內湖廠辦買賣宏普賣內湖廠辦 大賺6.8億

 

內湖廠辦買賣交投熱絡,連預售廠辦都成為市場搶手貨。宏普建設昨(15)日以15.8億元出售內湖文德段廠辦大樓給某家連接器公司,由於土地取得成本低,此交易2樓以上每坪售價32萬元,獲利率高達七成五,刷新近年來內湖廠辦交易獲利最高紀錄。

 

宏普昨晚公告,處分位於台北市內湖區文德段132及132-4等二筆地號上的預售全棟廠辦大樓。內湖廠辦買賣成交金額15.8億元,處分利益約6.8億元。

 

宏普建設發言人林素玲昨晚表示,這棟廠辦地上7層、地下2層,位於內湖瑞光路,目前才剛完成地基,預計明年第三季交屋,總樓地板面積約4,200坪,以總成交金額15.8億元換算,內湖廠辦買賣每坪單價約32萬元,算是符合區域行情。她表示,由於買方不願透露身分,因此不便公布名字,但未來該公司將自用為企業總部。

 

由於台北市待售的整棟辦公大樓缺貨,這兩年內湖廠辦買賣市場出現非常多預售階段就成交的案例,包括前年底里昂證券買下亞太經貿廣場,去年華固建設將「A+ Center」賣給新光人壽,以及皇鼎建設的「太陽科技園區」整棟賣給力仁電子、訊連科技,都以不錯的價錢成交。

 

看好兩岸三通後台北市商辦市場的發展,不少投資人近來積極加碼。據房仲業者統計,今年第一季台北市商辦的成交案件,較去年第四季大幅成長近六成,其中,又以大坪數辦公室最受投資人青睞。

內湖廠辦買賣友勁科技、勤益紡織 大手筆買內科廠辦

 

老牌紡織公司勤益昨(18)日以26億元向台灣世曦工程買下前陞技大樓,內湖廠辦買賣每坪單價30萬元。這是勤益首度進軍內湖科學園區內湖廠辦買賣市場,未來將回租15年給台灣世曦當總部,初估租金收益率4%以上。

 

此外,友勁科技昨天也以15.6億元買下內科舊宗路柏林大樓,賣方是鴻總建設,換算每坪成交單價約29.6萬元,總計本周內湖廠辦買賣市場就成交超過40億元,交易溫度持續升高。

 

勤益為國內老牌紡織廠,近年除了轉型電子代工業,在不動產投資也繳出不錯成績單,最知名代表作是95年將新莊中正路土地租給外商連鎖家具業者IKEA當賣場,年租金1.6億元,租期15至20年。此外,勤益也大量將閒置土地興建物流中心租給屈臣氏等業者。

 

勤益昨天是以子公司勤德的名義,買下台北市內湖區陽光街323號建物全棟,土地1,322坪,建物面積9,047坪,未來將出租給賣方台灣世曦,以穩定租金收入、增加公司效益。

 

位於內湖科學園區文德段的前陞技大樓,最早由陞技電腦興建,2005年陞技以17億元賣給德意志銀行,2008年初德意志銀行又轉手給台灣世曦工程,昨天再以26億元賣給勤益,在商仲圈成為話題,累計四年增值幅度高達53%。

 

仲介業者說,陞技大樓雖是內科碩果僅存的整棟待售大樓,但因室內格局大,不易分割,較適合企業總部使用,很難找到接手的買方;勤益願意買下並找到承租方,可大幅提高收益率,也顯示內科廠辦不只壽險業者有興趣,其他機構投資人也已嗅到目前仍是適合進場時機。

 

宏普建設看好內科前景,前天也砸下5.16億元買下舊宗路794坪土地,是宏普今年買下的最大面積土地,但短時間內不會馬上開發,要養地待適當時機再推案。

 

知名估價師事務所表示,由於新壽11月底甫以每坪48萬元的天價買下台壽保在瑞光路的廠辦,炒熱市場行情。目前舊宗段的租金投報率約3.6%至4%,文德段約4%。

內湖廠辦買賣大內科廠辦行情 坐5望6

 

