中小型商辦 今年交易量料增3成

歷經去年房市低迷,房市交易價量都不如以往,買方多持觀望態度,商仲業者指出,商辦市場而言,即使是房市不佳的情況下,大型整棟商辦仍釋出不多,成交相對少,但若是中小型物件,在市場觀望後,價格盤整加上資金慢慢回流,看好今年商辦交易回穩,可望比去年成長2~3成。

商辦市場交易,除了壽險業者投資物件為主力,宏大國際資產總經理陳益盛表示,像是股票上市公司獲利,趁股價高點變現買樓自用或收租、或投資開發公司尋找市中心有再開發價值的舊大樓、都是常見的商辦交易模式。然而景氣震盪,營運不佳的企業,釋出資產處分變現或售後回租、企業併購等,也都時有所聞。

過去1年企業對商辦物件多以租代買,「需求活絡使商辦租金微漲,買價又下修,相對拉升報酬率,大多的商辦物件,普遍都可滿足壽險業報酬2.345%的投資門檻。」第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出,今年截至2月底,市場交易總價達3億元以上的大型物件雖只有4筆,成交金額共56億元,部分觀望已久的買方談到能接受的價格,就會出手,賣方則有「讓利拼成交」趨勢。

大型商辦物件釋出量雖有限,但在中小企業的商辦市場,陳益盛認為,買方有需求,資金也漸到位,看好今年上半年商辦交易回穩,且全年交易量有機會較去年成長2~3成,至於價格,則必須看地段及建築規劃,屬個案表現,其餘則繼續價格盤整,除非有重大建設話題,才有機會穩住價格。

去年許多壽險業者興起西進買商辦的風氣,積極到倫敦買商辦,丁玟甄提到,因為英鎊匯率跌,壽險業者多暫緩海外投資,降低風險,改在國內獵地自行興建開發,往一條龍開發的方向走。

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20170304/37571629/

購屋門檻與償貸負擔 創雙低

財團法人金融聯徵中心最新資料顯示,全台去年第4季購置住宅房貸成數69.9%,為2011年第2季以來新高,房貸利率1.83%則是2010年第3季以來新低。房產業者指出,隨著降息和解除信用管制政策,購屋門檻與償貸負擔雙雙降至近六年多來最低。

去年第4季銀行對每件房屋的估鑑金額平均為1067萬元、平均每件授信金額720萬元來看,推估全台每件購置住宅的自備款約僅347萬元,為二年多來新低水位,低於最高時2015年第1季約382萬元將近一成。

其中,台北市、新北市平均自備款分別為880萬元、407萬元,仍高居全台前二名,台中市340萬元全台第三位,花蓮、雲林、屏東、嘉義及基隆自備款都在200萬元以下。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,隨著央行降息和解除信用管制,購屋門檻和每月償貸壓力較過去減輕,也符合政府對房市軟著陸的政策目標,近二年來都會區房價普遍下修,房價所得比微幅降低,也有助紓解過去房市狂熱時期節節高升的購屋壓力。

雖然整體房貸利率處於低檔,但以各區貸款來看,銀行對各地資產風險及償貸能力評估差異甚大。全台各行政區超過100件的住宅房貸戶中,利率最高的行政區前三名分別為高雄阿蓮、嘉義布袋以及高雄旗津,平均利率均逾2.15%,新北的瑞芳及三芝也達2.09%及2.08%。

全台房貸利率最低的是金門金城鎮、金寧鄉,均為1.68%,台北文山及南港1.75%及新北林口1.77%,則為雙北市利率最低的行政區。

至於房貸成數,全台仍以台北市及新北市分別為65%及67.4%為房貸成數最低的二個縣市,不過基隆則高達74%,花蓮、新竹縣市與彰化也都超過72%。

黃舒衛分析,房貸成數與資產條件連動性高,房貸成數代表銀行對當地房市風險與未來潛力的判斷,雙北市因為過去幾年信用管制政策,以及近年房價高漲後修正,銀行對於雙北住宅的貸款成數仍然比較保守。

至於房貸利率則與房貸戶的還款能力、信用狀況與產業穩定性相關,軍公教多比重高、所得能力佳、自住房屋比重高、購屋目的較少投資置產的地區,通常利率水準較低,例如新竹縣市房貸戶不少為竹科科技業從業人員,平均利率均低於1.8%。

http://house.udn.com/house/story/5913/2318066

商辦「典範交易模式」有5種

商辦價格下修,收益率提升,商辦仍是許多投資方鎖定的標的,跟據宏大國際資產的投資顧問經歷發現,有幾項是常見的市場交易模式,除了壽險業是經常性的投資本業以外,其他的交易類型與時機多與產業的興、衰有直接關聯。

宏大國際資產指出,商辦類的交易模式主要有以下幾大類型及趨勢,第1、壽險公司法定投資報酬率規定為2.345%,已符合市場商辦投報行情,投資高穩定收益型不動產一直是壽險公司投資不動產主軸。第2、上市公司獲利或利用股價高點,變現買樓供自用或收租。

