租屋族換屋旺季 注意看合約細節

春節過後是租屋族的換屋旺季,不論年後轉職搬家,或大學生開學前換租屋,租屋市場也跟著活絡。房仲業者提醒民眾,找房子雖麻煩,但如果沒注意一些細節,問題可能更大。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示,對於經驗不足的年輕人來說,租屋是一個法律行為,保障自己的權益十分重要,她提醒,首先確定房屋為房東所有,若房東或仲介是受委託,請其出具授權書及相關證明文件,簽約時務必仔細閱讀合約內容,雙方權利義務都應明訂清楚,若有塗改處雙方皆應簽名或蓋章。若合約不只一頁,頁面接縫處雙方要蓋騎縫章,或每頁雙方都簽名,避免被抽換內頁,合約一式兩份雙方各持一份,務必妥善保管。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨也提醒,民眾租屋,該做的功課不能少,除了看房屋擺設喜不喜歡外,更要留意兩大重點,一、掌握租屋行情,透過朋友資訊或是租屋網搜尋,了解區域行情,避免誤踩地雷。二、租屋除了先確認設備是否完好外,也要確認使用是否需要另外計費,以及其他計費與非計費項目,並註明與合約中,以保障自己的權益。

如果是選擇合租,最好能個別跟房東簽約,避免有人不租時其他人要負擔租金。此外,清潔打掃、公共空間使用等事務,最好能有生活規約,才不會因為合租卻傷了和氣。

當然,無論是不是學生,看房時盡量不要一人獨自前往,盡可能結伴同行,並且注意周圍環境,保持警覺心,看屋前可先告知親友看屋時間、地點及房東或仲介的聯絡方式。

http://house.udn.com/house/story/5895/2292456

東區新樂園! 巷仔內好收租

陸客減少,景氣不佳,東區一線店面空置升高,租金下滑,成交冷清,但巷內店面接手仍強。實價資料,過去一年東區就有14筆巷內店面交易,顯示不少投資人相中巷店,積極進場。

其中,位於SOGO百貨後方、復興南路巷子裡的一間嬰兒用品店,去年12月交易,約61坪,總價1.7億,一坪278萬元,擠入去年北市店面交易單價前十名。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,東區大馬路一線店面原本炙手可熱,但近年價格飆高,租金卻因空置增加而下滑,投報率偏低,房價也下跌,近來求售物件,除非屋主明顯讓價,否則幾乎無人聞問。

反觀商圈內巷弄店面就不同,雖然租金行情較低,租收較少,但售價比一線店面便宜很多,且招租容易,租金投報率可穩定維持在2.5%~3%的水準,只要有物件釋出,往往就有買家青睞。

根據實價資料,去年東區包括復興南路一段107巷、135巷、忠孝東路216巷、205巷以及敦化南路、光復南路等巷弄,都有店面交易,成交行情在一坪200~250萬元之間。

郎美囡表示,東區一線店面最高成交單價一坪778萬元,目前行情雖下滑,但屋主要價一坪仍多要四、五百萬元以上,東區一線店面租金雖可達1、2萬元,但招租不易,扣掉空租期,租金報酬率偏低。

她分析,巷內店面投報相對穩定,以SOGO百貨後方店面來說,當地單坪租金約5000~8000元,對商家來說,負擔較輕,招租容易許多,換算投報也可達2.5%~3%的水準。

郎美囡指出,經濟雖不景氣,市場上游資依舊充沛,可長期收租的熱門商圈店面,仍是長期置產客戶最青睞的投資標的,尤其是總價、單價較低的巷弄店面,由於投報率較優,更是投資人追逐的標的。

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去年六都買氣最旺的地區 是這地方

逆境突圍!去年六都買氣最旺的地區是桃園市龜山區,家戶購屋比10.2%,每百戶中有10戶以上購屋,第二名是新北市淡水區,家戶購屋比7.2%,第三名是新北市金山區,家戶購屋比7.0%。

