台北市六成房產不用2000萬 市郊區公寓成交夯

據實價揭露統計顯示,台北市總價2000萬元以內的交易比重高達六成,顯示低總價的產品是當前買盤購屋的主力之一。以行政區觀察,交易量前五名分別為中山區、北投區、內湖區、文山區與萬華區。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示,台北市平均房價是全台最高的區域,因此能買到實惠的房產,是多數買方的期待,唯區域房價行情有所不同,以一般電梯住宅、公寓與套房統計觀察,各區熱門的建築形態交易也有差異,以中山區而言,購得房產型態最多的是套房,佔41%、若以北投區、內湖區與文山區來看,則是公寓佔44%至51%居多。觀察前五名行政區交易的平均房價,中山區是唯一進榜的市中心,平均房價58.9萬,其他四個行政區的均價則是每坪約43.9萬至49.3萬之間。

謝志傑分析,交易量最多的行政區為中山區,主要受惠林森北路周邊多是商業用地,不僅商業服務活動繁榮,也促進老舊房屋改建成小坪數的社區大樓,成為低總價客群購屋的首選熱區之一。中山區捷運網絡縱橫其間,加上區內有南西百貨商圈、中山北路商圈、林森北路商圈等,還有南京東路、民生東路與松江路等辦公商圈,匯集生活消費與就業工作等需求,區內住宅產品多樣且總價高低皆有釋出,因此成為台北市交易量的常勝軍。

北投、內湖與文山三區2000萬以內的住宅型態,以公寓交易相對多,謝志傑表示,公寓可使用的坪數較實在,主要房型規劃以三房為主,符合一般家庭的居住需求,其房價普遍也較大樓便宜一成以上,加上大樓公設比重普遍約30%,因此同樣室內使用坪數的總價可能比大樓型住宅多出四成左右的價差。雖然公寓屋齡較老舊,需要爬樓梯,但對於低總價預算的一般家庭而言,反而是最適合的房產標的。觀察北投、內湖與文山三區的公寓平均房價表現,介於每坪約40.7萬至42.9萬之間,價差小且房價不易波動,是吸引購屋者買進台北市的方式之一。

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北市房市量價上揚 大樓止跌、公寓續漲

為提供更完整透明的不動產市場資訊,台北市地政局分析最近一期的實價登錄量價動態及住宅價格指數,今年8月建物買賣登記件數及交易總金額,皆比前一個月及去年同期上揚。最近一期的實價登錄也顯示,量價都上漲,標準住宅總價1354萬元,單價每坪49.79萬元,呈現大樓止跌公寓續漲。

北市地政局統計,今年8月建物買賣登記件數1318件,較7月增加20件,增幅1.54%,較去年同期增加74件,增幅5.95%。不動產經紀業執業中家數為999家,較去年同期1020家減少21家,減幅2.06%。

另統計最新一期的5月實價登錄量價動態,全市交易量共1001件,較4月增加42件,增幅4.38%,較去年同期減少9.25%。交易總金額246.63億元,較4月增加28.29億元,增幅12.96%,較去年同期也增加1.19億。住宅價格指數108.2,較4月上漲1.25%,較去年同期下跌0.96%。

全市住宅價格呈現止跌帶動微升,但短中長期趨勢仍膠著。觀察大樓與公寓價格表現,大樓月線止跌回升,但季線及半年線仍小幅下跌,短中長期價格動能仍疲弱。公寓月線、季線持續上揚,半年線回升,整體趨勢相對較強。

北市12行政區建物買賣登記棟數,8月份中山區位居第一名,松山區、大同區、南港區居於交易案量後段。8月份各行政區建物買賣登記棟數與上月相比,除大安區衰退,士林區持平,其餘皆呈現成長現象。

各行政區交易案件型態部分,各行政區均以住宅大樓為主流,其中中山區以102件位居第一。公寓由北投區40件奪冠,套房則由中山區以36件續居第一。商廠辦以內湖區10件居首;店面由大同區及文山區同以3件並列首位。

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賣屋理由別再這樣講 專家:過時、太假了

買方問為什麼要把房子賣掉,怎麼回答?開業地政士、萬能科技大學營建科技系兼任講師王春木表示,不少人仍會說「因為要移民」,他建議不要再說,因為過時了、太假了。
王春木在臉書貼文說,「要移民」、「換工作」是二十幾年前他剛入不動產這行業,最流行的賣屋理由,由於接觸的賣方都這麼說,讓他有種好像大家都要移民的感覺。

