標籤: 內湖商辦租售

 

建商搶建廠辦、內湖商辦租售

 

2003年SARS過後，台灣房地產景氣從谷底回升，住宅預售案的銷售快，建商能快速回本及獲利，使得蓋商業大樓的案子少之又少，加上國泰及新光兩大地主，不輕易釋出辦公大樓物件，甚至還伺機搶進，使得台北市好的商辦大樓的供給量有限。 

 

不過，有鑑於內湖科學園區的內湖商辦租售廠辦大樓，成為外資搶進的標的，且未來陸資來台設企業辦事處的種種需求，包括遠雄、華固、鄉林、興富發，及台中建商豐邑建設、大城建設及順天建設等建商，都準備投入內湖商辦租售市場。 

 

 

遠雄企業董事長趙藤雄表示，遠雄在汐止新台五線上的「U Tom」，有15000多坪基地、25萬多坪建坪，預計規劃為具有休閒、養生、健康，並結合數位科技的先進廠辦內湖商辦租售，可望在今年底動工興建。 

 

華固建設自從去年將內湖「A+ Center」賣給新光人壽後，也看好內湖的廠辦內湖商辦租售，副總經理劉若梅表示，最近有在整合2塊土地。 

 

鄉林建設董事長賴正鎰則表示，原本要蓋豪宅的「士林官邸」案，目前已經朝著蓋企業辦公大樓設計，將作為鄉林未來的企業總部，此外，北京萬通地產董事局主席馮侖也答應投資興建，作為萬通來台的營運據點。 

 

而有鑑於台中在兩岸三通的優越地理位置，興富發董事長鄭欽天在2006年，花13億元，購進位於台中港路與黎明路口遭法拍的不良債權，並花了6億元進行重新改裝與整修，且邀請世邦魏理仕公司提出專業諮詢與顧問，完工後重新以「RICH19」對外招商。據派駐台中的特助劉東嶽表示，19樓高的商辦，除保留2單位作為興富發台中辦公室外，目前有3層樓已有壽險、科技業入駐，而月租金每坪的平均單價在750元間，比兩年前的5、600元高，至於高樓層月租金約1000~1200元。 

 

此外，興富發原本打算在台中港路與大榮東街，大城建設打算在台中七期邊的文心南路各興建商辦大樓案，現都因台中的住宅建案銷售較快，大城建設董事長賴源釗表示，會視520後的兩岸三通開放速度的快與慢，再決定推何種商品。黃湘怡蛋糕店

 

央行24日宣佈升息半碼，確立台灣整體景氣復甦態勢，儘管第2季商用不動產市場處於買賣熱租賃冷的景況，但隨著ECFA簽定在即，市場仍看好未來產業的擴張需求，全球資產管理公司副總經理柯宏安表示，第2季北市商辦平均租金每坪1897元，租金持平，平均空置率上升至12.28%，維持上升格局，商辦平均售價約61萬元，年化租金報酬率為3%，仍在可接受的範圍。

 

 

 

柯宏安指出，第2季北市商辦中，內科廠辦內湖商辦租售，平均租金約1151元，空置率約14.38%，廠辦內湖商辦租售的平均售價約41萬元，年化租金報酬率為3.32%，報酬率略高於北市商辦。

 

根據全球資產統計，在買賣市場方面，第2季商用不動產累計成交約330億元，其中廠辦就佔127億元，佔比約39%。尤其目前交易目的趨於多元，壽險者仍是投資市場主力，如富邦人壽先以47.11億元購入內科漢諾威科技大樓，又以22億元購入東興路統豐世貿大樓。

 

其次以土地開發為目的，有台產以15.39億元購入中山北路原三光惟達大樓，並計畫與忠泰建設合建開發；興富發以35億元購入基河路士林金雞廣場；璞真建設以12.05億元購入仁愛路國泰世華銀行大樓部分樓層，都是看好該不動產長期的重建開發價值。

 