大內科」內湖廠辦買賣行情在交通建設完善、「松山機場概念」效應醱酵、游資轉進布局下,廠辦大樓行情「坐5望6」,瑞光路沿線也站穩每坪60萬元大關,可望成為全台灣企業總部大樓設置「密度」最高的熱門戰區。

 「大內科內湖廠辦買賣」愈來愈炙手可熱,不但中電大手筆打造未來的企業總部大樓,可成、友勁等電子業也企業總部大樓設置在內湖,長虹建設也規劃在堤頂大道打造未來的企業總部大樓。

 

 華固建設董事長鍾榮昌表示,內湖交通建設爆發力驚人,資產價值看漲,華固未來推案重心將轉向商辦,在原來三陽工業內湖廠3,800坪土地旁將推出總銷100億元的複合型商用大樓,已通過「台北好好看」,會是內湖五期重劃區最大的開發案。目前,已有外資法人積極洽購內湖廠辦買賣。

 

 三陽工業原本在內湖有2塊土地,其中新民路、占地1.2萬坪的工3土地,將與美孚建設合建;另一塊3,800坪土地則一度被外資北科興業買下,北科興業再賣給華固。

 

 最近,多家企業紛紛啟動在內湖設立企業總部大樓計畫,使得「大內科」行情蠢蠢欲動,除瑞光路地價攀上每坪200萬元大關、舊宗跳空漲停到每坪100萬元外,廠辦大樓內湖廠辦買賣行情也超夯,3年大概漲了1倍。

 

 超營實業董事長楊仁鈞表示,瑞光路廠辦行情已至少每坪50萬到60萬元,大馬路上更站穩「6字頭」;舊宗段則普遍有每坪35萬、36萬元的行情,大馬路旁更躍升到38萬到43萬元,追上文德段,讓西湖、舊宗、文德3大區塊的內湖廠辦買賣行情,重新「洗牌」。

 

 楊仁鈞表示,據統計「大內科」年產值至少2兆多元、超越竹科園區,設立企業總部的家數至少2,700多家。最近,又有可成設立企業總部大樓、友勁則買下「柏林科技大樓」計畫近日進駐當企業總部,都著眼於長期看好內科的環境和未來。

內湖廠辦買賣內湖廠辦熱銷 華固新春好樂

 

華固(2548)鳴出今年科技廠辦大樓市場新春第一炮,位於潭美段的「華固V5」廠辦大樓全棟總銷20.4億元,昨(26)日宣告銷售一空,毛利率達4成以上,平均每坪內湖廠辦買賣成交行情約42萬元,相對於潭美段堪稱內湖廠辦買賣區域天價,為華固第1季營收和獲利,添利多。

 華固建設總經理洪嘉昇表示,華固深耕內湖廠辦多年一直看好區內發展,位於潭美段的「華固V5」近期已陸續銷售,至昨日止又被國內傳產業的法人,以內湖廠辦買賣9.8,858億元的價格,買下其中7個樓層、約2,166坪,使得全棟總銷20.4億元,已統統銷售一空。接下來華固在內湖五期還有「華固V Park」,洪嘉昇表示,該案為華固有史以來開發規模最大的一項科技廠辦園區開發案,占地達3,800坪,總銷估計120億元,應被視為華固跨足內湖廠辦買賣市場的代表作,也將採內湖廠辦買賣全棟銷售。

 

 洪嘉昇表示,已宣告完銷的「華固V5」估計可望在今年底交屋,依完工比例法認列營收和獲利,最快1月底後可陸續認列入帳。

 

 此外,日前華固第一件大陸成都房地產開發案也正式獲經濟部投審會通過,今年可望推出,總銷約30億元,預期今年也是華固即將啟動的「登陸年」。

內湖廠辦買賣取景好地點 內科租售需求仍強

 

近來一支網路爆紅的廣告在台北市內湖科學園區取景。房仲業者表示,內科園區大樓新穎、街道整齊,吸引不少廣告取景;目前科技業無薪假並未影響內科廠商,內湖廠辦買賣租賃及買賣需求仍強。

 

信義房屋關係企業全球資產管理公司專案經理王維宏表示,內科園區經過十幾年的發展,目前年產值新台幣2兆元以上,登記廠商逾4000 家,就業人口逾9萬人。

 

