房價落底沒? 看看身邊有沒有這些變化

房市反轉進入第三年,很多人仍在等房價落底、不再下跌再進場。怎樣才知房價落底?專業人士說,除了看房價數據,從生活周遭一些小變化,也可以看出房價是不是已經落底。

首先可以看大型房產廣告看板。住展雜誌企研室經理何世昌表示,房市景氣下滑後,這兩年各地看板大量出現二、三字頭、超低價、震撼、讓利、破盤等字眼。但哪天,當新推案廣告看板不再出現這些字眼,轉為增值、好宅、地標或建設題材,代表案場來客持續性地增多,業者感受到景氣好轉,對房價不再讓步。
第二,注意路上或社區,帶看房子有沒有增多。大家房屋企研室主任郎美囡說,通常馬路邊、社區中,一人手上拿資料,對著兩、三人解說,或是一群人對著某間房子指來指去,就是房仲在帶看。這兩年買氣差,很少看到房仲帶看身影,但如果發現三天兩頭就有人在帶看,代表買氣回流,是房價止跌重要訊號。

數據方面,市場上現有不少房價統計資訊,包括台北市住宅價格指數、信義房價指數、國泰房地產指數等,吉家網董事長李同榮表示,房市不像股市,漲跌時間會拉比較長,要看房價是不是止跌,至少需看三季,連續三季房價不再下跌,就代表房價可能已經落底。

另外,近兩年房價下修,主要由預售市場下殺帶動,預售屋價量能否回升,是房價是否止跌關鍵。代銷業者表示,觀察預售市場情況,可看住展風向球,住展風向球分成藍燈、黃藍、綠燈、黃紅、紅燈,依過去房市空頭時經驗,當風向球由黃藍燈快轉為綠燈時,分數約在37~42分之間,房價就會止跌。

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租屋悲歌 民調:近六成房東成本轉嫁房客

民調指出,近六成房東想把房地稅增稅、房屋租賃新制所增加的成本,轉嫁給房客,近期打算調高租金。

全國不動產針對政府近來推出的各項租屋市場改革,進行網路問卷調查,發現近六成、58%房東表示,會將因政策增加的成本轉嫁給房客,提高房租,另有逾五成租屋族表示,已感受到租金調漲。

全國不動產企研室主任張瀞勻表示,租賃新制今年一月上路,規定房東不能再限制房客遷入戶籍、申報租金扣抵綜合所得稅,目前來看,雖然保障了租屋族,但房東也順勢漲租,苦果仍由租屋族承擔。

根據全國不動產在3月6日至12日所進行的調查,近期有調高租金打算的房東,占比高達六成,其中三成五表示,漲租原因是為了反映政府調高房地持有稅,約兩成表示,為了反映房客申報租金扣抵所得稅。

另有3.8%房東說,因為房客遷入戶籍,因此要調漲租金。

另外針對租屋族,54%受訪者表示房租上揚,目前房租占薪資多在二成左右,約5分之1薪水繳給房東。

全國不動產總經理石吉平分析,近期租金上漲有三大主因,一是購屋民眾普遍看跌房價,進而轉向租屋,求過於供,導致租金上揚。二是目前正值交屋潮,許多新屋無法轉售,進入租屋市場,拉高整體行情,第三,租賃新制上路,租稅成本增加,房東轉嫁給房客。

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購屋停看聽 買房三要素

常常有人問我,現在買房地產好嗎?我總是問對方,你是要自住還是要投資。自住因為有居住需求,隨時都是進場的時機;如果是投資,因為投資工具有房地產、股票、定存、基金等許多選擇、許多管道,便需要細細思量、好好評估,做比較後才做決定。

購買房地產首先要考慮的第一個重點是「地段」。地段考量的原因眾多,有人基於孩子就學,如果選在學校附近,未來6到9年不必開車接送;有人考慮生活機能,選擇市場、購物中心附近;有人考慮就醫,因為年紀的關係,離醫療機構近一點可省去很多麻煩;有人考慮交通便利,上班族每天通勤時間對生活影響非常重大。有人考慮將來的增值潛力,不動產往往是一個人財富累積最重要的項目,如果買的地段有展望性、有重大交通建設規劃,將來轉手可以獲利數倍。