根據內政部公布的買賣移轉棟數與戶數資料計算出的家戶購屋比,可以反映出一個地區的購屋意願與強度,太平洋房屋統計2016年六都各行政區的家戶購屋比,前十名中以桃園市的買氣最佳,入榜的有龜山區、八德區、楊梅區及中壢區四個行政區,新北市次之,有淡水區、金山區、林口區三個行政區,高雄市有楠梓區及前金區,台中市有北區,台北市、台南市則無任何行政區入榜。

太平洋房屋副總經理章克勤表示,去年房市冷颼颼,全台家戶購屋比僅2.9%,每百戶中不到3戶購屋,創下24年來的歷史新低,比次低點2015年的3.5%還少了0.6個百分點,買氣低迷不振;而桃園市龜山區在這頹勢中異軍突起衝上10.2%,主要是受惠桃園機場捷運A7站合宜住宅的完工交屋。

除了前兩名的龜山區和淡水區,因為有新建案交屋的貢獻,其他多為有建設且房價親民的地區,像是新北市林口區及桃園市中壢區,區域發展成熟,生活機能完善,加上有機場捷運線經過,才會受到自住買方的青睞,家戶購屋比分別為6.8%、5.2%,買盤相對穩定。

章克勤指出,前十大家戶購屋比地區,新北市和桃園市就佔了七名,而同樣位於北台灣的台北市卻連一名都沒有,名次最高的萬華區,家戶購屋比3.1%,更是遠遠落在第47名,顯見台北市量能落至谷底的頹勢。

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房仲:台北市辦公租賃需求穩 租金微增

外商房仲CBRE世邦魏理仕觀察,2017年台灣的總體經濟緩步回溫,企業的聘僱需求穩定成長,連帶北市辦公室租賃需求也穩定成長,租金和收益率則維持微成長力道。

世邦魏理仕發布2016年第4季「台北市辦公室市場觀點」指出,由於整體不動產市場前景不明朗,投資人抱持謹慎觀望態度,2016年第4季全台辦公室投資市場交易冷清,台北市僅一筆大型成交案例,顯示市場上投資機會有限。

2017年在總體經濟可望緩步回溫,企業聘僱需求維持穩定成長,台北市辦公室租賃市場需求將維持穩定上升,租金也將維持目前微成長力道,而辦公室投資市場開價修正情形預期將更為顯著,帶動整體收益率微幅上升。

世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶認為,近年來投資市場成交量低,部份賣方已開始降價貼近市場行情。進一步觀察台北市辦公室市場,2016年第 4季唯一交易案-躍馬貳號斥資新台幣52億元買下整棟辦公大樓。這棟標地鄰近信義計畫區,且為單一所有權人,是台北市中心近年來罕見的投資機會,加上開價已調整,才促成此案成功交易。

李嘉玶指出,北市辦公室租賃需求來自於辦公室升級增加,租戶遷往 A辦新據點,尤其是高科技公司、媒體及電信產業最顯著;台北市辦公室租金開價維持先前水準,議價空間小,實際行情僅微幅成長,A辦平均租金每坪2630元,季增0.3%;B辦每坪1747元,季增0.2%,平均辦公室收益率為2.4%,與前3季的水準相同。

http://www.epochtimes.com/b5/17/2/14/n8808698.htm

投資冷清 北市商辦跌價幅度擴大

世邦魏理仕發佈2016年Q4「台北市辦公室市場觀點」指出,由於不動產市場前景不明,投資人抱持謹慎觀望態度,Q4全台商辦投資市場交易冷清,台北市僅有一筆大型成交案例,顯示市場上機會有限。2017年總體經濟可望緩步回溫,企業聘僱需求維持穩定成長,台北市商辦租賃市場將穩定上升,租金也將維持目前微成長力道,不過,商辦投資市場開價修正情形預期將更顯著,帶動平均收益率微幅上升趨勢。