因為內科園區是新興重劃區,加上時尚的廠辦大樓林立,外觀整齊摩登的辦公環境與街景,吸引不少都會偶像劇或廣告到內科或大直等地區拍攝,包括瑞光路、堤頂大道等地標路段是熱門景點外,精英電腦、東京企業總部、亞太經貿廣場、約客國際等廠辦大樓,也都是取景的好地點。

 

王維宏指出,內科對於科技、金融業等具有群聚效益,連帶內湖廠辦買賣空置率改善與房價也逐漸攀升,從2007年開始,壽險業積極佈局內科廠辦大樓,以新光人壽動作最積極,買進八棟廠辦內湖廠辦買賣,金額約270億元,其他如國泰人壽、富邦人壽、中國人壽等壽險公司亦內湖廠辦買賣買進廠辦大樓,累計交易金額約達418億元。

 

王維宏說,目前內科平均租金每坪約1000元到1200元,空置率約11.6%,鄰近捷運站的西湖段空置率僅7.4%,甚至低於市中心區的辦公商圈,由於園區少有科技廠商的生產線,因此目前科技業的無薪假並未影響內科園區的廠商,內湖廠辦買賣租賃及買賣需求仍然強勁。

內湖廠辦買賣信義計畫區頂級商辦價最高 內科廠辦漲最多

 

陸資來台投資第3階段擴大開放在今年3月實施後,製造業、服務業及零售業的投資項目增加最多,配合陸資開放政策,經濟部投資處近日也表示,今年向陸資招商鎖定節能相關電子、機械與汽車零組件產業、批發零售以及觀光周邊產業等三大產業。

 

房仲業者表示,陸資可投資產業增加,台北市的信義、敦南、敦北、南京東路及內科園區皆是陸資首選的辦公商圈,內湖廠辦買賣商辦潛力持續看好,鎖定陸資重點投資產業與佈局地段將是商辦未來最大的投資商機。

 

根據內湖廠辦買賣業者調查,有陸資、外資匯集的信義計畫區頂級(A+)商辦聚落,無論是內湖廠辦買賣商辦價格或租金水準,增值潛力都是最被看好,目前內湖廠辦買賣商辦價格每坪上看150萬元,第1季平均租金也上漲至3576月/坪/元,年漲幅為10.9%,是今年唯一價格、租金漲幅皆突破兩位數的金商圈。此外,內科廠辦為今年價格漲最多的商圈,文德段、舊宗段廠辦的成交價格皆已突破每坪50萬元,統計今年1~4月廠辦成交均價每坪50.8萬元,較去年漲幅達12.4%。

 

兩岸政策鬆綁,陸資來台投資投資家數及金額持續增加,根據經濟部投審會統計,截至今年3月,陸資來台投資件數237件、累計投資金額約82.4億元;其中,銀行業、電腦、電子產品及光學製品製造業、批發及零售業、資訊軟體服務業、會議服務業及擬]業,為投資金額最多的前六項投資業別。

 

目前陸資投資金額最多的銀行業,僅中國銀行及交通銀行2家就高達27.5億元,未來若進一步放寬陸銀參股比例,金融業投資金額會增加更多;其次,開放陸資投資項目超過90%的製造業也是熱門投資產業,其電腦、電子產品及光學製品製造業的投資金額達20.4億元;而批發及零售業投資金額16.2億元雖居第3位,但件數最多,共計126件。

 

觀察陸資來台的設辦場所,已登記的55%集中在台北市、計有92家,信義、中山、松山、內湖及大安皆超過10家。業者指出,這些區域都是北市主要辦公商圈所在地,包括信義、敦南、敦北、南京松江、南京復興及內科等六大商圈,持續吸引陸資企業進駐,近1年來商辦租金波動雖不大,但價格仍多有上漲。

 

陸資佈局最深的主要辦公商圈,以信義計劃區A級商辦價格及租金最高,目前市場行情每坪約110~150萬元,第1季平均租金也上漲至3576月/坪/元,較去年同期上漲10.9%。去年商辦交易量最多的敦南商圈,今年釋出及成交物件較少,價格、租金變化皆不大,成交行情每坪84.2萬元。

 

此外,今年價格漲最多的內科廠辦內湖廠辦買賣,包括近期成交的睿峰建設舊宗段廠辦、長虹建設NASDAK廠辦,價格皆已突破每坪50萬元,統計今年1~4月廠辦成交均價為每坪50.8萬元,較去年漲幅達12.4%。

