今年房市主軸:降價讓利

自去年房地合一上路後,市場以自住及長期置產客為主,整體房市量能仍陷低檔,統計去年全台房市交易量僅廿四點五萬棟,比前年還少百分之十六,是一九九一年以來新低,更僅二○○五、二○○六年高峰期的一半左右,根據經驗,房市從牛市轉熊市,通常應由「價量齊跌」慢慢過渡到築底的「價跌量增」,然後反彈、復甦,但以目前交易量能持續破底來看,成交關鍵還是在價格,「降價讓利」將是今年房市主軸,也是擴量必要條件。

房市由二○一四年開始止漲轉跌,二○一五年房價跌幅最大,去年仍持續下跌;目前市況看來,精華區、成熟地區房價在近二、三年已有明顯跌幅,但跌勢尚未結束,預期今年仍將持續小幅修正,但跌幅收窄,估計修正幅度在百分之五內。不過,蛋白區、蛋殼區或供給量大的重劃區,恐難擺脫多殺多陰影,恐再下修百分之五到十左右。

此外,房市二○一四年起由中古市場開始領跌,逼著新成屋跟進,造成建商壓力,二○一五下半年,建商預售案「破盤價」開出第一槍,位於新北市土城的「大同莊園」喊出預售價每坪四十萬元,比周圍新案價格低兩成,接著二○一六年初,北市汀洲路「太平洋之森」也打八折出售,之後還有板橋「江翠one」等指標個案讓利。

房市讓利風潮一波波接踵而來,引發區域房價共振效應,同時也回頭狙擊中古屋市場,若中古屋屋主未能跟上「降價讓利」,恐怕難獲青睞,促使整體房市讓利循環出現,價跌趨勢持續。

在買方市場確立的狀況下,賣方「以價換量」成市場共識,若買賣雙方價格認知能逐漸拉近,預期今年房市交易量有機會反彈回升。

至於房市何時見底?若成交量回升、房價跌幅收斂至百分之一內,且利率維持百分之二左右相對低檔位置,預期階段性的底部就可能出現,但底部出現,不見得房價就會上漲,目前在自住市場與經濟表現沒有明顯復甦的狀況下,房價缺乏上漲動能。

不過,今年也將是政策發酵年,政府推出都更,主打老屋重建,促進內需、增加經濟動能意圖明顯,未來房市「價緩跌、量持平或小幅回升」是可期待的。

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房屋比價平台市調:中小坪數 保值首選

市調顯示,中小坪數、開價接近中古屋的新成屋或預售屋,可望在雞年黑馬竄起,成為當紅炸子雞。

房屋比價平台「屋比」近日進行市調,由民眾票選2017年最具保值、抗跌產品,中小坪數產品高居第一,獲得近四成民眾青睞,其次是同一地區開價接近中古屋的新成屋或預售屋,占比31%。

市場近來豪宅頻傳有人出手掃貨,交易熱度明顯升溫,不過,只有3%民眾認為豪宅保值抗跌。內政部祭出老屋重建獎勵,政府大力推動都更,但也只有9%民眾認為具都更價值的公寓最具保值性。

近來捷運宅標售情況不佳,降價也一樣流標,捷運宅在民眾心目中的保值地位也大幅下降,只有一成民眾仍認為捷運宅最具抗跌性。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,中小坪數產品在民眾心中躍居保值第一名,主要是這類產品,坪數適中,總價不會太高,符合首購剛性需求,目前房市自住為主,自住又以首購需求最強,因此最具保值性。

陳傑鳴表示,由於預售市場銷售停滯,近來不少推案開出低於市場行情的破盤價促銷,部分建案開價甚至和一旁的中古屋差不多,這類產品明顯偏低,一般認為再下跌機率不高,民眾也高度看好保值性。

陳傑鳴分析,目前房市處於空頭循環,民眾買屋想要保值、抗跌需多做功課。目前看來建商降價策略確實奏效,新建案較佳的居住品質、中古屋的價格,吸引不少買方目光,對於有意購屋的民眾,也是一個進場撿便宜的好機會。他提醒中古屋主,今年建商降價求售持續延燒,中古屋將面臨更明顯的價格修正。

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