世邦魏理仕表示,近年來投資市場成交量低,部份賣方已開始降低開價,貼近市場行情水準。進一步觀察台北市商辦市場,2016年Q4唯一交易案-躍馬貳號斥資52億買下整棟辦公大樓,世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶認為,該標地鄰近信義計劃區,且為單一所有權人,是台北市中心近年罕見的投資機會, 加上開價已調整,是促成交易成功的主因。

投資人對商辦租賃維持保守策略,世邦魏理仕表示,租賃需求來自於辦公室升級增加,租戶遷往A辦新據點,尤其是高科技公司、媒體及電信產業最為明顯;台北市商辦房東租金開價維持先前水準,議價空間小,實際行情僅微幅成長,A辦、B辦平均租金分別為每坪2,630元、1,747元,平均收益率為2.4%,維持前3季相同水平。

另一方面,2016年Q4台北市A辦受惠辦公室升級需求增加,季內淨去化量上升至5,796坪,反觀B辦因數家企業遷往A辦或減少承租面積,去化量為負685坪。相較於商辦市場,台北市廠辦交易活動熱絡,在內湖科技園區及南港軟體園區,都看到包括壽險業者及其他法人進場取得廠辦物業的蹤跡。

http://estate.ltn.com.tw/article/2488

今年房市主軸:降價讓利

自去年房地合一上路後,市場以自住及長期置產客為主,整體房市量能仍陷低檔,統計去年全台房市交易量僅廿四點五萬棟,比前年還少百分之十六,是一九九一年以來新低,更僅二○○五、二○○六年高峰期的一半左右,根據經驗,房市從牛市轉熊市,通常應由「價量齊跌」慢慢過渡到築底的「價跌量增」,然後反彈、復甦,但以目前交易量能持續破底來看,成交關鍵還是在價格,「降價讓利」將是今年房市主軸,也是擴量必要條件。

房市由二○一四年開始止漲轉跌,二○一五年房價跌幅最大,去年仍持續下跌;目前市況看來,精華區、成熟地區房價在近二、三年已有明顯跌幅,但跌勢尚未結束,預期今年仍將持續小幅修正,但跌幅收窄,估計修正幅度在百分之五內。不過,蛋白區、蛋殼區或供給量大的重劃區,恐難擺脫多殺多陰影,恐再下修百分之五到十左右。

此外,房市二○一四年起由中古市場開始領跌,逼著新成屋跟進,造成建商壓力,二○一五下半年,建商預售案「破盤價」開出第一槍,位於新北市土城的「大同莊園」喊出預售價每坪四十萬元,比周圍新案價格低兩成,接著二○一六年初,北市汀洲路「太平洋之森」也打八折出售,之後還有板橋「江翠one」等指標個案讓利。

房市讓利風潮一波波接踵而來,引發區域房價共振效應,同時也回頭狙擊中古屋市場,若中古屋屋主未能跟上「降價讓利」,恐怕難獲青睞,促使整體房市讓利循環出現,價跌趨勢持續。

在買方市場確立的狀況下,賣方「以價換量」成市場共識,若買賣雙方價格認知能逐漸拉近,預期今年房市交易量有機會反彈回升。

至於房市何時見底?若成交量回升、房價跌幅收斂至百分之一內,且利率維持百分之二左右相對低檔位置,預期階段性的底部就可能出現,但底部出現,不見得房價就會上漲,目前在自住市場與經濟表現沒有明顯復甦的狀況下,房價缺乏上漲動能。

不過,今年也將是政策發酵年,政府推出都更,主打老屋重建,促進內需、增加經濟動能意圖明顯,未來房市「價緩跌、量持平或小幅回升」是可期待的。

http://house.udn.com/house/story/5887/2279229

房屋比價平台市調:中小坪數 保值首選

市調顯示,中小坪數、開價接近中古屋的新成屋或預售屋,可望在雞年黑馬竄起,成為當紅炸子雞。

房屋比價平台「屋比」近日進行市調,由民眾票選2017年最具保值、抗跌產品,中小坪數產品高居第一,獲得近四成民眾青睞,其次是同一地區開價接近中古屋的新成屋或預售屋,占比31%。