有前輩跟他說,賣房子在國人的心態上是一件不光彩的行為,在古代賣家產、田產,等於是混不下去的同義詞,如果混得好,應該是光耀門楣,而不是離鄉背井,這可能跟以前交通不方便,生活圈小有關係。

他說,賣方真正的動機,一般是不會知道的,賣方總不能說,缺錢急著賣吧,這樣會給買方殺價的好理由。

還有一種情況,也會讓買方躊躇不前,就是賣方明明看起來就很有錢,或是很有才能,幹嘛要賣房子?是不是房子不好,還是有甚麼問題,就好比股市,大戶看空,散戶就不敢進場了。

王春木說,早期很多建設公司買地,都用人頭買,一方面是稅務上的考量,可以節稅,一方面若景氣不好,可以趁機出脫,但若登記在建設公司名下,買方會想,賣方自己把自己的原料賣出,應該是看壞景氣,就不容易出售了。

王春木表示,出售的動機,是會影響價格的,如何編一個合理的出售動機,是很重要的一件事,但不要再說,因為要移民,過時了、太假了。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,現在屋主賣屋除了缺錢,大多是看跌房價,基於停損考量,但怕買方藉此殺價,大多會以換大一點,好一點房子,換電梯住宅等為由,以移民作為賣屋理由,現在比較少。

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回市區買老屋好潮? 六都成交屋齡均增加

房仲統計實價交易資料,今年上半年六都平均成交屋齡都較去年增加1~2年,台北市平均成交屋齡21.6年,六都最老,高雄17年居次,台中16年第三。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析,關鍵原因應該在房價全面下修,購屋族重返市區所致。市區機能強,生活便利,但新屋房價仍高,老屋價格相對便宜,又有使用坪數較實的優勢,成為買方購屋主要選擇,平均成交屋齡也因此提高。

太平洋房屋統計實價資料近五年成交物件屋齡,六都中,除了桃園外,今年平均成交屋齡均創五年來新高。台北市五年來增加了4.5年最多,其次是台中市及新北市,分別增加了4.4年和3.2年,桃園市、台南市和高雄市的成交屋齡較為穩定,微幅波動,小增1年多。

太平洋房屋副總經理章克勤表示,台北市平均成交屋齡本就是六都中最老的,從近五年數據觀察,還有越來越老的趨勢。

他分析,台北市精華素地釋出少,對口袋深的置產族來說,只要物件的地段好,屋齡高也沒關係,趁此時低價入市,長期持有說不定還有都更的機會。至於以自住為主的首購族,雖希望屋齡越低越好,但屋齡越低,房價越高,在有限的預算下,首購族只能轉往價格較低的老屋入手,平均成交屋齡才會逐年上升。

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建商縮議價 民眾不看屋 小陽春快GG了

最新市調顯示,建商縮議價,民眾不看屋,5月看屋人潮較4月減少一成以上,成交也下滑,預售燈號已降到黃藍燈下限,小陽春已快消失,房市恐又回冷宮。

住展雜誌今天發布5月預售屋燈號,雖維持黃藍燈,但總分降至32.1分,距谷底藍燈32分只一步之遙。

北台灣5月新推預售案約300餘億元,較4月略減,成屋案則大幅增加,單一案量逾10億以上的指標案包括北投「美樹」、中和「福璽‧景安」、新莊「遠雄國匯」等,新增戶數為今年來單月第二高。

建商推案熱度不減,但銷售表現不佳,5月來客組數較4月減少逾一成,成交量也下滑,新竹、宜蘭、基隆等地區人氣衰退最明顯。

由於看屋人潮退燒,業者也不再全力強銷,5月建案廣告批數降至約1.96萬批,較4月減少約18%

住展雜誌企研室經理何世昌表示,5月市況下滑,主要是3月以來的一波小陽春,讓建商信心回升,部份建案縮小議價空間,甚至調漲成交價,不少讓利案也以趨近不二價方式銷售,讓消費者又開始觀望。

何世昌說,房市自3月以來已連續三個月黃藍燈,為近年少見的水準。但議價空間急速收斂,背離目前買方需求,也直接導致人氣與買氣的衰退,情況若持續,房市恐怕又回到低谷。

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房市冷淡租屋族多 10縣市建物買賣負成長

去年房價再創新高,民眾購屋意願不高,也反映在建物買氣不佳上。根據內政部統計處今年三月出版的104年不動產服務業經營概況調查報告,近兩年全台建物買賣均呈現負成長的有10個縣市,六都中就占了五都;相較之下,愈來愈多人選擇租屋,104年較前一年增加5048件,但月租金方也增加3000元。

