捷運站人流消長 商圈洗牌

捷運站人潮向來為影響店面身價的主要因素,台北捷運108個捷運站,有42個站連續三年月均進出人次正成長,但也有七站連三年衰退。房仲業者分析,新站點、新商圈讓捷運商圈重新洗牌,新增人潮亦帶動店面市場升溫。

統計近年大台北各捷運站(不含機捷)平均單月進站加出站人次,台北交通樞鈕的台北車站今年前八月平均每月有955萬人次進出居冠,西門、市政府站分別以450萬、358萬人次居二、三名。觀察今年平均單月人次年增率,受惠機捷通車產生新人流的北門、三重站年增率約32%、28%居前二名,受惠高鐵通車的南港站人流也成長15%。

長期趨勢來看,北捷共有42捷運站連續三年月均進出人次持續正成長,人潮續增捷運站大致可分為三類,一為近年完工通車的捷運站如松山線的松山、南京三民、台北小巨蛋,與信義線的大安森林公園、信義安和等站;二為新交通題材大量帶動人潮成長的北門、三重、南港等站;三為因商圈成長帶動舊有捷運站人流增加,以南港辦公商圈成形的南港軟體園區、觀光持續蓬勃發展的西門站最具代表性。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,店面市場「人潮即錢潮」,捷運人流有助周邊店面行情升溫,又以新交通題材如機場捷運、雙鐵共構等帶動人潮流量增加最明顯,不少也有一些因新交通轉運題材使舊站被取代使人流減少,如永寧站因為頂埔站通車,近二年進出人次即不如2015年,被南港站取代的昆陽站人流也明顯逐年減少。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,大台北交通便利,捷運對商圈效益趨緩,並非每站都有商業效應。商圈形成除了交通便利,如就業市場、住宅密度、大型商城規劃、區域性消費等因素,才有足夠的消費力支撐商圈店家穩定經營。尤其新興住宅區,還需要一定時間的養成,才能形成區域生活圈。

https://house.udn.com/house/story/5889/2771249

台北市六成房產不用2000萬 市郊區公寓成交夯

據實價揭露統計顯示,台北市總價2000萬元以內的交易比重高達六成,顯示低總價的產品是當前買盤購屋的主力之一。以行政區觀察,交易量前五名分別為中山區、北投區、內湖區、文山區與萬華區。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示,台北市平均房價是全台最高的區域,因此能買到實惠的房產,是多數買方的期待,唯區域房價行情有所不同,以一般電梯住宅、公寓與套房統計觀察,各區熱門的建築形態交易也有差異,以中山區而言,購得房產型態最多的是套房,佔41%、若以北投區、內湖區與文山區來看,則是公寓佔44%至51%居多。觀察前五名行政區交易的平均房價,中山區是唯一進榜的市中心,平均房價58.9萬,其他四個行政區的均價則是每坪約43.9萬至49.3萬之間。

謝志傑分析,交易量最多的行政區為中山區,主要受惠林森北路周邊多是商業用地,不僅商業服務活動繁榮,也促進老舊房屋改建成小坪數的社區大樓,成為低總價客群購屋的首選熱區之一。中山區捷運網絡縱橫其間,加上區內有南西百貨商圈、中山北路商圈、林森北路商圈等,還有南京東路、民生東路與松江路等辦公商圈,匯集生活消費與就業工作等需求,區內住宅產品多樣且總價高低皆有釋出,因此成為台北市交易量的常勝軍。

北投、內湖與文山三區2000萬以內的住宅型態,以公寓交易相對多,謝志傑表示,公寓可使用的坪數較實在,主要房型規劃以三房為主,符合一般家庭的居住需求,其房價普遍也較大樓便宜一成以上,加上大樓公設比重普遍約30%,因此同樣室內使用坪數的總價可能比大樓型住宅多出四成左右的價差。雖然公寓屋齡較老舊,需要爬樓梯,但對於低總價預算的一般家庭而言,反而是最適合的房產標的。觀察北投、內湖與文山三區的公寓平均房價表現,介於每坪約40.7萬至42.9萬之間,價差小且房價不易波動,是吸引購屋者買進台北市的方式之一。

https://house.udn.com/house/story/5889/2749936