市場近來豪宅頻傳有人出手掃貨,交易熱度明顯升溫,不過,只有3%民眾認為豪宅保值抗跌。內政部祭出老屋重建獎勵,政府大力推動都更,但也只有9%民眾認為具都更價值的公寓最具保值性。

近來捷運宅標售情況不佳,降價也一樣流標,捷運宅在民眾心目中的保值地位也大幅下降,只有一成民眾仍認為捷運宅最具抗跌性。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,中小坪數產品在民眾心中躍居保值第一名,主要是這類產品,坪數適中,總價不會太高,符合首購剛性需求,目前房市自住為主,自住又以首購需求最強,因此最具保值性。

陳傑鳴表示,由於預售市場銷售停滯,近來不少推案開出低於市場行情的破盤價促銷,部分建案開價甚至和一旁的中古屋差不多,這類產品明顯偏低,一般認為再下跌機率不高,民眾也高度看好保值性。

陳傑鳴分析,目前房市處於空頭循環,民眾買屋想要保值、抗跌需多做功課。目前看來建商降價策略確實奏效,新建案較佳的居住品質、中古屋的價格,吸引不少買方目光,對於有意購屋的民眾,也是一個進場撿便宜的好機會。他提醒中古屋主,今年建商降價求售持續延燒,中古屋將面臨更明顯的價格修正。

http://house.udn.com/house/story/5888/2278301

內湖廠房租售 新一波實價登錄明公布 累積筆數逾24萬

內湖廠房租售   新一波實價登錄明公布 累積筆數逾24萬

 

作者: 劉品希 | 中央廣播電台 – 2013年5月15日 下午5:05

內政部今天(15日)公布新一波不動產實價登錄資訊,3月買賣成交量約3萬6千多件,揭露率為81%。由於農舍、廠房等建物大多以總價交易,因此網站將不再提供這類建物的單價查詢功能,以免產生價格偏高的情形。內湖廠房租售 mia cafe

內政部15日指出,16日上午8時將開放民眾查詢4月底前應完成申報登錄、也就是3月份買賣成交的不動產交易資料共3萬6千多件,包括買賣案件3萬3千多件、租賃案件1,700多件、預售屋1千多件;加上日前已公布的交易筆數,可供查詢的成交資料已累積到24萬5千多件,網站訪客數也已將近1,400多萬人次,揭露率為81%。

內政部指出,為了方便民眾查詢行情,實價登錄網站主動計算單價提供參考,但農舍、廠房及倉庫等建物型態大多以總價交易,因此系統若以交易總價除以建物面積的單價計算方式,會導致單價偏高的情形。為了避免造成民眾誤解,針對農舍、廠房及倉庫等建物,系統將不再主動計算單價。內政部地政司簡任視察邱鈺鐘說:『(原音)為了避免民眾使用上的誤解,故上開建物型態,自本月16日起只提供總價及總面積等資訊查詢,系統不主動計算單價,上開建物型態也不列入均價計算功能。』

此外,為了方便民眾查詢土地交易案件,網站也新增「地段查詢」功能。內政部表示,希望藉由發布不動產實價登錄,促進不動產交易資訊透明化,減少不動產價格哄抬現象,使房地產市場發展更為健全,逐步實現居住正義。內湖廠房租售 黃湘怡蛋糕店

內湖商辦租售三通帶動廠辦、商辦需求預期

 

建商搶建廠辦、內湖商辦租售

 

2003年SARS過後,台灣房地產景氣從谷底回升,住宅預售案的銷售快,建商能快速回本及獲利,使得蓋商業大樓的案子少之又少,加上國泰及新光兩大地主,不輕易釋出辦公大樓物件,甚至還伺機搶進,使得台北市好的商辦大樓的供給量有限。 