第3、建商購買精華地段舊大樓;第4、景氣低迷或營運不佳企業,做資產處分變現或售後回租;第5、企業併購衍生之交易。宏大國際資產總經理陳益盛表示,以上除了第1項是壽險業資金永遠都在進行投資之外,其他幾項的交易則與產業的輪動、消長有直接或間接關係。

以2016年的案例來說,慧洋海運2015年營收破百億後,在去年購買敦南華票大樓預計重建為企業總部,旭隼科技2016年EPS高達18元,滿手資金也購買了內湖大樓供關係企業使用。至於去年最大交易案高雄的漢來新世界中心,賣方國揚建設除了逢高出脫之外,也是為將來的獵地備足銀彈。

至於一般中小企業的商辦交易市場,陳益盛認為在歷經去年1年的觀望後,買家在今年不論需求或資金都已呈現逐步到位的情形下,預估上半年陸續會交易逐步回穩,全年交易量有機會較去年成長2至3成,價格則視個案表現,看區位、路段好壞及建築規畫優劣而定,有重大建設題材的可望站穩價格,其他的應呈現微幅下修的現象。

https://news.housefun.com.tw/news/article/145069155838.html

房市回溫 中古屋 2月量價雙漲

各品牌房仲的2月中古屋交易表現亮眼,各都會區業績呈現「量增價小漲」,桃園是各房仲的交易熱區,以深耕桃園的台灣房屋來說,桃園2月和去年同期相比價漲3.8%,量增107.6%;平均下來,7大都會區中古屋量增75.7%,價格上漲2.5%。

根據台灣房屋統計,主要都會區2月房市表現,桃園買氣強烈,較去年同期量增翻倍,台灣房屋智庫經理江怡慧分析,蘆竹區大竹重劃區一帶、龍潭山仔頂、市區商圈買氣增溫,桃竹自住型買方明顯動起來;帶動區域成交價格上揚3.8%,冠居各都會區。

受惠於機捷通車
江怡慧說,特別的是新北土城一帶小型加工廠,因擴廠需要紛紛往龍潭找地自用,因此中小坪數的工業地供不應求。
永慶與信義2大房屋桃園地區的交易量,也皆冠居各都會區。永慶交易量較上月成長10%,信義則較去年同期增加37.4%。永慶不動產青埔高鐵站前加盟店林蓁莉店長認為,青埔地區因人口數增加,自住型剛性需求強勁,加上機捷通車效應,交易量明顯成長,其他地區則可能因為新成屋交屋與固定買盤支撐。

雙北業績增8成
值得一提的是,台屋的雙北地區業績明顯增長,北市交易量成長8成,新北交易量更高達92%,價格部分分別小漲2.3%及3.7%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德透露,市中心大安、松山、信義區以及新北市第一圈的板橋、汐止、中和、三重等,交易皆較去年增加。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,縣市土地公告現值以及個案降價,讓買氣延續上月成績。
除了雙北,台灣房屋的數據看出,新竹縣市與去年同期相比交易量增近66%,台中增64%,高雄增76%,價格也分別上漲2.4%、2.3%、1.9%,皆呈現價量增長。台南市交易量增加42.9%,價格微漲1.2%,是7大都會區中成長最少的。

台南漲價空間少
台南交易量佔業績大宗的惠双房屋,其加盟總部總經理呂科翰分析,台南因為之前緩漲,基期比較高,因此雖然還是有成長,但空間不多。
民眾莊宇傑表示,自己與父母同住,最近想結婚有在陸續看房,但覺得房價好像還會再低,沒有什麼特別的感覺。

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20170225/37564006/%E6%88%BF%E5%B8%82%E5%9B%9E%E6%BA%AB%E4%B8%AD%E5%8F%A4%E5%B1%8B2%E6%9C%88%E9%87%8F%E5%83%B9%E9%9B%99%E6%BC%B2

簡約主義 小預算換大空間

根據國際時尚產業潮流趨勢預測權威WGSN(Worth Global Style Network)透過2017春夏國際時裝周預測,2017年居家及室內設計風格潮流將會回歸「簡約主義」。

信義居家服務中心表示,讓空間回歸最純粹面貌去除不必要的裝飾,以最簡單的手法來設計,呈現材質本身的質感,透過物品及陳設的簡化,達到空間簡約的表現。

每年時尚界的盛事「春夏國際服裝時尚展」,都引導未來的流行趨勢,而居家設計也呼應著服裝設計的潮流,無論是WGSN Lifestyle & Interiors或得利全球美學中心,都不約而同地指出2017年的居家設計趨勢將走向「簡約主義」。

在空間設計及居家風格上又如何呈現簡約主義?以信義居家設計案例來看,大多數的主要訴求為空間明亮好整理,收納機能也要加強。信義居家服務中心建議,民眾應先了解自家房子概況,從必要項目做起,確實控管支出,用小小的預算,也能打造舒適小窩。