北市內湖廠辦買賣商辦上季空置率 降至6.68%

 

據商仲業者公布的台北市內湖廠辦買賣商辦市場第2季「總體檢」顯示,第2季平均空置率為6.68%,較上季下降0.23%,去化明顯。售價方面,北市內湖廠辦買賣商辦價因短期內無重大利多釋出,且上半年賣家抬價過快,未來上漲動力有限,惟直接受惠三通的敦北民生、復興南京商圈,應是下半年內湖廠辦買賣商辦租金跟售價增幅最大的區域。 

信義商仲執行協理林彥宏指出,上半年商辦大型交易量萎縮,加上外資縮手,購買者主要為國內壽險公司及企業自用,總計上半年A級大樓空置率5.07%,較上季減少0.63%,B級大樓空置率6.56%,較上季減少0.07%,去化速度仍算快。 

林彥宏分析,原本預期的外資並未在第2季有明顯動作,使北市商辦及內湖廠辦內湖廠辦買賣市場冷清,廠辦內湖廠辦買賣報酬率已普遍低於4%,買氣萎縮,短期內市場價缺乏上漲動力。林彥宏也說,5月底亞太會館流標,顯示買方未全面看漲,6月下旬已有賣家對售價鬆口,下半年市場回檔,報酬率可望小幅回升至4%。 

 

 

敦北商圈空置率最低

鄰松山機場的辦公商圈,在直航效應下,第2季均有不錯表現,如敦北民生商圈、復興南京商圈等,空置率下降、租金上揚,敦北民生商圈目前仍為北市眾多內湖廠辦買賣商辦圈中空置率最低者(約3.58%)。林彥宏預測,第3季發展端看直航及陸客來台政策落實程度,中長期後直航效應會愈見明顯。

此外,信義計劃區因101大樓帶頭起漲,許多鄰近商辦跟進,續租業者租金調幅顯著,部分大型租戶萌生搬家念頭,加上內湖內湖廠辦買賣及南港以租金優勢引誘,未來可能出現遷移潮。仲量聯行總經理趙正義分析,下半年台北市商辦內湖廠辦買賣可能是「搬家的市場」,而非銷售為主流的市場。

內湖廠辦買賣外資獵樓今年第3宗 大馬基匯公司買東京科技總部大樓 35億插旗內湖

 

又見外資登台獵樓。商仲業者昨(12)日透露,近日有來自馬來西亞的基匯公司砸下約35億元,買進位於台北市內湖堤頂大道上的東京科技總部。

這已是今年以來第3宗外資來台獵內湖廠辦買賣樓,而且首度插旗內湖,顯見台灣房市如內湖廠辦買賣仍受看好。

昨日傳出基匯公司買進內湖廠辦「東京科技總部」後將採售後回租,投報率約有3%,相中的是穩定的投報率與長線的內湖廠辦買賣資產增值,未來還有意繼續獵內湖廠辦買賣樓。東京企業總部是地上12樓、地下5樓的廠辦,樓地板面積約5,112.25坪,拆算1樓每坪單價約110萬元、2樓以上每坪約55.8萬元,在內湖屬偏高。

據悉,基匯公司其實是屬於亞太區的私募基金基匯資本(GAW CAPITAL),總部設在香港,已創辦約7年,向來關注亞太區的房地產,其創辦人是吳繼煒、吳繼泰兄弟。

基匯公司自5年前就開始評估台灣房市,有意購買,特別對內湖廠辦買賣有興趣,但從內湖廠辦買賣每坪30多萬元看到50多萬元,一直沒有出手,近來研判再不買會更貴,於是砸下35億元買樓。

據瞭解,東京企業總部大樓前一手業主是威啟公司與大娛國際,2008年以30.5億元跟遠雄人壽購買,事隔4年,再以約35億元賣給基匯,獲利約4.5億元。

內湖廠辦買賣內湖廠辦交易冷 低價搶租

 