 

不過,有鑑於內湖科學園區的內湖商辦租售廠辦大樓,成為外資搶進的標的,且未來陸資來台設企業辦事處的種種需求,包括遠雄、華固、鄉林、興富發,及台中建商豐邑建設、大城建設及順天建設等建商,都準備投入內湖商辦租售市場。 

 

 

遠雄企業董事長趙藤雄表示,遠雄在汐止新台五線上的「U Tom」,有15000多坪基地、25萬多坪建坪,預計規劃為具有休閒、養生、健康,並結合數位科技的先進廠辦內湖商辦租售,可望在今年底動工興建。 

 

華固建設自從去年將內湖「A+ Center」賣給新光人壽後,也看好內湖的廠辦內湖商辦租售,副總經理劉若梅表示,最近有在整合2塊土地。 

 

鄉林建設董事長賴正鎰則表示,原本要蓋豪宅的「士林官邸」案,目前已經朝著蓋企業辦公大樓設計,將作為鄉林未來的企業總部,此外,北京萬通地產董事局主席馮侖也答應投資興建,作為萬通來台的營運據點。 

 

而有鑑於台中在兩岸三通的優越地理位置,興富發董事長鄭欽天在2006年,花13億元,購進位於台中港路與黎明路口遭法拍的不良債權,並花了6億元進行重新改裝與整修,且邀請世邦魏理仕公司提出專業諮詢與顧問,完工後重新以「RICH19」對外招商。據派駐台中的特助劉東嶽表示,19樓高的商辦,除保留2單位作為興富發台中辦公室外,目前有3層樓已有壽險、科技業入駐,而月租金每坪的平均單價在750元間,比兩年前的5、600元高,至於高樓層月租金約1000~1200元。 

 

此外,興富發原本打算在台中港路與大榮東街,大城建設打算在台中七期邊的文心南路各興建商辦大樓案,現都因台中的住宅建案銷售較快,大城建設董事長賴源釗表示,會視520後的兩岸三通開放速度的快與慢,再決定推何種商品。黃湘怡蛋糕店

內湖廠辦買賣宏普賣內湖廠辦 大賺6.8億

 

內湖廠辦買賣交投熱絡,連預售廠辦都成為市場搶手貨。宏普建設昨(15)日以15.8億元出售內湖文德段廠辦大樓給某家連接器公司,由於土地取得成本低,此交易2樓以上每坪售價32萬元,獲利率高達七成五,刷新近年來內湖廠辦交易獲利最高紀錄。

 

宏普昨晚公告,處分位於台北市內湖區文德段132及132-4等二筆地號上的預售全棟廠辦大樓。內湖廠辦買賣成交金額15.8億元,處分利益約6.8億元。

 

宏普建設發言人林素玲昨晚表示,這棟廠辦地上7層、地下2層,位於內湖瑞光路,目前才剛完成地基,預計明年第三季交屋,總樓地板面積約4,200坪,以總成交金額15.8億元換算,內湖廠辦買賣每坪單價約32萬元,算是符合區域行情。她表示,由於買方不願透露身分,因此不便公布名字,但未來該公司將自用為企業總部。

 

由於台北市待售的整棟辦公大樓缺貨,這兩年內湖廠辦買賣市場出現非常多預售階段就成交的案例,包括前年底里昂證券買下亞太經貿廣場,去年華固建設將「A+ Center」賣給新光人壽,以及皇鼎建設的「太陽科技園區」整棟賣給力仁電子、訊連科技,都以不錯的價錢成交。

 

看好兩岸三通後台北市商辦市場的發展,不少投資人近來積極加碼。據房仲業者統計,今年第一季台北市商辦的成交案件,較去年第四季大幅成長近六成,其中,又以大坪數辦公室最受投資人青睞。