中空櫃 隔視線又透光
首先在客廳及玄關區部分,若不希望進門即見客廳,可使用中間透空的櫃體搭配夾紗玻璃,適度阻隔視線,也讓玄關整個明亮了起來;書房兼客房部分,若原本屋況外觀牆面是斜的,設計師可利用天花板的大樑及牆面本身的斜度設計一個衣櫃及雙層書櫃,充分作為收納運用。

信義居家服務中心曾雪梨建議,初次進行裝潢DIY的設計新手也不用擔心,可以從牆面粉刷、貼壁紙、安裝窗簾開始嘗試,至於木工、疊磚、砌牆、埋設管線等,還是交付專業工班施作較妥當。曾雪梨說,屋主事先做功課很重要,喜歡什麼風格、建材,要具備哪些功能等,最好列出清單甚至照片,作為設計施工的依據,就可以在設計時明確提出需求以及更有效的考量。

組合櫃 填滿畸零空間
特力屋公關王思涵建議,居家空間若要呈現簡約風格,可以善用組合式配件,量身打造最適家具,將畸零空間填好填滿。如傳統櫥櫃體積大、隔層固定,收納種類有限,可善加運用壁掛配件增加收納空間,以特力屋獨賣的WALLTECH壁面收納系列,只要在牆面上鎖定直立桿,便可自由加掛各種收納器具,適合放置常用工具、衣物,方便取用,最高承重可達100公斤,牆面有多大,收納空間就有多大。

王思涵說,固定於牆面的櫥櫃常因牆角、樑柱或窗戶位置限制,許多畸零空間被浪費,調整彈性也較低,利用可靈活拆裝的組合式層架,像玩樂高般組裝出適合空間及使用需求的家具,保留變化彈性,日後搬移、調整組合都方便,適合小家庭或租屋族。她推薦特力屋獨賣美國設計品牌HOME ZONE鍍鎳層架,易於拆解組合,可隨意增加掛勾、側邊網架等周邊配件,表面為砂鎳烤漆,耐磨抗鏽蝕,耐用性高。

玄關部分,若讓來客的鞋子散落玄關既不美觀又失禮節,不妨汰舊換新玄關鞋櫃,在既有的鞋量外預留來客空間,平時可以放預備拖鞋,來客只需將自有鞋與預備拖鞋一換一,進出動線更流暢。若空間有限,則可利用鞋架將鞋上下交疊置放,層架上下空間填好填滿,增加原有櫃體雙倍空間。建議挑選鞋櫃須考量透氣性,避免鞋子悶在櫃中產生難聞氣味或是濕氣無法散去而發霉。

用壁掛 衛浴廚房收納
衛浴空間收納整齊與否不僅是視覺問題,更影響方便性與安全性。

增加衛浴配件時常有不宜鑽孔的困擾,而浴室光滑的磁磚牆正是適合吸盤的材質,且可任意變更位置,建議挑選具有專利吸盤技術的衛浴收納配件,安裝簡便,且可以耐重達數公斤,靈活運用有限的浴室空間。

此外,餐具廚具收納也須兼顧好清潔與易取用,流理台收納架常占去檯面空間。王思涵建議,可以壁掛方式收納醬料、鍋鏟、刀具等用品。

四房仲報喜 春燕要來了

房市買氣回來了!據信義、永慶、住商、台灣房屋等四大房仲最新內部成交資料顯示,今年前兩月整體成屋市場交易量年增二成,顯示在政府不打房奏效,加上賣方對降價有感,買方預期房市最壞市況已過下,房市有春燕回來的感覺。

另一個因素是,2016年房地合一稅上路,原本要在去年初進場的量能提前趕在前年底交易,相較之下,今年前二個月的成屋交易量,自然比去年同期增加。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,農曆春節不是在1月就是2月,為避免工作天數短少所產生的誤差值,市場應將前二個月交易量合併觀察,數值才客觀;以集團內部成交資料顯示,今年前兩月整體成交量年增幅達27%,顯示今年以來成屋市場買氣持續加溫。

另外,永慶房屋、住商不動產、台灣房屋今年前兩月成交量也分別同步回溫19%、21.8%、14.5%,若加計信義房屋,四大房仲今年前兩月整體交易量,同步增長兩成。

若以區域的表現來看,曾敬德指出,台北市的市中心區域如大安區、松山區、信義區與優質住宅區段的內湖區,前兩月的交易量都較去年同期明顯增加,新北市第一圈的板橋、汐止、中和、三重等,也見到明顯的買盤回流帶動交易增加。

永慶房產集團業管部經理謝志傑、住商不動產企劃研究室主任徐佳馨均認為,房市買氣回溫,主因市場價格出現明顯修正,雙北市房價修正已超過一成。

http://house.udn.com/house/story/5887/2306717