自用方面，聯電以6.8億元購入內湖路一段的長虹旗艦科技大樓；緯創資通以27.85億元買下舊宗段鼎極大樓全棟；鴻碩以4.35億元購入內湖行愛路廠辦內湖商辦租售。近期熱門的飯店商旅，先後有海霸王集團以10.29億元標下昆明街幸福大樓、皇家季節酒店以18.23億元購入中華路商四土地，都是不約而同地看好觀光熱潮，積極規劃飯店產品。其餘較受市場矚目的有新竹風城以58.88億元被SOGO百貨順利標下，預計一年後重新開幕。

 

柯宏安表示，從資本價值來看，北市平均辦公室售價約61萬元，售價最高的敦南商圈，價格約70萬元，其次為敦北民生商圈的64萬元；換算租金年報酬率，平均報酬率落在2.8%～3.3%。

 

第2季商辦平均空置率為12.28%，較上季上升0.88％，仍處於上升的格局。從各商圈分析，平均空置率最低的商圈為敦南商圈（8.01％），空置率下降1.1%，同樣逆勢收斂的還有信義世貿商圈，空置率下降1.24%，來到16.62%。敦北民生商圈本季因有新完工釋出之台北金融中心大樓，空置率上升至13.18%。此外，松江南京商圈空置率亦來到16.26%，捷運新莊線通車前，空置率不易走低。

 

台北市內湖科學園區近日出現今年第一起整棟內湖商辦租售交易案，一棟位於捷運西湖站旁、甫完工的商辦大樓，由台商寀蘴國際買下，總價達38億元，內湖商辦租售每坪成交價格衝上70萬元，較區域行情高出四成，不畏政府打房，商辦行情再創該區域新高價。

 

 

據瞭解，寀蘴國際是向長耀建設買進此大樓，已完成過戶，並命名為「寀蘴國際大樓」。

 

大樓基地近780坪，建坪超過4,700坪，並有147個車位，若以每車位200 萬元計算，扣除車位後，每坪單價超過70萬元。此大樓共12層樓，寀蘴國際規劃自用10至12樓，其餘則委託仲量聯行出租。

 

據全球資產管理公司統計，今年第一季內科西湖段內湖商辦租售每坪均價是48.3萬元，以此看來，「寀蘴國際大樓」成交的70萬元，此次可說是跳空開出新高價。

 

全球資產管理專案經理王維宏說，該區域在去年3月曾有每坪50萬元的新高價，當時是華固建設出售商辦大樓「華固瑞光」，這次「寀蘴國際大樓」更打破紀錄，甚至高出華固當時成交價的四成。

 

高力國際董事總經理劉學龍表示，奢侈稅確實影響住宅市場，但商用不動產因投資者多為法人，以長期持有為主，並未受太大衝擊，近日仍持續有買家想出手，只是因為賣方多惜售，標的難尋，致使交易量平平。

 

據了解，寀蘴國際本業為紡織，事業多在中國大陸，去年底在台註冊、成立公司，正準備將總部搬進新買的大樓。寀蘴國際公司登記的項目包括住宅及大樓開發租售業、都市更新重建業等，顯然有意跨足房市。

 

王維宏說，兩岸簽署ECFA後，台商回台高價買樓投資或當總部的案例愈來愈多，如知名台商宋良浩就在台北市買進不少標的，寀蘴國際亦是一例；台商返台買樓，可望成為台灣商用不動產市場的一大動能。

 

「寀蘴國際大樓」位於台北市基湖路一號，屬於內科西湖段，由內湖著名在地建商長耀建設興建，預售時曾命名為「長耀The One」，寀蘴國際去年底就開始與長耀建設洽談此交易案，在正式過戶後改名。

 

台北市商業辦公室市場交易熱，內湖區今年內湖商辦租售交易量大增，占台北市中小型辦公大樓總成交比例高達24%，其次是本土企業置產首選大安區佔20%，信義區、中山區、松山區則有兩岸直航商機及陸資企業、外商銀行增加設點等利多加持，交易量維持在1成以上。

 

■　內湖商辦租售交易熱 大安信義投資潛力佳

 

