副總經理柯宏安表示,第2季北市商辦平均租金每坪1897元,租金持平,平均空置率上升至12.28%,維持上升格局,商辦平均售價約61萬元,年化租金報酬率為3%,仍在可接受的範圍。

 

 

 

柯宏安指出,第2季北市商辦中,內科廠辦內湖商辦租售,平均租金約1151元,空置率約14.38%,廠辦內湖商辦租售的平均售價約41萬元,年化租金報酬率為3.32%,報酬率略高於北市商辦。

 

根據全球資產統計,在買賣市場方面,第2季商用不動產累計成交約330億元,其中廠辦就佔127億元,佔比約39%。尤其目前交易目的趨於多元,壽險者仍是投資市場主力,如富邦人壽先以47.11億元購入內科漢諾威科技大樓,又以22億元購入東興路統豐世貿大樓。

 

其次以土地開發為目的,有台產以15.39億元購入中山北路原三光惟達大樓,並計畫與忠泰建設合建開發;興富發以35億元購入基河路士林金雞廣場;璞真建設以12.05億元購入仁愛路國泰世華銀行大樓部分樓層,都是看好該不動產長期的重建開發價值。

 

自用方面,聯電以6.8億元購入內湖路一段的長虹旗艦科技大樓;緯創資通以27.85億元買下舊宗段鼎極大樓全棟;鴻碩以4.35億元購入內湖行愛路廠辦內湖商辦租售。近期熱門的飯店商旅,先後有海霸王集團以10.29億元標下昆明街幸福大樓、皇家季節酒店以18.23億元購入中華路商四土地,都是不約而同地看好觀光熱潮,積極規劃飯店產品。其餘較受市場矚目的有新竹風城以58.88億元被SOGO百貨順利標下,預計一年後重新開幕。

 

柯宏安表示,從資本價值來看,北市平均辦公室售價約61萬元,售價最高的敦南商圈,價格約70萬元,其次為敦北民生商圈的64萬元;換算租金年報酬率,平均報酬率落在2.8%~3.3%。

 

第2季商辦平均空置率為12.28%,較上季上升0.88%,仍處於上升的格局。從各商圈分析,平均空置率最低的商圈為敦南商圈(8.01%),空置率下降1.1%,同樣逆勢收斂的還有信義世貿商圈,空置率下降1.24%,來到16.62%。敦北民生商圈本季因有新完工釋出之台北金融中心大樓,空置率上升至13.18%。此外,松江南京商圈空置率亦來到16.26%,捷運新莊線通車前,空置率不易走低。

內湖廠辦買賣友勁科技、勤益紡織 大手筆買內科廠辦

 

老牌紡織公司勤益昨(18)日以26億元向台灣世曦工程買下前陞技大樓,內湖廠辦買賣每坪單價30萬元。這是勤益首度進軍內湖科學園區內湖廠辦買賣市場,未來將回租15年給台灣世曦當總部,初估租金收益率4%以上。

 

此外,友勁科技昨天也以15.6億元買下內科舊宗路柏林大樓,賣方是鴻總建設,換算每坪成交單價約29.6萬元,總計本周內湖廠辦買賣市場就成交超過40億元,交易溫度持續升高。

 

勤益為國內老牌紡織廠,近年除了轉型電子代工業,在不動產投資也繳出不錯成績單,最知名代表作是95年將新莊中正路土地租給外商連鎖家具業者IKEA當賣場,年租金1.6億元,租期15至20年。此外,勤益也大量將閒置土地興建物流中心租給屈臣氏等業者。

 

勤益昨天是以子公司勤德的名義,買下台北市內湖區陽光街323號建物全棟,土地1,322坪,建物面積9,047坪,未來將出租給賣方台灣世曦,以穩定租金收入、增加公司效益。

 

位於內湖科學園區文德段的前陞技大樓,最早由陞技電腦興建,2005年陞技以17億元賣給德意志銀行,2008年初德意志銀行又轉手給台灣世曦工程,昨天再以26億元賣給勤益,在商仲圈成為話題,累計四年增值幅度高達53%。

 

仲介業者說,陞技大樓雖是內科碩果僅存的整棟待售大樓,但因室內格局大,不易分割,較適合企業總部使用,很難找到接手的買方;勤益願意買下並找到承租方,可大幅提高收益率,也顯示內科廠辦不只壽險業者有興趣,其他機構投資人也已嗅到目前仍是適合進場時機。

 

宏普建設看好內科前景,前天也砸下5.16億元買下舊宗路794坪土地,是宏普今年買下的最大面積土地,但短時間內不會馬上開發,要養地待適當時機再推案。

 

知名估價師事務所表示,由於新壽11月底甫以每坪48萬元的天價買下台壽保在瑞光路的廠辦,炒熱市場行情。目前舊宗段的租金投報率約3.6%至4%,文德段約4%。

內湖商辦租售每坪70萬成交 衝區域新高

 

