內政部推租屋專法 房東委託出租享租稅優惠

內政部今天部務會報通過「住宅租賃發展條例」草案,近日將報送行政院審查,力拚在本會期於立法院完成立法。草案內容已針對房東、房客及產業在住宅租賃市場所遭遇的問題,提出應對措施,包括強化租賃關係保障、引入非營利團體協助租賃事務處理、加強租賃爭議處理管道、提供房東租稅優惠及建立租賃專業服務制度等。

內政部表示,國人因居住或就學因素有租賃需求者估計約285萬人,約涵蓋台灣總人口8分之1,為引導整體住宅租賃健全發展,讓住宅政策更為周延完善,內政部進一步推動「住宅租賃發展條例」草案,包含5大面向。

第一, 現行「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」為適用「消費者保護法」所定義的消費關係,仍有部分住宅租賃契約未受其保障,新法增訂「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」,將整體涵蓋多數租賃行為,提供租賃雙方更全面性的保障;新法也要求提供刊登廣告的媒體經營者應負起查證的責任,如廣告面積、屋齡、樓層別及法定主要用途等,確保房客得以獲得正確資訊,進而簽訂公平對等的租賃契約。

第二,新法規定租賃當事人得選擇加入出租人或承租人之非營利團體,利用團體內部提供的互助機制,分享專業經營經驗及面對糾紛處理協商技巧、教育訓練課程培力等,降低處理租賃事務成本及取得可信賴的諮詢處理管道。

第三,未來將由直轄市或縣(市)不動產糾紛調處委員會進行爭議調處,並考量租賃糾紛涉及金額較低,提供免收調處費用的服務,由政府扮演公正專業的第三人角色,協助人民確保租賃權益。

第四,鼓勵個人房東將持有房屋透過專業經營者代管或出租予專業經營者後轉租,享受所得稅、地價稅及房屋稅相關租稅優惠,讓個人房東能減輕經營負擔及獲得穩定收益,活絡住宅租賃市場。

第五,訂定租賃住宅服務業與業務規範,並要求服務人員取得專業證照,以強化租賃住宅服務業制度及服務品質,建構房東放心出租及房客安心居住之專業租賃服務制度。

http://house.udn.com/house/story/5886/2303082

賣小屋換大屋 可申退土增稅

小屋換大屋可申請退還原出售土地已繳納的土地增值稅。財政部表示,無論是先買後賣,或是先賣後買,只要買屋及賣屋的時間,以完成移轉登記日為準差距在二年以內,且符合有關自住房屋、土地的規定,即可申請重購退稅。

有民眾疑惑出售原持有小屋,並於二年內購入現今居住房屋,不知可否申請全部退還當初出售小屋所坐落土地所繳納的土地增值稅。國稅局解釋說,該出售與重購的土地,須符合自用住宅用地相關規定,例如無出租、無營業、設籍該址等。

同時,以新購土地地價超過原出售土地地價,扣除繳納土地增值稅計算的餘額,退還不足支付新購土地地價的數額,最多退還已納土地增值稅額。且經核准退稅後,新購地會被管制從登記取得日計算五年內不得移轉,及仍須符合自用住宅用地有關規定,如不符管制事項,會被追繳原退還稅款。

舉例來說,假設房屋皆符合自住房屋、土地規定,小張於2016年購入A屋,2017年出售A屋,繳納新制所得稅50萬元。隨後小張於2018年購入B屋,其價值高於A屋,並申請重購自用住宅退稅50萬元。若小張於2020年出售B屋,繳納新制所得稅100萬元,加計追繳前次退還稅額50萬元,共須繳納150萬元。

而若是小張再於2021年購入C屋,價值高於B屋,其得申請的重購自用住宅退稅金額,應以前次出售B屋而繳納的新制所得稅為準,即申請退稅100萬元。

http://house.udn.com/house/story/5916/2301409

房價鬆動 雙北降價屋逼近3成

不少屋主不想等了,開始降房價。根據永慶房仲網的委售物件分析,全台銷售中的降價物件約占2成,六都中屋主「切心」降價比例最高地區在台北市、達29.9%,居六都之冠。
從永慶房仲網2017年2月「網路住宅委售物件」分析發現,降價物件以北市及新北市逼近3成最多,高雄降價物件也超過20%。