　　內湖區受惠於內科園區大型總部群聚效應、及較低內湖商辦租售租金帶動，有外商總部及科技大廠進駐內湖商辦租售，本土自用買家陸續在此新增多處辦公場所，廠辦交易量是近年來最熱絡的一年，今年公司登記家數也是北市各行政區增加最多，台北市商業處統計，截至11月底止，內湖區今年就已增加610家公司。

 

　　大安區敦南辦公商圈則擁有最佳交通便利性及商業機能成熟度，吸金力強、增值空間大，置產買家不惜重金加碼拓點。信義計劃區、敦北商圈、南京松江商圈等A級辦公商圈的黃金地段，都是外商銀行、陸資企業、本土中小企業備受看好的投資區域。

 

富邦人壽昨（27）日公告，以70.9億元向長虹建設買下內湖西湖段商辦大樓，2樓以上內湖商辦租售每坪買價約65萬多元。富邦金控總經理龔天行表示，這棟大樓10月即可完工，取得使用執照並開始招租，預計內湖商辦租售年租金報酬率可達2％以上。

 

國泰人壽昨天也取得董事會授權，有多項正在評估、洽談的大台北地區不動產投資案，預估授權金額近百億元，國壽發言人林昭廷表示，投資標的不便透露，但國壽不會去買或競標素地，主要還是鎖定優質商辦大樓。

 

長虹原委託戴德梁行預計8月以80億元底價，辦理公開標售「長虹新凱旋」，但富邦昨天提前出手，以70.9億元價格，硬在開標前搶購「長虹新凱旋」科技大樓，全案宣告火速拍板成交。

 

法人估計，長虹處份「長虹新凱旋」粗估處分獲利至少24億至28億元，甚至上看30億至35億元，可為長虹賺進1個股本。

 

富邦人壽表示，內湖西湖段、瑞光路沿線去年底內湖商辦租售空置率僅4.4％，是內湖商辦租售最搶手的商辦地段，內湖商辦租售每坪租金站穩1,200元，2樓以上標準層每坪沒有60多萬元，絕對買不到，先前The One大樓出售還達一坪70萬元。

 

包括這次買入的新大樓，富邦人壽已在內湖擁有4棟大樓，包括99年向新壽買入的漢諾威大樓、95年買入的華邦電子大樓，及安泰人壽原有的歐風傢俱所在的大樓，富邦人壽應已在內湖投資內湖商辦租售近150億元的不動產。

 

3大壽險公司仍以新壽在內湖布局最多，擁有11棟商辦及一塊在建素地，總投資金額272億元以上；國壽則擁有5棟大樓及一筆在興建中的舊宗路商辦，內湖商辦租售總投資金額120億元左右。

 

近來國壽頻頻獵地，但主要是鎖定台北市精華路段，如敦化南北路沿線、忠孝東路沿線、信義計畫區、南京東路等，目前仍在爭取買下太子敦南大樓，完成敦化南路第10棟商辦的布局。

 

昨天富邦人壽以70.9億元買下內湖大樓，今年不動產投資金額已超越所有壽險公司，暫居今年第一名，富邦人壽手中還有上百億元可投資不動產額度；國壽今年已買入近59億元，昨日董事會授權後，近期也可望再有進帳，國壽手中已授權的不動產投資額度應逾400億元。

 

隨著交通建設逐漸完成，加上低租金、完整大坪數優勢，內湖內湖商辦租售科技園區及南港軟體園區內湖商辦租售商辦逐漸受到矚目。商仲業預測，內湖線捷運通車後，將帶動內湖商辦租售廠辦及南港商辦租金5%以上漲幅。

內湖線日前完成試車，預計明年6月30日通車，內湖廠辦內湖商辦租售及南軟商辦市場景氣隨交通建設緩步升溫；此外，現階段信義計劃區重點商辦每坪月租接近內科廠辦內湖商辦租售2倍、南港商辦2.5倍，包括台灣高鐵及IBM等知名公司，已確定遷入南軟園區。據悉，將移入南軟的台灣高鐵，會安排交通車接送員工，其他公司有可能因循此例，降低交通問題。