第二個重點是「產品」,房地產產品主要有公寓大樓、透天別墅、集合住宅、商辦空間、套房等,產品因著建築成本與客戶取向的不同,價格差異非常大。以公寓大樓來說,高樓層由於安全結構、防震係數有所不同,成本相較低樓層高;有些大樓引進綠建築環保建材;有些大樓主打多樣化的公共設施,但功能越強、設施越多,建築成本越高,維護成本也越高;有些大樓標榜專業化管理團隊,優質的秘書、完善的保全功能分攤到每一戶上,管理費都非常可觀;有些則提供貼心設計服務,附上輕裝修及部分家電,如天花板、層板燈、鞋櫃、烘碗機、免治馬桶、電動曬衣架等,減少購屋後的裝潢、採買時間,可以更快速搬家入住。然而,所有的產品優點都要平均分攤在成本裡面,並反映在售價上面。

另外也要提到建蔽率和容積率,兩塊一樣大小的基地,建蔽、容積越少代表將來生活品質越高,因為可建築的面積少,可居住人口較少,綠地也較多。台中市七期雖然是公認最有增值潛力的地段,但因早期申請執照時有獎勵容積移轉條例,使得建商購買大量容積,導致七期高樓林立宛如水泥叢林。而台中市單元二、單元三自辦重劃區,因為法規上嚴格限制,建蔽容積大約是50:120、50:140,綠覆率高、生活品質提升,但能蓋的面積相當有限,每坪售價自然反映出來。因此在選擇房地產產品時,不要被花俏的產品特色迷惑,冷靜釐清哪些是自己需要的,哪些又是多餘的,才能避免不必要的花費。

最後一個重點是「價格」。如何買到好的地段、好的產品、相對價位低,是非常重要,購買價格低代表立足點比別人優,未來增值空間比別人高。價格選擇有賴購屋大眾多做功課,到附近區域多做比較,看至少20個案再做決定的選擇就會是不錯的結果。另外建設公司的口碑非常重要,可以上網搜尋消費大眾的評語、建商有無消費糾紛、民刑事案件等,另外也可向親友多打聽,如果以前的客戶還會對建商讚譽有加,甚至願意介紹親朋好友購買,就代表這家建商是值得信賴的。總而言之,購買房地產是一生中投資理財最重要的行爲之一。寧可不急、不徐,理性判斷,並以自身的財務能力為依據,才能做出一個最好的抉擇!

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北市跨一區房價減一半 文山成購屋熱門

北市房價下修,不少北市民眾以跨區購屋,取代外移外縣市。房仲業統計,北市相鄰行政區,以文山區和大安區價差最多,文山區也成北市跨區購屋最熱門地區。

以成屋來說,根據實價資料,大安區去年平均成交價一坪86.5萬元,文山區一坪43.7萬元,只有一半價格,等於在大安區買一坪,在文山區可以買兩坪。

預售屋方面,根據住展雜誌市調,大安區今年2月平均推案要價一坪133萬元,文山區僅58.6萬元,還不到一半價格。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,前幾年台北市不僅市中心房價飆漲,市郊也漲聲隆隆,許多有購屋需求的北市民眾直接外移到新北或基隆,或是更遠的桃園地區。

但這兩年房市轉為買方市場,屋主心態鬆動,議價容易,想買房的北市民眾不再第一時間就往外跑,而是先看看郊區有沒有符合需求,價格適合的房子,其中文山區房價相對便宜,許多人列為購屋第一考量。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,文山區有山有水,文教氣息濃厚,不只台北市民眾購屋會優先考慮,由於房價比鄰近的新店市中心區還便宜,也是許多外縣市民眾進駐台北市的第一站,近來買氣回穩不少。

住商不動產景美捷運店長張重昇表示,文山區房市長期以來一直以自住為主,投資客較少,這也是房價基期低主因,由於之前漲幅平緩,因此2014年北市房市明顯反轉後,房價下修多約5~10%,相對緩和。

張重昇表示,文山區目前有三個區段較熱門,一是捷運景美站到萬隆站一帶,這一帶由於較靠近公館,機能成熟,很受中產上班族喜愛。區域電梯大樓先前多要六字頭以上,實價資料新屋則成交到八、九字頭,不過目前回檔,公寓四字頭可買到,中古電梯也多在50至60萬元上下。

另一熱區是興隆路三段萬芳醫院站一帶,當地公園綠地多,實價資料,房價四、五字頭,也頗受台北市中心民眾移居青睞。第三熱區則是木柵路、木新路一帶,目前大樓房價成交也多在四、五字頭。