永慶房產集團業管部經理謝志傑表示,目前永慶房仲網待售物件近8萬件,降價物件占全台物件中近2成;從六都降價物件占比來看,可發現賣方已在調整心態,價格有向下修正趨勢,2017年想要完成購屋的民眾,可多上網瀏覽物件,大膽出價。

謝志傑表示,2月初公布2016年全台買賣移轉棟數,創新低約24.5萬棟,較2015年少16.1%。回顧2016年,有房地合一稅、總統大選,加上土壤液化議題等因素影響,雖有都更、公告現值調降等議題支撐,市場仍呈現疲軟表現,買方期待價格下修,也實際影響2016年交易件數。

進一步統計2017年2月永慶房仲網上,全台銷售價格下修的降價屋中,原本價格最具支撐的雙北屋主,降價屋的比例卻是六都最高,其中台北市高達29.9%居冠、新北市27.4%居次。
謝志傑指出,台北市行政區中,以大同區降價物件占比36.4%最高,進一步分析大同區物件,相較北市其他區域屋齡較高、老舊社區較多,新案少,公寓實價登錄平均單價落在40至48萬元、大樓約50至56萬,雖然比起周邊中山、士林區便宜,卻高於萬華、文山及北投區,近期也缺少重大建設題材,價格又沒有優勢,讓大同區不易受外來客青睞,購屋族群多為在地居民。加上房價比只有一橋之隔的三重、蘆洲高出不少,讓不少當地居民外移到鄰近區域購屋,讓大同區買氣平平。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,現在這種景氣,有降價很正常,但是有些屋主是開價高、但可以讓買方殺價,部分消費者並不清楚是真降價,還是假降價,建議可參考實價登錄這個「標準解答」。

https://tw.news.yahoo.com/%E6%88%BF%E5%83%B9%E9%AC%86%E5%8B%95-%E9%9B%99%E5%8C%97%E9%99%8D%E5%83%B9%E5%B1%8B%E9%80%BC%E8%BF%913%E6%88%90-215008124–finance.html

商辦大樓不可供住宅使用

商辦大樓不得作為住宅用途,但因住宅區與商業區的土地差價可以到每坪十萬元左右,有不少建商因此在商業區興建辦公大樓,再經二次施工後,當成住宅賣給消費者,消費者若買到這種有瑕疵的住宅,可以要求售屋者負起「物之瑕疵擔保責任」,但是,如買受人於契約成立時已知有瑕疵之情形,售屋者即不用負責。

高姓男子前年經由房仲公司居間仲介,購買劉姓男子位於台北市內湖五期重劃區內領袖社區大樓的一棟房子作為住宅,總價近四千萬元,雙方已辦畢所有權移轉登記,高並支付仲介費三十九萬元予房仲。

主要用途為「商業用」

高男指控這棟房子是商辦大樓不可供住宅使用,且室內有二點二九坪原為公用部分之公共廁所挪作室內面積供私人使用,經台北市都發局先後發函,表示違法及裁處罰鍰。但售屋的劉姓男子卻隱瞞此事,房仲公司也未善盡調查及誠實告知義務,害他受有商辦區價差及違法二次施工恐遭拆除的損害,提告要求劉及房仲損害賠償。

劉則抗辯,買賣契約已記載不動產之主要用途為「商業用」,也載有「買方確悉本標的物主要用途非住家用」,高男自行評估利弊及風險後仍表示願意購買,且於上開文件簽名確認,其對於不動產為商業用途而非住宅用、公共廁所挪為室內面積等情事,業已知悉,他並沒有隱瞞。

台灣高等法院傳訊房仲邱女證稱,她有跟高姓買家說這是商辦區,裡面有供住宅使用但不合法,那個社區現況很多人當住宅使用,她並未告知高商業區的房子當住宅使用是合法的。

買家事先業已知悉

法院認為,雙方的不動產買賣契約文件,包括買賣契約及附件之標的物現況說明書、建物現況確認表、不動產說明書、分區單筆查詢結果等,都記載不動產之主要用途為商業用,高姓買家並在上面簽名,顯示高確悉標的物主要用途非住家用。