每坪上看2000元

信義房屋商業仲介部執行協理林彥宏分析︰「隨明年中內湖線通車可直通松山機場，一日生活圈將從台北拉到蘇州、上海等地，因而帶動科技公司回流設立總部，內湖捷運周邊辦公大樓遂成為最佳投資標的。」林彥宏預估，內湖線通車後，周邊內湖商辦租售廠辦租金與房價可望上漲5%以上，內湖商辦租售廠辦月租金每坪上看2000元，租金水準直逼敦南商圈。 

不少外資鎖定完整辦公大樓，欲量身訂作企業總部，內湖廠辦內湖商辦租售行情從去年每坪30萬元逼近至今45萬元，包括外資、壽險紛卡位，買內湖商辦租售廠辦出租被視為「穩賺不賠」的投資。近來新光人壽斥資30億元買下第8棟商辦，外傳是位陽光街的大眾電腦大樓，市場預估，若售後回租報酬率可接近5%。 

南軟園區第3期已取得使用執照，預計9月16日啟用；南港世貿展覽館已在3月開館，加上南港車站3鐵共構將在年底完工，南港軟體園區內雙鐵於2010年完成，大幅帶動南港地區發展。 

負責南軟租賃的世正開發國際業務處處長田亮表示，台北商辦圈中，南軟科技聚落效應最為突出。他透露：「園區裡公司一起合作時，常常直接約在樓下咖啡廳談就好了，超方便。」 

 

看好內湖捷運通車效益，將帶動台北市內湖商辦租售市場的需求，國內加工絲大廠宜進（1457）年初開始就透過子公司億東纖維陸續出手購買內湖商辦租售大樓，其中內湖長虹建設的那斯達克（NASDAQ）商辦大樓宜進就搶下3戶，斥資4.47億元；宜進表示，看好未來兩岸商務交流及陸資來台等需求，將會持續物色內湖商辦租售標的。

 

宜進2007年出售松江路「宜進大樓」後採取售後回租方式續租辦公室，今年開始，積極物色標的打算將集團億東纖維、億進實業等一起搬家，宜進主管說：「年初即透過子公司億東纖維買進內湖商辦租售那斯達克大樓，3戶共斥資約4.47億元，目前規劃1戶將自用，其餘打算出租賺取租金，公司將會持續物色新標的。」 

 

 

看好兩岸商務需求

長虹建設那斯達克內湖商辦租售，今年農曆年後完工，近期陸續交屋，按照目前內湖瑞光路605號的商辦租金行情，每坪約在1400~1500元左右，舉宜進其中1戶320坪、每坪購買價43萬元估算，租金投資報酬率將近4%。

據了解，宜進今年以來積極尋找內湖商辦租售投資標的，除那斯達克商辦大樓外，目前已在台北市內湖路、基隆路上購買幾戶內湖商辦租售，加計那斯達克已投入約7~8億元，不動產投資企圖心強烈。

 

隨著交通建設逐漸完成，加上低租金、完整大坪數優勢，內湖內湖商辦租售科技園區及南港軟體園區內湖商辦租售商辦逐漸受到矚目。商仲業預測，內湖線捷運通車後，將帶動內湖商辦租售廠辦及南港商辦租金5%以上漲幅。

內湖線日前完成試車，預計明年6月30日通車，內湖廠辦內湖商辦租售及南軟商辦市場景氣隨交通建設緩步升溫；此外，現階段信義計劃區重點商辦每坪月租接近內科廠辦內湖商辦租售2倍、南港商辦2.5倍，包括台灣高鐵及IBM等知名公司，已確定遷入南軟園區。據悉，將移入南軟的台灣高鐵，會安排交通車接送員工，其他公司有可能因循此例，降低交通問題。

 

 

 

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每坪上看2000元

信義房屋商業仲介部執行協理林彥宏分析︰「隨明年中內湖線通車可直通松山機場，一日生活圈將從台北拉到蘇州、上海等地，因而帶動科技公司回流設立總部，內湖捷運周邊辦公大樓遂成為最佳投資標的。」林彥宏預估，內湖線通車後，周邊內湖商辦租售廠辦租金與房價可望上漲5%以上，內湖商辦租售廠辦月租金每坪上看2000元，租金水準直逼敦南商圈。 