內政部統計指出,觀察各縣市建物買賣棟數的變化,新北市、台北市、台中市、高雄市、桃園市、新竹縣等10縣市,104、105年均負成長;104年正成長、105年負成長,有台南市、新竹市、嘉義縣等10縣市;全台唯有基隆市,104年負成長、105年正成長。

根據內政部「104年不動產服務業經營概況調查摘要分析」,104年不動產服務業買入不動產1584件,賣出則有1萬1953件,賣多於買。不動產買入案件所在地區,以桃竹苗地區722件最多,約占45.6%,賣出則以高屏地區8177件最多,約占68.4%。

不動產租賃方面,內政部調查指出,104年成交總件數為8萬5055件,平均每件月租金收入4萬9000元。

前一年相較,增加5048件,平均每件出租的月租金收入增加3000元。不動產租賃以北北基地區4萬5077件最多,約占53%。

對「有殼一族」而言,房貸是另一項沈重負擔。內政部統計105年第2季房價貸款負擔率,全國平均值為37.14%,台中市38.68%,新北市51.81%、台北市62.39%較全國平均值高。內政部指出,貸款負擔率50%以上表示房價「負擔能力過低」,40%至50%「偏低」,30%至40%「略低」,低於30%才是「可合理負擔」範圍。

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新成屋降價 衝擊中古屋

房市進入反轉,觀察近三、四年預售、新成屋推出破盤價搶市的區域,周邊中古屋銷售儼然進入冰凍狀態,房產專家指出,以去年江翠北側重劃區的「江翠One」來說,新案推出後,周邊成屋交易量瞬間腰斬逼近五成,顯示在大降價案釋出,周邊房市交易也受到衝擊。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,房市從2013、2014年進入反轉,市場上破盤價的預售、新成屋案也越來越多,以去年江翠北側重劃區來說,首案「江翠One」祭出4字頭入住板橋的策略下,讓周邊每坪單價5、6字頭成屋市場受強烈衝擊。

徐佳馨分析,該案4字頭效益影響周邊成屋市場買盤,據了解去年周邊店頭的內部成交量瞬間逼近腰斬,消費者在新案釋出後,也對區域價格認知全然改觀、重新定義,買賣雙方價格認知差距擴大至少二成以上,周邊買氣進入停滯狀態。

至於新莊副都心重劃區部分,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,房市多頭時,整體每坪成交行情還能見到5、6字頭,不過這波房市反轉,區域已出現3字頭交易。

不過,陳炳辰指出,在「皇翔御花園」祭出3字頭破盤價後,對區域市場不見得是壞事,代表已有建案姿態放軟。

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大台北年輕人搬到哪? 數據顯示往「鬼城」移動

根據內政部統計,新北市淡水區家庭人口已降至每戶僅2.29人,僅次於平溪區的2.05人,是大台北主要行政區中,家庭人口最少的行政區。

天時地利不動產總經理張欣民表示,此數據顯示淡海新市鎮已成大台北年輕人移民熱區,在單身、頂客族或只有一個小孩的夫妻大量進住下,拉低了淡水家庭人口數。

他預料此一趨勢短期內不會改變,淡海新市鎮1、2字頭房價,可望持續吸引年輕人移入,小宅看好,目前雖然空屋多,機能較差,被形容是「鬼城」,但大量年輕人聚居,商圈發展潛力大,長線看好。

受少子化、頂客族、單親家庭增多等因素影響,國內家庭人口數逐年減少,2009年全國平均跌破三人至2.96人,去年底進一步下滑至2.74人。

台北市早在2000年,家庭平均人口就已低於三人,新北市則在2004年少於三人。過去十多年來,雙北市年年下滑,至去年12月底,北市下降至每戶平均2.57人,新北市也僅2.61人。

數據顯示,過去大台北以中山區家戶人口最少,一直到2010年,由汐止以2.39人取代中山區,成為大台北家戶人口最少的主要行政區。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,汐止近北市東區,早年房價只有東區三分之一,吸引許多在東區、內科上班的小家庭移居當地,家戶平均人口因此比大台北套房大本營中山區還少。

根據內政部資料,汐止近年家庭人口數仍持續減少,去年底已降至2.3人,不過,淡水區降速更快,前年追上汐止,去年底,更降至2.29人,成為大台北家戶人口最少的主要行政區。