台北市都發局於四年前就發函建商,重申本市內湖五期重劃區內特定專用區不得做住宅使用,「如經查獲有二次施工之情事,將依建築法進行查處」;都發局並發函「領袖社區管理委員會」指該社區建築物,未經核准擅自變更各層共用部分之廁所等空間,要求依原核准圖說恢復原狀;足証高買的房子是有瑕疵。

但法院指出,高姓買家於訂立買賣契約時,已由仲介人員及買賣相關文件知悉不動產所在區域之使用分區為商業區,實際上雖有供住宅使用但不合法,而仍願與劉姓屋主訂立買賣契約,則不動產縱有瑕疵,依民法規定,劉不負瑕疵擔保責任,判決高敗訴。

https://tw.house.yahoo.com/post/157265624807/%E5%95%86%E8%BE%A6%E5%A4%A7%E6%A8%93%E4%B8%8D%E5%8F%AF%E4%BE%9B%E4%BD%8F%E5%AE%85%E4%BD%BF%E7%94%A8

安全家居 火災避難 千萬別躲浴室

繼2017年2月初桃園市發生1起火災因民眾躲在浴室內而死亡2人之案件,台北市於2月12日早上同樣因火災時民眾躲至浴室造成1人死亡。台北市政府消防局表示,這些事件除了凸顯安裝住警器,提高應變及逃生時間之重要性外,民眾火場避難逃生觀念及行動的正確性亦相當重要。

台北市政府消防局統計分析近10年台北市死亡案件,民眾死亡位置以倒臥於臥室為最高佔51.2%,其次為倒臥於客廳佔12.8%,第3位為倒臥於浴室10.5%。其中倒臥於浴室之案件,起火處所均非浴室,而是民眾因避難逃生而躲於浴室,反而造成憾事。

消防局指出,一般浴室的門為排氣一定會留通風口和縫隙,無法阻絕濃煙,其次,浴室門板大部分為木門或塑膠門,無防火功能,塑膠門一接觸火源就燒熔了,加上一般浴室無設置對外窗口,新鮮空氣無法流通,反而危及避難者的生命安全。

消防局強調,當發現房間外起火,且已有大量濃煙無法逃生時,應立即關閉房門,避免濃煙竄入,並以衣物或棉被將門縫塞住;若房間內有對外開口,應將開口打開,同時向119報案,並說明受困位置等待救援。

民眾在面對高溫、高熱、濃煙密佈的火災現場,往往會驚惶失措,因此平日應勘查逃生避難動線、確認有無兩個出口,熟記「火災『關門』保命法」,讓正確觀念保護自己和家人的生命安全。

台北市政府消防局為了讓民眾認識災害及瞭解預防災害的方法,已編訂「台北防災立即go」防災手冊,以手繪漫畫搭配淺顯易懂的文字,讓生硬的防災知識充滿「文青風」,民眾可至「台北市防災資訊網」www.eoc.gov.taipei或「台北市政府消防局」網站www.119.gov.taipei瀏覽或手機安裝「台北市行動防災App」下載「台北防災立即go」電子書,將防災知識隨身帶著走。

https://tw.house.yahoo.com/post/157472783379/%E5%AE%89%E5%85%A8%E5%AE%B6%E5%B1%85-%E7%81%AB%E7%81%BD%E9%81%BF%E9%9B%A3-%E5%8D%83%E8%90%AC%E5%88%A5%E8%BA%B2%E6%B5%B4%E5%AE%A4

租屋族換屋旺季 注意看合約細節

春節過後是租屋族的換屋旺季,不論年後轉職搬家,或大學生開學前換租屋,租屋市場也跟著活絡。房仲業者提醒民眾,找房子雖麻煩,但如果沒注意一些細節,問題可能更大。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示,對於經驗不足的年輕人來說,租屋是一個法律行為,保障自己的權益十分重要,她提醒,首先確定房屋為房東所有,若房東或仲介是受委託,請其出具授權書及相關證明文件,簽約時務必仔細閱讀合約內容,雙方權利義務都應明訂清楚,若有塗改處雙方皆應簽名或蓋章。若合約不只一頁,頁面接縫處雙方要蓋騎縫章,或每頁雙方都簽名,避免被抽換內頁,合約一式兩份雙方各持一份,務必妥善保管。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨也提醒,民眾租屋,該做的功課不能少,除了看房屋擺設喜不喜歡外,更要留意兩大重點,一、掌握租屋行情,透過朋友資訊或是租屋網搜尋,了解區域行情,避免誤踩地雷。二、租屋除了先確認設備是否完好外,也要確認使用是否需要另外計費,以及其他計費與非計費項目,並註明與合約中,以保障自己的權益。

