房市冷淡租屋族多 10縣市建物買賣負成長

去年房價再創新高,民眾購屋意願不高,也反映在建物買氣不佳上。根據內政部統計處今年三月出版的104年不動產服務業經營概況調查報告,近兩年全台建物買賣均呈現負成長的有10個縣市,六都中就占了五都;相較之下,愈來愈多人選擇租屋,104年較前一年增加5048件,但月租金方也增加3000元。

內政部統計指出,觀察各縣市建物買賣棟數的變化,新北市、台北市、台中市、高雄市、桃園市、新竹縣等10縣市,104、105年均負成長;104年正成長、105年負成長,有台南市、新竹市、嘉義縣等10縣市;全台唯有基隆市,104年負成長、105年正成長。

根據內政部「104年不動產服務業經營概況調查摘要分析」,104年不動產服務業買入不動產1584件,賣出則有1萬1953件,賣多於買。不動產買入案件所在地區,以桃竹苗地區722件最多,約占45.6%,賣出則以高屏地區8177件最多,約占68.4%。

不動產租賃方面,內政部調查指出,104年成交總件數為8萬5055件,平均每件月租金收入4萬9000元。

前一年相較,增加5048件,平均每件出租的月租金收入增加3000元。不動產租賃以北北基地區4萬5077件最多,約占53%。

對「有殼一族」而言,房貸是另一項沈重負擔。內政部統計105年第2季房價貸款負擔率,全國平均值為37.14%,台中市38.68%,新北市51.81%、台北市62.39%較全國平均值高。內政部指出,貸款負擔率50%以上表示房價「負擔能力過低」,40%至50%「偏低」,30%至40%「略低」,低於30%才是「可合理負擔」範圍。

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新成屋降價 衝擊中古屋

房市進入反轉,觀察近三、四年預售、新成屋推出破盤價搶市的區域,周邊中古屋銷售儼然進入冰凍狀態,房產專家指出,以去年江翠北側重劃區的「江翠One」來說,新案推出後,周邊成屋交易量瞬間腰斬逼近五成,顯示在大降價案釋出,周邊房市交易也受到衝擊。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,房市從2013、2014年進入反轉,市場上破盤價的預售、新成屋案也越來越多,以去年江翠北側重劃區來說,首案「江翠One」祭出4字頭入住板橋的策略下,讓周邊每坪單價5、6字頭成屋市場受強烈衝擊。

徐佳馨分析,該案4字頭效益影響周邊成屋市場買盤,據了解去年周邊店頭的內部成交量瞬間逼近腰斬,消費者在新案釋出後,也對區域價格認知全然改觀、重新定義,買賣雙方價格認知差距擴大至少二成以上,周邊買氣進入停滯狀態。

至於新莊副都心重劃區部分,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,房市多頭時,整體每坪成交行情還能見到5、6字頭,不過這波房市反轉,區域已出現3字頭交易。

不過,陳炳辰指出,在「皇翔御花園」祭出3字頭破盤價後,對區域市場不見得是壞事,代表已有建案姿態放軟。

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商仲:商辦市場價格續跌 租賃熱買賣冷

依據信義全球資產最新統計,北市商辦售價延續2016年下跌的趨勢,各商圈2017年第1季價格多呈小幅下修,因此平均售價跌至83.3萬元,而租金方面則微幅上漲至2,125元,毛租金資本化率在售價跌、租金漲的情況下,上升至2.45%,空置率部分則下降到6.23%,又以信義世貿、松江南京商圈去化表現最佳。

信義全球資產經理王維宏分析,不動產市場延續去年價格下修的趨勢,商辦價格持續下跌,市場交易仍以自用買方為主,但降價成交的案件量不多,價格只能算是盤整修正,多數商圈僅微跌,只有單價較高的信義世貿商圈、敦南商圈跌幅較明顯。

在整體經濟情勢轉好的情況下,企業對擴編、搬遷的需求可望增加,且在央行未提高利率的情況下,不動產市場仍有一定支撐,分析2017年維持緩跌盤整的情勢,交易量可能溫和成長。

從買賣交易來看,各級辦公室價格仍下修,總體平均為83.3萬元,從商圈來看,信義世貿商圈由於單價最高,所以調整幅度也較大,由99.1萬元下跌至97萬元,下跌2.17%,其餘各商圈修正幅度較小,僅能算是盤整修正,而目前年化毛租金資本化率較高的區域則是站前西門商圈及敦北民生商圈,站前西門商圈主要是價格基期低,近來商圈熱度又提高,毛租金資本化率2.81%是個商圈中最高的,敦北民生商圈則是因租金行情較高,因此租金資本化率也達到2.58%,排名第二。

反觀租賃市場表現,平均租金呈現微漲,A+級辦公室上漲至2,958元,A級辦公1,869元,B級辦公1,490元,以區域來看,信義世貿商圈價格仍上揚,目前平均為2,894元,目前空置率為9.28%,信義世貿商圈內主要大樓如101,租金已站穩3,000元大關,高樓層甚至有3,800元的交易,預估在南山廣場完工釋出前,信義世貿商圈空置率下降、租金上升的趨勢仍能持續,另外,復興南京商圈的本季表現也相對佳,租金上漲1.14%,空置率也下降回到10%以下水準。

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