大台北年輕人搬到哪? 數據顯示往「鬼城」移動

根據內政部統計,新北市淡水區家庭人口已降至每戶僅2.29人,僅次於平溪區的2.05人,是大台北主要行政區中,家庭人口最少的行政區。

天時地利不動產總經理張欣民表示,此數據顯示淡海新市鎮已成大台北年輕人移民熱區,在單身、頂客族或只有一個小孩的夫妻大量進住下,拉低了淡水家庭人口數。

他預料此一趨勢短期內不會改變,淡海新市鎮1、2字頭房價,可望持續吸引年輕人移入,小宅看好,目前雖然空屋多,機能較差,被形容是「鬼城」,但大量年輕人聚居,商圈發展潛力大,長線看好。

受少子化、頂客族、單親家庭增多等因素影響,國內家庭人口數逐年減少,2009年全國平均跌破三人至2.96人,去年底進一步下滑至2.74人。

台北市早在2000年,家庭平均人口就已低於三人,新北市則在2004年少於三人。過去十多年來,雙北市年年下滑,至去年12月底,北市下降至每戶平均2.57人,新北市也僅2.61人。

數據顯示,過去大台北以中山區家戶人口最少,一直到2010年,由汐止以2.39人取代中山區,成為大台北家戶人口最少的主要行政區。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,汐止近北市東區,早年房價只有東區三分之一,吸引許多在東區、內科上班的小家庭移居當地,家戶平均人口因此比大台北套房大本營中山區還少。

根據內政部資料,汐止近年家庭人口數仍持續減少,去年底已降至2.3人,不過,淡水區降速更快,前年追上汐止,去年底,更降至2.29人,成為大台北家戶人口最少的主要行政區。

同樣是擁有大型重畫區的新北市北大特區、林口新市鎮,家戶人口減少就較不明顯,林口每戶家庭2.55人,高於新店、中永和;北大所在的三峽區、樹林區平均人口也達2.72人、2.79人。

張欣民分析,林口、北大特區也是近年大台北移民熱區,但兩地移民中,有不少兩代或三代同堂,家戶人口數因此不像淡水劇烈下滑。

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舊的硬撐盤新的頻破盤 大台北這四區房價倒掛最慘

市調顯示,大台北房價倒掛現象愈來愈普遍,其中又以汐止、板橋江翠、淡海新市鎮、桃園青埔最明顯。

房價倒掛是指中古屋賣價,比預售、新成屋還高。住展雜誌企研室經理何世昌表示,會出現這種情況,主要是歷經兩年多房市低迷,建商普遍認知必須讓利,但中古屋主多不認輸,即使賣不掉,也不願降價。

何世昌表示,目前大台北有四個地區房價倒掛最為明顯,不少中古屋要價比預售屋高了一個字頭。

汐止方面,指標中古大樓如甲山林天廈,之前實價資料最高成交到五字頭,目前屋主上網求售,要價一坪也多要四、五十萬元。

但是汐止推案市場近兩年在激烈價格戰下,原先開價五字頭的建案,已都降到四字頭,成交甚至三字頭,其中在樟樹灣地區預計新推出的建案,低樓層甚至傳出將下殺至二字頭。

板橋江翠地區房價倒掛也十分明顯,當地中古電梯屋主仍不少人堅持要賣到一坪50萬元以上,但當地新建案受江翠重畫區建案全開四字衝擊,成交多跟進到四字頭,而且預售降價衝擊效應已從江子翠地區擴大到新埔地區,有新埔建案現也在江翠重畫區打出四字頭廣告搶客。

淡海新市鎮目前不少屋主轉售,一坪仍要20萬元以上,何世昌表示,目前淡海新市鎮,即便G5站附近也有建案殺到一坪不到二十萬,屋主賣價明顯比建商還要高。桃園青埔地區屋主要價多要一坪20多萬元,但當地部分建案已下殺到一字頭。