如果是選擇合租,最好能個別跟房東簽約,避免有人不租時其他人要負擔租金。此外,清潔打掃、公共空間使用等事務,最好能有生活規約,才不會因為合租卻傷了和氣。

當然,無論是不是學生,看房時盡量不要一人獨自前往,盡可能結伴同行,並且注意周圍環境,保持警覺心,看屋前可先告知親友看屋時間、地點及房東或仲介的聯絡方式。

http://house.udn.com/house/story/5895/2292456

東區新樂園! 巷仔內好收租

陸客減少,景氣不佳,東區一線店面空置升高,租金下滑,成交冷清,但巷內店面接手仍強。實價資料,過去一年東區就有14筆巷內店面交易,顯示不少投資人相中巷店,積極進場。

其中,位於SOGO百貨後方、復興南路巷子裡的一間嬰兒用品店,去年12月交易,約61坪,總價1.7億,一坪278萬元,擠入去年北市店面交易單價前十名。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,東區大馬路一線店面原本炙手可熱,但近年價格飆高,租金卻因空置增加而下滑,投報率偏低,房價也下跌,近來求售物件,除非屋主明顯讓價,否則幾乎無人聞問。

反觀商圈內巷弄店面就不同,雖然租金行情較低,租收較少,但售價比一線店面便宜很多,且招租容易,租金投報率可穩定維持在2.5%~3%的水準,只要有物件釋出,往往就有買家青睞。

根據實價資料,去年東區包括復興南路一段107巷、135巷、忠孝東路216巷、205巷以及敦化南路、光復南路等巷弄,都有店面交易,成交行情在一坪200~250萬元之間。

郎美囡表示,東區一線店面最高成交單價一坪778萬元,目前行情雖下滑,但屋主要價一坪仍多要四、五百萬元以上,東區一線店面租金雖可達1、2萬元,但招租不易,扣掉空租期,租金報酬率偏低。

她分析,巷內店面投報相對穩定,以SOGO百貨後方店面來說,當地單坪租金約5000~8000元,對商家來說,負擔較輕,招租容易許多,換算投報也可達2.5%~3%的水準。

郎美囡指出,經濟雖不景氣,市場上游資依舊充沛,可長期收租的熱門商圈店面,仍是長期置產客戶最青睞的投資標的,尤其是總價、單價較低的巷弄店面,由於投報率較優,更是投資人追逐的標的。

http://house.udn.com/house/story/5888/2290398

去年六都買氣最旺的地區 是這地方

逆境突圍!去年六都買氣最旺的地區是桃園市龜山區,家戶購屋比10.2%,每百戶中有10戶以上購屋,第二名是新北市淡水區,家戶購屋比7.2%,第三名是新北市金山區,家戶購屋比7.0%。

根據內政部公布的買賣移轉棟數與戶數資料計算出的家戶購屋比,可以反映出一個地區的購屋意願與強度,太平洋房屋統計2016年六都各行政區的家戶購屋比,前十名中以桃園市的買氣最佳,入榜的有龜山區、八德區、楊梅區及中壢區四個行政區,新北市次之,有淡水區、金山區、林口區三個行政區,高雄市有楠梓區及前金區,台中市有北區,台北市、台南市則無任何行政區入榜。

太平洋房屋副總經理章克勤表示,去年房市冷颼颼,全台家戶購屋比僅2.9%,每百戶中不到3戶購屋,創下24年來的歷史新低,比次低點2015年的3.5%還少了0.6個百分點,買氣低迷不振;而桃園市龜山區在這頹勢中異軍突起衝上10.2%,主要是受惠桃園機場捷運A7站合宜住宅的完工交屋。