張重昇表示,文山區外來買方多為中產階級,考量上班,熱門物件以接近捷運站為主,除了捷運萬隆站、景美站、萬芳醫院站外,文湖線上的辛亥站、木柵站詢問度也不低。另外政大二期重畫區,則頗受喜愛山明水秀的買方青睞,自成一個格局。

http://house.udn.com/house/story/5925/2349900

財政部這項解釋 好多夫妻可省稅數百萬元

財政部近日針對夫妻贈與、售屋課稅作出放寬解釋,房仲業試算,先前贈與房產的夫妻,若土地價值3000萬,日後原價出售,可省下400~900萬元的稅金,1000萬的土地,也可節省300萬元。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,土增稅有自用住宅10%優惠,但一生一次,由於夫妻贈與免稅,因此不少夫妻,先生如已用過一生一次,會把房子過戶到太太名下,以便出售時再用一次以節稅。

但在房地合一稅實施後,曾經這樣贈與的夫妻,省了土增稅,卻得面臨驚人資本利得稅。

原因是財政部認為贈與的房產,受贈者並未付出成本,日後把房子賣掉,只允許用公告現值作為取得成本扣除。用實際售價計算獲利,卻以公告現值作為成本,相減之後,課稅金額相當驚人。

這也是房地合一稅上路後,父母贈與房產給子女件數大減的主因,因為已失去贈與節稅效果。

不過財政部近日最新公告的解釋令,針對夫妻贈與部分「網開一面」,明顯放寬。

根據財政部公告,夫或妻如果在2015年12月31日之前購入不動產,並在2016年房地合一上路後,才進行配偶間贈與,然後出售,只要夫妻共同持有時間滿二年以上,放寬可以適用舊制,也就是沒有房地合一稅,等於土地交易不用繳資本利得稅。

如果夫妻間贈與後轉售,適用房地合一稅,也可以以當初買進的價格,作為取得成本,而非以遠低於市價的土地公告現值當作成本,這點也可以省下許多稅金。

信義房屋試算,如果先生在2012年以3000萬元買入土地(2016年土地公告現值1000萬),2016年贈與給太太,太太在2017年以原價3000萬轉售他人,若在解釋前,可能被認定須課徵房地合一稅,以3000萬減1000萬,獲利達2000萬,可能得面臨400萬的資本利得稅。

但在財政部新解釋令之後,因為夫妻持有超過兩年以上,直接適用舊制,沒有房地合一稅的問題,且土地免繳所得稅。

另外如果先生2016年3月以3000萬買入土地(2016年土地公告現值1000萬),2016年4月贈與給太太,太太2017年2月以原價3000萬售出,適用房地合一新制,若是解釋前按土地公告現值做為成本課稅,1年內短期轉期出售需課徵45%,稅金高達900萬元。新的解釋可採當初取得市價認定,沒有獲利不用繳稅。

http://house.udn.com/house/story/5916/2347814

今年度北市老屋健檢 3月15日起開跑

為協助民眾瞭解、改善建築物的結構安全,臺北市政府自3月15日起推動今年度老屋健檢計畫。經健檢結果須補強或拆除重建的建築物,民眾除可依建築法自行合意辦理補強或重建外,另得依循都市更新等程序,申請補助建築物整建維護補強或拆除重建,以降低民眾負擔。

建管處表示,凡1999年12月31日以前設計建造的建築物(全市約10萬4,967棟)均可申請老屋健檢。老屋健檢的「初評」費用,每件8,000元,由市府全額補助(至預算用罄)。不過,整棟建築物已進行都市更新程序(業經核定都市更新事業概要或計畫者),或經公告列管的高氯離子混凝土建築物(俗稱海砂屋),或已申請建造執照者,市府均不予補助。

老屋健檢的申請方式,以棟為單位,符合資格的建築物,所有權人、公寓大廈管理負責人、管理委員會都可提出申請。如果公寓大廈沒有成立管理組織,可由二分之一以上的區分所有權人同意,並推派代表,填妥申請表格,檢附所需文件申請。

民眾申請老屋健檢,可於臺北市建築管理工程處網站「老屋健檢」宣導專區下載相關申請書表,於正常上班時間,備齊相關文件,逕至建管處使用科服務櫃台申辦,也可採郵寄方式申請(信封註明「臺北市老屋健檢案件申請」,寄送「臺北市建築管理工程處」,地址:臺北市市府路1號南區1樓。經建管處查核符合申請規定者,將轉送至申請人擇選的健檢機構辦理耐震能力評估事宜。