內湖廠辦買賣價格頻飆新高,但租金始終拉不高,內湖廠辦買賣投報率被壓縮,偏愛「收益型不動產」的壽險業者,紛大嘆難尋投報率3%以上的內湖廠辦,商仲業者分析,內湖廠辦買賣持續釋出新建廠辦,供給量大,雖有不少企業棄租市區商辦、轉進內湖廠辦,但因選擇性多,若又遇上老地主本身持有辦公室,常會低價搶租,造成內湖廠辦買賣「價格破壞」的亂象,都讓內湖廠辦的租金低檔盤旋,目前整體大內科區塊,空置率甚至高達26%。

 

自今年5月17日,富邦人壽買下新壽擁有的漢諾威大樓之後,內湖廠辦買賣的交易就陷入僵局,4個多月來,內湖廠辦買賣僅成交3個小案子,成交金額在4億元至27億元,且買方是緯創、友勁等科技公司購入自用,以往壽險業者動輒砸下30、40億元,大手筆收購內湖廠辦盛況,如今已不復見。

 

全球資產管理公司主任王維宏分析,市場上仍認為內湖廠辦買賣有前景,因此出售的人少,而現階段要出售的標的,多是無承租方的新大樓,對於偏愛「收益型不動產」的壽險業者來說,買下後還要想辦法出租,投資報酬有風險,因此紛打退堂鼓。

 

另如租賃條件不佳、屋主底價開太高,皆是導致內湖廠辦買賣乏人出手的原因。例如8月初內湖五期1,838坪土地流標,因底價27億5,850萬元過高(土地每坪底價150萬元,高出行情135萬元),且工商混合區土地只能用於廠辦、不能蓋住宅,未來蓋成廠辦大樓,加計土地、建築等成本後,出售價格約每坪47萬元至50萬元,遠高出當地行情每坪35萬元,因此流標收場。

 

也有屋主雖提出「售後回租」的條件,看似可享穩定收租效益,但租賃條件不夠優,屋主售後回租、卻只願承租3年時間很短,若不幸臨時解約,又要另尋承租方,因此仍有風險,壽險業者不輕易出手。

 

此外,內湖廠辦買賣的建造品質、機電設備皆稱得上A辦水準,但租金約每坪1,200元偏低,卻是C辦水準,王維宏指出,內湖廠辦持續開發新大樓,滿租的速度不及建蓋的速度,供給過大就會造成租金低檔盤旋,連帶拉高空置率。

內湖廠辦買賣內科廠辦推案仍熱 開價高

 

台北市區完整內湖廠辦買賣商辦大樓標的所剩無幾,近來崛起的內湖科技園區則釋出多起整棟內湖廠辦買賣廠辦案,吸引鎖定完整內湖廠辦買賣辦公大樓買家的目光,除了多棟成屋廠辦待價而沽外,根鼎、遠雄(5522)、鴻總等,建商更搶推內湖廠辦買賣廠辦預售案。商仲業者分析,近來諸多內科園區利多消息拉抬,售價持續走高,下半年買賣雙方多持續觀望。

近日包括大眾電腦大樓、倫敦科技企業總部大樓、台灣網版企業大樓、洪氏英大樓在內等的內湖廠辦買賣廠辦都傳出售,其中遠雄人壽所屬的倫敦科技企業總部大樓詢問者眾,但市場普遍認為開價偏高;大眾電腦大樓則是傳言中新光人壽鎖定的內湖內湖廠辦買賣廠辦區的第8棟目標,但目前為止,售價仍未談攏。 

內科園區內湖廠辦買賣除了成屋廠辦外,預售廠辦也相當熱絡,包括根鼎建設的「根鼎泰晤士」、長虹建設的「Suntech City」等。超營實業總經理楊仁鈞說:「近日內太多內科的利多消息,所以賣方的期待心態愈來愈高,包括成屋、預售價格都偏高。」楊仁鈞表示,以現在的市況很少買家會出手整棟標的,所以有可能採取把多個買家「綁作伙」談1棟內湖廠辦買賣廠辦標的方式,成交可能性比較高。 

 

 

預測下半年買氣減

瑞光不動產總經理蔡毓燐表示,隨著捷運開通的日期逼近,賣方對於高價就咬得更緊,間接壓縮內湖廠辦買賣產品的報酬率,加上買方無意追價,所以預測下半年內湖廠辦買賣廠辦的買氣可能趨緩。