除了前兩名的龜山區和淡水區,因為有新建案交屋的貢獻,其他多為有建設且房價親民的地區,像是新北市林口區及桃園市中壢區,區域發展成熟,生活機能完善,加上有機場捷運線經過,才會受到自住買方的青睞,家戶購屋比分別為6.8%、5.2%,買盤相對穩定。

章克勤指出,前十大家戶購屋比地區,新北市和桃園市就佔了七名,而同樣位於北台灣的台北市卻連一名都沒有,名次最高的萬華區,家戶購屋比3.1%,更是遠遠落在第47名,顯見台北市量能落至谷底的頹勢。

http://house.udn.com/house/story/5887/2290671

房仲:台北市辦公租賃需求穩 租金微增

外商房仲CBRE世邦魏理仕觀察,2017年台灣的總體經濟緩步回溫,企業的聘僱需求穩定成長,連帶北市辦公室租賃需求也穩定成長,租金和收益率則維持微成長力道。

世邦魏理仕發布2016年第4季「台北市辦公室市場觀點」指出,由於整體不動產市場前景不明朗,投資人抱持謹慎觀望態度,2016年第4季全台辦公室投資市場交易冷清,台北市僅一筆大型成交案例,顯示市場上投資機會有限。

2017年在總體經濟可望緩步回溫,企業聘僱需求維持穩定成長,台北市辦公室租賃市場需求將維持穩定上升,租金也將維持目前微成長力道,而辦公室投資市場開價修正情形預期將更為顯著,帶動整體收益率微幅上升。

世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶認為,近年來投資市場成交量低,部份賣方已開始降價貼近市場行情。進一步觀察台北市辦公室市場,2016年第 4季唯一交易案-躍馬貳號斥資新台幣52億元買下整棟辦公大樓。這棟標地鄰近信義計畫區,且為單一所有權人,是台北市中心近年來罕見的投資機會,加上開價已調整,才促成此案成功交易。

李嘉玶指出,北市辦公室租賃需求來自於辦公室升級增加,租戶遷往 A辦新據點,尤其是高科技公司、媒體及電信產業最顯著;台北市辦公室租金開價維持先前水準,議價空間小,實際行情僅微幅成長,A辦平均租金每坪2630元,季增0.3%;B辦每坪1747元,季增0.2%,平均辦公室收益率為2.4%,與前3季的水準相同。

http://www.epochtimes.com/b5/17/2/14/n8808698.htm

投資冷清 北市商辦跌價幅度擴大

世邦魏理仕發佈2016年Q4「台北市辦公室市場觀點」指出,由於不動產市場前景不明,投資人抱持謹慎觀望態度,Q4全台商辦投資市場交易冷清,台北市僅有一筆大型成交案例,顯示市場上機會有限。2017年總體經濟可望緩步回溫,企業聘僱需求維持穩定成長,台北市商辦租賃市場將穩定上升,租金也將維持目前微成長力道,不過,商辦投資市場開價修正情形預期將更顯著,帶動平均收益率微幅上升趨勢。

世邦魏理仕表示,近年來投資市場成交量低,部份賣方已開始降低開價,貼近市場行情水準。進一步觀察台北市商辦市場,2016年Q4唯一交易案-躍馬貳號斥資52億買下整棟辦公大樓,世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶認為,該標地鄰近信義計劃區,且為單一所有權人,是台北市中心近年罕見的投資機會, 加上開價已調整,是促成交易成功的主因。

投資人對商辦租賃維持保守策略,世邦魏理仕表示,租賃需求來自於辦公室升級增加,租戶遷往A辦新據點,尤其是高科技公司、媒體及電信產業最為明顯;台北市商辦房東租金開價維持先前水準,議價空間小,實際行情僅微幅成長,A辦、B辦平均租金分別為每坪2,630元、1,747元,平均收益率為2.4%,維持前3季相同水平。

另一方面,2016年Q4台北市A辦受惠辦公室升級需求增加,季內淨去化量上升至5,796坪,反觀B辦因數家企業遷往A辦或減少承租面積,去化量為負685坪。相較於商辦市場,台北市廠辦交易活動熱絡,在內湖科技園區及南港軟體園區,都看到包括壽險業者及其他法人進場取得廠辦物業的蹤跡。

http://estate.ltn.com.tw/article/2488