目前可受理執行之「健檢機構」,除經都市發展局指定計有臺北市建築師公會、台北市土木技師公會、台北市結構工程工業技師公會及中華民國建築技術學會等四家,申請人可自行擇一指定。健檢機構於收受派案後,將指派具開業建築師、土木或結構技師資格的專業技術人員至現場進行勘評。

建築物經老屋健檢結果為耐震安全有疑慮,得以申請老屋健檢「詳評」;其「詳評」金額補助比例為45%,其補助上限60萬元,藉以提高民眾申請「詳評」之意願。

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北市店面熱區 轉回市中心

房仲業統計去年北市實價店面交易資料,前四名都是市中心行政區,其中又以晴光商圈、條通商圈、東區巷內、市府站周邊交易最熱。

永慶房產集團經理謝志傑表示,統計顯示,去年店面交易熱區有移回市中心趨勢,顯示成熟的商圈、人潮多且穩定的精華區域,仍是吸引投資人進場置產的首選。

永慶房產近日統計實價登錄資料台北市各行政區去年店面成交件數,截至去年10月底,以中山區交易56件最多,其次為大安、信義及松山區,合計占比占全市近6成。

進一步分析各行政區熱區,中山區去年交易店面主要分布在中山北路二段、農安街的晴光商圈,以及中山北路一段、林森北路一帶的條通商圈。

大安區的店面以捷運忠孝復興站及忠孝敦化站之間的巷弄型店面為主,信義區的店面則多集中在捷運市政府站周邊,忠孝東路四段及永吉路周邊的巷弄間。

謝志傑分析,台北市在市中心房價已有一段明顯跌幅之後,投資店面的風向有返回精華區的趨勢,2015年店面交易內湖、士林都擠進前五,但去年大多成交在市中心區。

除了投資熱區轉向外,西門商圈也值得關注。2015年店面最高單價前三名都士林區一手包辦,但2016年最高單價店面則是坐落在西門商圈,為西門商圈中華路一段的一間服飾店,屋齡約44年,以每坪成交390萬元拿下冠軍,其次為東區敦化南路一段所成交的店面,每坪354.7萬元。

謝志傑表示,西門商圈是台北市發展較早的商圈,儘管屋況普遍較老,但商圈店面密集且連續、商品種類多元,吸引許多國內外旅客到訪,使該區店面交易價格成為台北市近一年的領頭羊。

謝志傑提醒,投資店面應考量商圈發展成熟度及未來的潛力值,在陸客縮減的趨勢下,受日、韓等他國自由行遊客青睞的區域有可能崛起,可多加注意。他表示,當前貸款利率仍偏低的情形下,只要地段存有優勢,投報率合理,購置店面仍可帶來穩定的租金收益。

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北捷萬大線動工 進場好時機

台北市長柯文哲日前主持捷運萬大線祈福典禮,宣布北市段全線動工。房仲業表示,捷運開工代表沿線進入交通黑暗期,生活便利性降低,但議價空間加大,反而是進場機會。

捷運萬大線分成二期,第一期從北市中正紀念堂到新北市中和莒光路,共設九站,北市有四站,包括中正紀念堂、植物園、南機場以及東園站,主要行經中正區南海路、萬華區西藏路、萬大路。

萬大線第一期早在2010年就已核定,新北市站區2014年後陸續動工,北市部分,因LG03南機場站出入口用地爭議,雖然多次舉辦動土典禮,但並未實際開挖,沿線也未架設圍籬。

台北市政府後來移動南機場站位置,從原本的西藏路、萬大路口,移到忠義國小,解決用地問題後,去年底完成全線潛盾隧道工程招標,由大陸工程承作,近日並由柯文哲宣布北市段全線開工。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,萬大線動工,對沿線房市好壞參半。好的是,捷運通車不再遙遙無期,可提振區域房市信心,然全線開挖,圍籬架起來,勢必對區域交通、環境造成衝擊。

尤其萬大線行經的南海路、西藏路、萬大路,路寬都在30公尺以下,萬大路連結華中橋,更是雙北市重要幹道,平日上班時間車水馬龍,一旦捷運開挖施工,道路縮減,塞車恐難避免。

住商機構副總經理劉明哲表示,對購屋人來說,現在買房必須忍受長期交通壅塞困擾,生活會有所不便,但也因此房價更具議價空間,尤其目前正值房價修正期,屋主心態軟,更容易買到價格合適的房子。

