購屋停看聽 買房三要素

常常有人問我,現在買房地產好嗎?我總是問對方,你是要自住還是要投資。自住因為有居住需求,隨時都是進場的時機;如果是投資,因為投資工具有房地產、股票、定存、基金等許多選擇、許多管道,便需要細細思量、好好評估,做比較後才做決定。

購買房地產首先要考慮的第一個重點是「地段」。地段考量的原因眾多,有人基於孩子就學,如果選在學校附近,未來6到9年不必開車接送;有人考慮生活機能,選擇市場、購物中心附近;有人考慮就醫,因為年紀的關係,離醫療機構近一點可省去很多麻煩;有人考慮交通便利,上班族每天通勤時間對生活影響非常重大。有人考慮將來的增值潛力,不動產往往是一個人財富累積最重要的項目,如果買的地段有展望性、有重大交通建設規劃,將來轉手可以獲利數倍。

第二個重點是「產品」,房地產產品主要有公寓大樓、透天別墅、集合住宅、商辦空間、套房等,產品因著建築成本與客戶取向的不同,價格差異非常大。以公寓大樓來說,高樓層由於安全結構、防震係數有所不同,成本相較低樓層高;有些大樓引進綠建築環保建材;有些大樓主打多樣化的公共設施,但功能越強、設施越多,建築成本越高,維護成本也越高;有些大樓標榜專業化管理團隊,優質的秘書、完善的保全功能分攤到每一戶上,管理費都非常可觀;有些則提供貼心設計服務,附上輕裝修及部分家電,如天花板、層板燈、鞋櫃、烘碗機、免治馬桶、電動曬衣架等,減少購屋後的裝潢、採買時間,可以更快速搬家入住。然而,所有的產品優點都要平均分攤在成本裡面,並反映在售價上面。

另外也要提到建蔽率和容積率,兩塊一樣大小的基地,建蔽、容積越少代表將來生活品質越高,因為可建築的面積少,可居住人口較少,綠地也較多。台中市七期雖然是公認最有增值潛力的地段,但因早期申請執照時有獎勵容積移轉條例,使得建商購買大量容積,導致七期高樓林立宛如水泥叢林。而台中市單元二、單元三自辦重劃區,因為法規上嚴格限制,建蔽容積大約是50:120、50:140,綠覆率高、生活品質提升,但能蓋的面積相當有限,每坪售價自然反映出來。因此在選擇房地產產品時,不要被花俏的產品特色迷惑,冷靜釐清哪些是自己需要的,哪些又是多餘的,才能避免不必要的花費。

最後一個重點是「價格」。如何買到好的地段、好的產品、相對價位低,是非常重要,購買價格低代表立足點比別人優,未來增值空間比別人高。價格選擇有賴購屋大眾多做功課,到附近區域多做比較,看至少20個案再做決定的選擇就會是不錯的結果。另外建設公司的口碑非常重要,可以上網搜尋消費大眾的評語、建商有無消費糾紛、民刑事案件等,另外也可向親友多打聽,如果以前的客戶還會對建商讚譽有加,甚至願意介紹親朋好友購買,就代表這家建商是值得信賴的。總而言之,購買房地產是一生中投資理財最重要的行爲之一。寧可不急、不徐,理性判斷,並以自身的財務能力為依據,才能做出一個最好的抉擇!

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