台北市內湖科學園區近日出現今年第一起整棟內湖商辦租售交易案,一棟位於捷運西湖站旁、甫完工的商辦大樓,由台商寀蘴國際買下,總價達38億元,內湖商辦租售每坪成交價格衝上70萬元,較區域行情高出四成,不畏政府打房,商辦行情再創該區域新高價。

 

 

據瞭解,寀蘴國際是向長耀建設買進此大樓,已完成過戶,並命名為「寀蘴國際大樓」。

 

大樓基地近780坪,建坪超過4,700坪,並有147個車位,若以每車位200 萬元計算,扣除車位後,每坪單價超過70萬元。此大樓共12層樓,寀蘴國際規劃自用10至12樓,其餘則委託仲量聯行出租。

 

據全球資產管理公司統計,今年第一季內科西湖段內湖商辦租售每坪均價是48.3萬元,以此看來,「寀蘴國際大樓」成交的70萬元,此次可說是跳空開出新高價。

 

全球資產管理專案經理王維宏說,該區域在去年3月曾有每坪50萬元的新高價,當時是華固建設出售商辦大樓「華固瑞光」,這次「寀蘴國際大樓」更打破紀錄,甚至高出華固當時成交價的四成。

 

高力國際董事總經理劉學龍表示,奢侈稅確實影響住宅市場,但商用不動產因投資者多為法人,以長期持有為主,並未受太大衝擊,近日仍持續有買家想出手,只是因為賣方多惜售,標的難尋,致使交易量平平。

 

據了解,寀蘴國際本業為紡織,事業多在中國大陸,去年底在台註冊、成立公司,正準備將總部搬進新買的大樓。寀蘴國際公司登記的項目包括住宅及大樓開發租售業、都市更新重建業等,顯然有意跨足房市。

 

王維宏說,兩岸簽署ECFA後,台商回台高價買樓投資或當總部的案例愈來愈多,如知名台商宋良浩就在台北市買進不少標的,寀蘴國際亦是一例;台商返台買樓,可望成為台灣商用不動產市場的一大動能。

 

「寀蘴國際大樓」位於台北市基湖路一號,屬於內科西湖段,由內湖著名在地建商長耀建設興建,預售時曾命名為「長耀The One」,寀蘴國際去年底就開始與長耀建設洽談此交易案,在正式過戶後改名。

內湖廠辦租售內湖廠辦 連3月成交掛零

 

北市內湖整棟內湖廠辦租售的交易冷清,以往各派人馬瘋狂搶進,如今因投報率被壓縮,7月至今「零交易」;土地因價格漲幅驚人、買方縮手,近期僅國泰人壽以13.58億元,買下內湖五期潭美段936.57坪土地,未來可建造商辦大樓。

 

內湖廠辦租售價格頻飆新高,但租金始終拉不高,投報率被壓縮,目前可締造逾3%租金收益的內湖廠辦,市場上難尋。

 

除此之外,全球資產管理公司主任王維宏認為,內湖持續釋出新建廠辦,供給量大,雖然有不少企業棄租市區商辦、轉進內湖廠辦租售,但因選擇多,又遇上老地主本身持有辦公室,常會低價搶租,造成「價格破壞」的現象,因此月租金維持在1,200元低檔盤旋。

 

自從今年5月17日富邦人壽買下新光人壽所擁有的漢諾威大樓之後,內湖廠辦的交易就陷入僵局,6、7月份,僅僅成交3棟內湖小型廠辦,成交金額約在4億元至27億元,且買方是緯創(6/18)、友勁(7/12)等科技公司購入自用,以往壽險業者大手筆收購內湖廠辦租售的盛況,如今已不復見。

 

至於內湖的土地交易,則因開價過高,常造成流標。昨(5)日台灣金服第1次拍賣前上市公司雅新實業位於內湖新湖三路的總部大樓,土地面積1,685.19坪,建物坪數3,606.3坪(內含225個停車位),拍賣底價21億6,392萬元,因債務人提出異議而停拍。

 

該物件換算土地單價每坪128.4萬元,建物每坪約63.37萬元(扣除225個車位、每個車位價值150萬元計算),土地及建物開價,皆創下了舊宗段的標售新高。

 

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太?表示,今年7月底,國內最大照明設備廠中國電器以4.06億元取得內湖舊宗路405坪土地時,取得土地價格每坪突破100萬元,創下舊宗段素地的天價,舊宗段土地價格3年來翻漲逾1倍。

 

若用近3個月舊宗段土地成交行情推估,雅新總部大樓土地單價每坪128.4萬元,已超出區域行情1成5,邱太?認為,舊宗段的土地開價過高,市場接受度仍待觀察。

 

山水資產管理公司執行副總經理丁建生指出,雅新總部的第1拍底價就創下新高,就算是2拍打8折後,土地每坪仍高達102.72萬元,他估計,雅新總部廠辦未來再復拍時,可能要到第3拍、價格更低時,才有機會順利拍定。