他說,中長期來看,台北市在東區發展飽合下,回頭進行西區改造已是趨勢,目前也有中正萬華復興計畫,目前房價已回檔不少,在未來具有發展空間的前提下,正式施工後是沿線布局的最佳時間點。

劉明哲建議,若考慮沿線布局應注意幾點,首先物件到車站建議在步行距離10分鐘以內,如此才具有鄰近捷運站優勢,其次可考慮各站現階段或未來發展優勢,例如LG02位於植物園,環境清幽,且鄰近南機場,未來還有都更加持空間。

捷運轉程站也是參考點之一,萬大線目前規劃的轉乘站有LG01(中正紀念堂)及LG06(連城路與景平路口),其中LG01可轉乘捷運淡水信義線及綠線松山新店線,多了轉乘路線對勤族來說無非是一大利多。

住商機構副總經理劉明哲表示,交通建設長久以來都是帶動沿線房市的最大利多,隨者台北市交通網絡越來越豐富,捷運的魅力確實不如過往,但長期仍具房價支撐效果。

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不想挫咧等! 北市新覺悟「投降輸一半」

住展市調指出,由於北市市況太過低迷,愈來愈多建商、代銷業者思考「投降輸一半」,低調降價求售,二月以來整體買氣已有好轉。

住展雜誌上午發布最新預售屋燈號,2月燈號仍為低迷藍燈,已連二藍。不過,2月六項指標中,預售推案量、來客組數與成交組數均呈增加,總分28.2分,較1月增加2.6分,顯示北台房市氣氛有好轉趨勢。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,北台來客與成交組數上揚,主要受惠於北市市況回溫,尤其是市中心最為顯著,主要是銷售較久的建案,近來有較明顯讓價。

他說,近年北台建案掀起讓利風,但以新北、基隆、桃園較多,台北市僅有零星個案,很多北市建案儘管來客少,銷售不佳,仍堅守價格,議價空間相當有限。

但今年初以來,很多銷售一年以上的建案開始思考「投降輸一半」,願意進一步讓利以提振銷售,他們不像新北市讓利案,大張旗鼓,但只要消費者確有購屋意願,議價二、三次,建商多願降價一到兩成。

何世昌說,尤其是春節過後,北市低調讓利風氣更盛,成交因而出量。

何世昌分析,其他縣市來人與成交增長雖然沒有北市如此顯著,但新來客比例持續往上攀升、較春節前增加逾一成以上,回籠客比重則下降。

此一變化,意味著建案不必一而再的狂call舊客戶。新客戶增加,一方面是廣告量提升,吸引購屋人出門看屋,另一方面也透露出買方忍了幾年,已有看屋詢價的意願。

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北市商辦租金微增 信義世貿商圈坐穩寶座

以最新實價行情來看,去年第4季整體台北市商辦行情,約每坪月租金2,118元,較前季增加0.1%。商仲業者表示,目前各大商用辦公室租金行情,以信義世貿商圈平均每坪月租金2,882元居冠,其次為敦南商圈的每坪月租金2,055元,顯示台北市商辦聚落仍以成熟金融商圈為發展主軸。

信義全球資產代理二部執行協理周中德表示,目前敦化南、北路一帶,以及南京復興、松江南京等舊有的商辦商圈,辦公室租金行情均緊追在信義計畫區商圈之後,平均每坪租金行情分別落在2,055元、1,882元、1,772元、1,731元,相較於每坪月租金2,882元的信義世貿商圈,這些發展成熟的舊有辦公大樓商圈,因在地多年的企業有一定黏著度,可支撐區域辦公室行情在一定水準之上。

若以空置率來看,舊有金融商圈因企業進駐率有一定比重,因此空置率波動不大。

以敦南商圈來說,去年第4季空置率為4%,敦北民生商圈則是3%。至於南京復興商圈在宏盛金融中心辦公室逐漸去化後,空置率已降至10.1%,另外,像松江南京辦公商圈去年第4季空置率,也維持在10.2%、變動不大。

信義全球資產經理王維宏指出,除了信義計畫區外,多數台北市商辦均面臨屋齡老舊問題,若未來商圈附近擁有商辦大樓的新增供給,會吸引企業出現一波汰舊換新的辦公室承租潮,有利於接下來敦北民生、南京復興商圈新完工大樓,持續保持高租金表現,可望成為商圈租金行情續揚的領頭羊。

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