同樣是擁有大型重畫區的新北市北大特區、林口新市鎮,家戶人口減少就較不明顯,林口每戶家庭2.55人,高於新店、中永和;北大所在的三峽區、樹林區平均人口也達2.72人、2.79人。

張欣民分析,林口、北大特區也是近年大台北移民熱區,但兩地移民中,有不少兩代或三代同堂,家戶人口數因此不像淡水劇烈下滑。

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舊的硬撐盤新的頻破盤 大台北這四區房價倒掛最慘

市調顯示,大台北房價倒掛現象愈來愈普遍,其中又以汐止、板橋江翠、淡海新市鎮、桃園青埔最明顯。

房價倒掛是指中古屋賣價,比預售、新成屋還高。住展雜誌企研室經理何世昌表示,會出現這種情況,主要是歷經兩年多房市低迷,建商普遍認知必須讓利,但中古屋主多不認輸,即使賣不掉,也不願降價。

何世昌表示,目前大台北有四個地區房價倒掛最為明顯,不少中古屋要價比預售屋高了一個字頭。

汐止方面,指標中古大樓如甲山林天廈,之前實價資料最高成交到五字頭,目前屋主上網求售,要價一坪也多要四、五十萬元。

但是汐止推案市場近兩年在激烈價格戰下,原先開價五字頭的建案,已都降到四字頭,成交甚至三字頭,其中在樟樹灣地區預計新推出的建案,低樓層甚至傳出將下殺至二字頭。

板橋江翠地區房價倒掛也十分明顯,當地中古電梯屋主仍不少人堅持要賣到一坪50萬元以上,但當地新建案受江翠重畫區建案全開四字衝擊,成交多跟進到四字頭,而且預售降價衝擊效應已從江子翠地區擴大到新埔地區,有新埔建案現也在江翠重畫區打出四字頭廣告搶客。

淡海新市鎮目前不少屋主轉售,一坪仍要20萬元以上,何世昌表示,目前淡海新市鎮,即便G5站附近也有建案殺到一坪不到二十萬,屋主賣價明顯比建商還要高。桃園青埔地區屋主要價多要一坪20多萬元,但當地部分建案已下殺到一字頭。

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機捷通了! 投資客來了! 青埔房市活了

3月買賣移轉件數出爐,桃園表現亮眼,較上月大增56%。房仲業表示,主要是機捷通車帶動青埔房市,交易量較先前增加一倍,桃園交易量連帶被拉升。

業者說,目前青埔買盤仍以自住為主,但許久不見的投資置產客也出現,還多了不少包租公買家。

台灣房屋青埔直營店副總彭成貴表示,青埔房市早醞釀回升,主要是房價回檔已到自住客能接受的滿足點,機場捷運3月通車後,則一舉引燃買氣。

他說,青埔房價最高時,電梯住宅一坪多要30萬元上下,約在28至32萬之間,但目前5年內新成屋平均房價每坪約22~25萬元,跌幅超過兩成,房價已回到2011年起漲點。

台灣房屋智庫經理江怡慧說,二字頭房價、有捷運、有高鐵,不只吸引桃園在地人進駐,不少原本考慮在林口購屋置產的台北人,也轉進青埔。

彭成貴指出,整體房市反轉下滑後,青埔已很長一段時間沒有投資客身影,但近期也出現不少民眾來店詢問捷運站周邊,帶租約的一、二房投資性產品,只要價格合理,往往短時間就能成交。

他說,投資人重現青埔,主要是當地近機場,許多在機場工作的機師、員工,機場物流園區、華泰名品城或機捷人員在當地租屋,出租容易,租況穩定。

當地兩房租金約1.2~1.5萬元,以總價750~850萬元來算,投報率僅約2%,彭成貴表示,投報率雖不亮眼,但多數投資人認為當地房價在相對低檔,後續還有不少題材,潛力可期,以租養房仍然划算。

青埔地區未來題材,包括橫山書法公園、華泰名品城第三期擴建計畫,擴建內容包括水族館、電影院及飯店等設施、冠德A19站開發案、桃園市立美術館以及航空城世貿中心等開發案。

江怡慧表示,目前自住型買方偏好選擇總價帶在1200~1600萬元、3~4房+1車位的產品,至於投資置產,則鎖定低總價、負擔輕的捷運宅為主,整體來說,中低總價產品都有不錯買氣。

她表示,機捷通了,帶動青埔特區買氣與詢問度,但目前應該只是開端,隨重大建設陸續動工與進駐,預料會持續增強不少購買者的意願與信心,青埔特區房價應已打底,再下探空間有限,不過短期上漲也不易。

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