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機捷通了! 投資客來了! 青埔房市活了

3月買賣移轉件數出爐,桃園表現亮眼,較上月大增56%。房仲業表示,主要是機捷通車帶動青埔房市,交易量較先前增加一倍,桃園交易量連帶被拉升。

業者說,目前青埔買盤仍以自住為主,但許久不見的投資置產客也出現,還多了不少包租公買家。

台灣房屋青埔直營店副總彭成貴表示,青埔房市早醞釀回升,主要是房價回檔已到自住客能接受的滿足點,機場捷運3月通車後,則一舉引燃買氣。

他說,青埔房價最高時,電梯住宅一坪多要30萬元上下,約在28至32萬之間,但目前5年內新成屋平均房價每坪約22~25萬元,跌幅超過兩成,房價已回到2011年起漲點。

台灣房屋智庫經理江怡慧說,二字頭房價、有捷運、有高鐵,不只吸引桃園在地人進駐,不少原本考慮在林口購屋置產的台北人,也轉進青埔。

彭成貴指出,整體房市反轉下滑後,青埔已很長一段時間沒有投資客身影,但近期也出現不少民眾來店詢問捷運站周邊,帶租約的一、二房投資性產品,只要價格合理,往往短時間就能成交。

他說,投資人重現青埔,主要是當地近機場,許多在機場工作的機師、員工,機場物流園區、華泰名品城或機捷人員在當地租屋,出租容易,租況穩定。

當地兩房租金約1.2~1.5萬元,以總價750~850萬元來算,投報率僅約2%,彭成貴表示,投報率雖不亮眼,但多數投資人認為當地房價在相對低檔,後續還有不少題材,潛力可期,以租養房仍然划算。

青埔地區未來題材,包括橫山書法公園、華泰名品城第三期擴建計畫,擴建內容包括水族館、電影院及飯店等設施、冠德A19站開發案、桃園市立美術館以及航空城世貿中心等開發案。

江怡慧表示,目前自住型買方偏好選擇總價帶在1200~1600萬元、3~4房+1車位的產品,至於投資置產,則鎖定低總價、負擔輕的捷運宅為主,整體來說,中低總價產品都有不錯買氣。

她表示,機捷通了,帶動青埔特區買氣與詢問度,但目前應該只是開端,隨重大建設陸續動工與進駐,預料會持續增強不少購買者的意願與信心,青埔特區房價應已打底,再下探空間有限,不過短期上漲也不易。

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店面月租每坪1.87萬 士林夜市實價新高

根據實價揭露資料顯示,士林夜市鬧區的大東路上有戶店面實價揭露,22.51坪的店面月租42萬元,換算每坪月租金1.87萬元,創下實價士林夜市租金單價的新高,目前應由彩妝店承租,去年9月創下每坪近1.8萬元高價的文林路店面,也由日系藥妝店承租,士林夜市的實價單價前兩強則分別由彩妝店與藥妝店承租。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,觀察近年熱門商圈的業者替代狀況,藥妝與彩妝店是相對承租能力較強,包括士林夜市、站前商圈與東區商圈等,都有知名的藥妝或彩妝店高價承租的紀錄,且不少都是國際品牌進駐,而熱門商圈的空置店面數量本來就很有限,換租後往往租金水準也都相當驚人。

此次實價揭露的的大東路1~30號店面租賃案,交易時間是2017年的2月,22.51坪的1樓店面月租42萬元,每坪租金為1.87萬元,目前應是由彩妝業者承租,每坪1.87萬元的租金也是士林夜市的實價最高價。

去年9月文林路1~30號的租賃實價,租金第1-3年每月118萬,第4-6年每月121.5萬,第7-10年每月125.9萬。實價揭露每坪成交租金達1.8萬元,由於承租範圍含地下室部分,實際上1樓的租金行情可能比登載的更高,目前由日系品牌的藥妝業者承租。

雖然士林夜市鬧區店面的租金仍高,不過並非整個商圈的租金行情持續看漲,受到陸客減少與個別產業與店家經營差距,商圈內的確出現一些空置狀況,因此北市熱門國際觀光商圈的精華店面仍維持強勢,但高漲的租金與店家經營的困難度與競爭增加狀況下,商圈內的店面也有強弱勢之差別。

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