不少外資鎖定完整辦公大樓，欲量身訂作企業總部，內湖廠辦內湖商辦租售行情從去年每坪30萬元逼近至今45萬元，包括外資、壽險紛卡位，買內湖商辦租售廠辦出租被視為「穩賺不賠」的投資。近來新光人壽斥資30億元買下第8棟商辦，外傳是位陽光街的大眾電腦大樓，市場預估，若售後回租報酬率可接近5%。 

南軟園區第3期已取得使用執照，預計9月16日啟用；南港世貿展覽館已在3月開館，加上南港車站3鐵共構將在年底完工，南港軟體園區內雙鐵於2010年完成，大幅帶動南港地區發展。 

負責南軟租賃的世正開發國際業務處處長田亮表示，台北商辦圈中，南軟科技聚落效應最為突出。他透露：「園區裡公司一起合作時，常常直接約在樓下咖啡廳談就好了，超方便。」 

 

 

 

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華固建設(2548)在台北市內湖區興建的3棟內湖商辦租售「V Park」將於今年8月完工，多方人馬有興趣購入。董事長鍾榮昌表示，陸資表達高度興趣，並期盼兩岸投保協定儘快簽定。

 

華固建設從今年起啟動 5 年新台幣 600 億元推案量的中長期營運策略，其中今年主要的營收來自正在興建的內湖商辦租售「 V Park 」，預計 4 月底、5 月初拆鷹架，8月完工；3 棟大樓佔地 3800 坪，內湖商辦租售銷售坪數 2.1 萬坪，總銷約130億元。

 

鍾榮昌指出，包括國內多家壽險公司在內的多方人馬有意購入這3棟商辦大樓，甚至陸資也表達高度興趣，從去年即開始接觸華固，希望能買下整棟內湖商辦租售，供未來陸資企業在台灣設立辦公室之用，以形成聚落。

 

鍾榮昌說，陸資從去年開始接觸洽談購買事宜，但遇到總統大選前暫停，顯然擔心選情影響洽購事宜，馬總統贏得大選後，陸資恢復洽談內湖商辦租售熱度。

 

他強調，雙方都非常希望兩岸能儘快洽簽投資保障協定，不論陸資到台灣，或是台商赴大陸投資都有法律保障，如此才能加速台灣的經濟活絡。

 

雖然多方人馬有意購入這 3 棟內湖商辦租售，不過華固也不排除分層出售或出租；他說，分層出租後，最後可以帶租約完整地售樓予壽險業者，反而符合壽險業者希望穩定收益的需求。

 

看好內湖捷運通車效益，將帶動台北市內湖商辦租售市場的需求，國內加工絲大廠宜進（1457）年初開始就透過子公司億東纖維陸續出手購買內湖商辦租售大樓，其中內湖長虹建設的那斯達克（NASDAQ）商辦大樓宜進就搶下3戶，斥資4.47億元；宜進表示，看好未來兩岸商務交流及陸資來台等需求，將會持續物色內湖商辦租售標的。

 

 

宜進2007年出售松江路「宜進大樓」後採取售後回租方式續租辦公室，今年開始，積極物色標的打算將集團億東纖維、億進實業等一起搬家，宜進主管說：「年初即透過子公司億東纖維買進內湖商辦租售那斯達克大樓，3戶共斥資約4.47億元，目前規劃1戶將自用，其餘打算出租賺取租金，公司將會持續物色新標的。」 

 

 

看好兩岸商務需求

長虹建設那斯達克內湖商辦租售，今年農曆年後完工，近期陸續交屋，按照目前內湖瑞光路605號的商辦租金行情，每坪約在1400~1500元左右，舉宜進其中1戶320坪、每坪購買價43萬元估算，租金投資報酬率將近4%。

據了解，宜進今年以來積極尋找內湖商辦租售投資標的，除那斯達克商辦大樓外，目前已在台北市內湖路、基隆路上購買幾戶內湖商辦租售，加計那斯達克已投入約7~8億元，不動產投資企圖心強烈。